Blog Post

จับสัญญาณชีพอสังหาฯ 18 จังหวัด สต๊อกเหลือขาย คาดใช้เวลาระบาย 16-77 เดือน

เก็บตกจากเวทีสัมมนาใหญ่แห่งปี “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.” โฟกัสตลาดต่างจังหวัดทั่วไทย แม้ภาพรวมยังไม่พบสัญญาณฟื้นตัว ในกรณีไม่มีโครงการใหม่เปิดเพิ่มเติม ค่าเฉลี่ยทั้งจังหวัดต้องใช้เวลาขายตั้งแต่ 15-77 เดือน

ทั้งนี้ สูตรคำนวณใช้อัตราการขาย 100% เป็นตัวตั้ง หารด้วยอัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือน ผลลัพธ์ที่ได้คือจำนวนเดือนในการขายหมด บนเงื่อนไขไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มเติมในพื้นที่ เช่น อัตราการขาย 1.6% เท่ากับต้องใช้เวลาขายหมดใน 62.5 เดือน เป็นต้น

โดย “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดประเด็นอัตราการขยายตัวที่อยู่อาศัยสะสม (housing stock) ในช่วง 5 ปี (2556-2560) สถิติทั่วประเทศเฉลี่ย 2.4% ในขณะที่ภาคเหนือขยายตัวต่ำกว่าอยู่ที่ 1.7%, ภาคอีสาน 1.9%, ภาคตะวันตก 2.3%, ภาคใต้ 2.4% ภาคตะวันออก 4.0%

4 จังหวัดเหนือต้องอดทน

เจาะรายละเอียดภาคเหนือ ผลสำรวจครึ่งปีแรก 2561 พบว่า “เชียงใหม่” อัตราดูดซับ (absorption rate) หรืออัตราการขายได้ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.7% ต่อเดือน แบ่งเป็นคอนโดฯราคา 2-3 ล้านบาท เหลือขายมากสุด 1,040 หน่วย อัตราขาย 3.6% คาดว่าขายหมดใน 28 เดือน,ราคา 7.5-10 ล้าน ขายเฉลี่ย 3.5% เหลือขาย 160 หน่วย ขายหมดใน 28 เดือนบ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน มีอัตราขาย 3.4% เหลือขาย 1,077 หน่วย ขายหมดใน 29 เดือน บ้านแฝด 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.2% เหลือขาย 235 หน่วย ขายหมดใน 83 เดือน และทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.5% เหลือขาย 424 หน่วย ขายหมด 67 เดือน

“เชียงราย” ไม่มียอดขายเพิ่มแม้แต่กลุ่มเดียว คอนโดฯ 1-1.5 ล้าน อัตราขาย 1.6% เหลือขาย 28 หน่วย ขายหมด 62 เดือน, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน อัตราขาย 1% เหลือขาย 506 หน่วย ขายหมดใน 100 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน อัตราขาย 0% เหลือขาย 12 หน่วย “พิษณุโลก” ไซซ์ตลาดอันดับสองของภาค บ้านเดี่ยว 5-7.5 ล้านขายเฉลี่ย6.8% เหลือขาย 29 หน่วย ขายหมด 15 เดือน, บ้านแฝด 1-1.5 ล้าน อัตราขาย 2%เหลือ 15 หน่วย ขายหมดใน 50 เดือนคอนโดฯ 2-3 ล้าน แม้เหลือขาย 42 หน่วย แต่อัตราขายต่ำ 0.4% ทำให้ต้องใช้เวลายาวนานในการระบายสต๊อก

“ตาก” ทำเลเด่นในอำเภอแม่สอด

ภาคอีสาน สถิติที่ดีกว่าภาคเหนือ พบว่า”โคราช” ทั้งจังหวัดขายเฉลี่ย 3.2% โดยคอนโดฯ 2-3 ล้าน อัตราขาย 2.5% เหลือขาย 209 หน่วย ขายหมดใน 40 เดือน,บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.7% เหลือขาย 2,220 หน่วย ใช้เวลาขายหมด 59 เดือน, บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้าน มีอัตราการขาย 0%

“ขอนแก่น” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.8% โดยห้องชุด บ้านแฝด 5-7.5 ล้าน อัตราขาย 0%, บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน อัตราขาย 3.6% เหลือขาย 184 หน่วย ขายหมดใน 28 เดือน, บ้านแฝด 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 5.9% เหลือขาย 11 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 17 เดือน”อุบลฯ” ไซซ์อันดับ 4 ของภาค ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.1% โดยห้องชุด 2-3 ล้านอัตราขาย 4% เหลือขาย 22 หน่วยขายหมดใน 25 เดือน, บ้านแฝด 1-2 ล้านที่มีอัตราการขาย 0% เหลือขาย 34 หน่วย

“อุดรธานี” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.2% คอนโดฯ 3-5 ล้าน อัตราขาย 0% เหลือขาย 5 หน่วย, บ้านเดี่ยว 5-7.5 ล้าน อัตราขาย 0.6% เหลือขาย 29 หน่วย ขายหมดใน 167 เดือน, ทาวน์เฮาส์1.5-2 ล้าน อัตราขาย 2.5% เหลือ 97 หน่วย ขายหมดใน 40 เดือน”มหาสารคาม” ไซซ์ตลาดเล็กสุด 2,300 ล้าน ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.5%, บ้านเดี่ยว1.5-2 ล้าน อัตราขาย 1.7% เหลือขาย 18 หน่วย ขายหมดใน 59 เดือน, คอนโดฯต่ำล้านอัตราขาย 10.3% เหลือขาย 46 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 10 เดือน

ระยองโดดเด่นใน EEC

ภาคตะวันออก (EEC) “ชลบุรี” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 2.6% คอนโดฯ 1-1.5 ล้านขายเฉลี่ย 2.5% เหลือขาย 1,154 หน่วย ขายหมด 40 เดือน, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 1.9% เหลือขาย 2,358 หน่วย ขายหมดใน 53 เดือน, บ้านแฝด 5-7.5 ล้าน อัตราขาย 0% เหลือขาย 2 หน่วย, ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 1.4% เหลือขาย 203 หน่วย ขายหมดใน 71 เดือน

“ฉะเชิงเทรา” ไซซ์ตลาด 13,751 หน่วย ภาพรวมอยู่ในโซนอันตราย 90% โซนขายดี 10% ทั้งจังหวัดเฉลี่ยต่ำที่สุด 1.6% บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน อัตราขาย 1.1% เหลือขาย 317 หน่วย ขายหมดใน 91 เดือน, บ้านแฝด 1.5-2 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.7% เหลือขาย 365 หน่วย ขายหมดใน 143 เดือน และทาวน์เฮาส์ 1-1.5 ล้านบาท ขายเฉลี่ย 0.9% เหลือขาย 460 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 111 เดือน

“ระยอง” ดาวรุ่งในโซน EEC ทั้งจังหวัด

เฉลี่ย 2.9% คอนโดฯต่ำล้านขายเฉลี่ย 16.6% ไม่มีหน่วยเหลือขายเลย, 2-3 ล้านขายเฉลี่ย 2.3% เหลือขาย 212 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 43 เดือน, บ้านแฝด 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 1.6% เหลือขาย 1,226 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 63 เดือนประจวบฯ (หัวหิน) เริ่มขายดีภาคตะวันตก “ประจวบคีรีขันธ์” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 6.5% มีโซนอันตรายเกิน 50% โดยเฉพาะห้องชุด 1-1.5 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.2% เหลือขาย 199 หน่วย ใช้เวลาขายหมดยาวนานเกินคาด ราคา 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 12.2% เหลือขาย 272 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 8 เดือน

ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 2.8% เหลือขาย 34 หน่วย ขายหมดใน 36 เดือน, บ้านแฝด 1.5-2 ล้าน ขายเฉลี่ย 3.3% เหลือขาย 8 หน่วย และบ้านเดี่ยว 1.5-2 ล้านบาท ขายเฉลี่ย 3.7% เหลือขาย 74 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 27 เดือน

“เพชรบุรี” อัตราการขายทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.3% โดยบ้านเดี่ยว 1-1.5 ล้าน อัตราขายมากสุด 16.7% ไม่มีหน่วยเหลือขาย, คอนโดฯ 3-5 ล้าน ขายเฉลี่ย 1.3% เหลือขาย 1,079 หน่วย ขายหมดใน 77 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 1-1.5 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.8% เหลือขาย 58 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 125 เดือน

ภูเก็ต-สงขลาทิศทางฟื้นตัว

ภาคใต้ “ภูเก็ต” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 6.4%บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน ขายเฉลี่ย 0.4% เหลือขาย 112 หน่วย ขายหมดยาวนานมาก, บ้านแฝด 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 2.9% เหลือ 391 หน่วย ขายหมดใน 34 เดือน

“สงขลา” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.9% จับตาคอนโดฯ 10 ล้านขายเฉลี่ย 0% เหลือขาย 5 หน่วย, บ้านเดี่ยว 3-5 ล้าน อัตราขาย 2.9% เหลือขาย 669 หน่วย ขายหมดใน 34 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 1-1.5 ล้านอัตราขาย 1.9% เหลือขาย 38 หน่วย ขายหมดใน 53 เดือน

“สุราษฎร์ธานี” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 3.1% คอนโดฯ 1.5-2 ล้าน อัตราขาย 3.3% เหลือขาย 48 หน่วย ขายหมดใน 32 เดือน, บ้านแฝด 3-5 ล้าน อัตราขาย 1.6% เหลือขาย 128 หน่วย ใช้เวลาขายหมดใน 62 เดือน

“นครศรีธรรมราช” ทั้งจังหวัดเฉลี่ย 1.9% ต่ำที่สุดในภาคใต้ โดยคอนโดฯ 1-2 ล้าน ยอดขาย 0% เหลือขาย 6 หน่วย,บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านขายเฉลี่ย 1.7% เหลือขาย 393 หน่วย ขายหมดใน 59 เดือน, ทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน ขายเฉลี่ย 0% เหลือขาย 20 หน่วย

ทั้งนี้ทั้งนั้น อัตราการขายหมดที่เข้าสู่หลักเกิน 100 เดือน เป็นเพียงการคำนวณเชิงสถิติ แต่วิเคราะห์ได้ว่าเป็นโซนอันตรายที่ต้องพิจารณาอย่างระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต

ขอบคุณข้อมูลจาก www.prachachat.net

---

เปิดใช้แล้ว ทางลอด “ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” คิวต่อไปเร่งทางลอดพัฒนาการเสร็จ 25 ธ.ค.นี้

พล.ต.อ.อัศวิน ขวัญเมือง ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวว่า โครงการทางลอดศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า ความยาว 980 เมตร มูลค่าโครงการ 926 ล้านบาท ขนาด 4 ช่องจราจรไปกลับ จะเปิดให้รถยนต์สามารถลอดได้ตั้งแต่วันนี้ (13 ธ.ค.) โดยเป็นการเชื่อมต่อจากถ.กรุงเทพกรีฑา ไปสิ้นสุดที่ถ.เจ้าคุณทหาร เป็นการช่วยลดปัญหาจราจรในโซนเขตสะพานสูง บางกะปิ และพื้นที่ใกล้เคียงได้ในอีกทางหนึ่ง

ขณะที่งานปรับปรุงถนนกรุงเทพกรีฑา ทั้งการปรับปรุงพื้นผิวจราจรและยกพื้นให้สูงขึ้น เพื่อแก้ปัญหาน้ำท่วมถนน ซึ่งอยู่ในแผนงานนี้ด้วยนั้น คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงเดือน ม.ค. 2562 นี้ ส่วนการเรียกร้องของบรรดาผู้ขับขี่รถมอเตอร์ไซด์ที่จะขอใช้ทางลอดนั้น เป็นเรื่องที่ตำรวจจราจรจะเป็นผู้กำกับดูแลและพิจารณา​ เนื่องจาก กทม. ไม่มีอำนาจตรงนี้

พล.ต.อ.อัศวิน เปิดเผยอีกว่า ส่วนความความคืบหน้าทางลอดถนนพัฒนาการ-รามคำแหง-ถาวรธวัช ความยาว 940 เมตร มูลค่าโครงการ 762 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดใช้งานได้ในวันที่ 25 ธ.ค.นี้ เดิมนั้น กทม.จะยกเลิกสัญญากับกิจการร่วมค้า เอส เทค ซีวิล แอนด์ คอนสตรัคชั่น และ บี ซี ดี ซี ในฐานะผู้รับจ้างแล้วเนื่องจากดำเนินการก่อสร้างล่าช้าไปจากวันที่สิ้นสุดสัญญาคือ วันที่ 10 เม.ย. 2561

แต่ทางผู้รับเหมาเข้ามาเจรจาและขอดำเนินการก่อสร้างต่อให้เสร็จ โดยยินดีที่จะเสียค่าปรับล่าช้า ซึ่งกทม.คิดอัตราค่าปรับอยู่ที่ 3,000,000 บาท/วัน โดยทางผู้รับเหมาแจ้งมาว่าจะสามารถเปิดใช้บริการในส่วนของทางลอดได้ในวันที่ 25 ธ.ค.นี้ ส่วนงานปรับปรุงพื้นผิวจราจร ทางเท้าและสะพานลอยคนข้ามนั้น ผู้รับจ้างแจ้งไว้ว่า จะสามารถก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมใช้บริการในเดือน พ.ค.2562

ขณะที่ทางลอดจรัญสนิทวงศ์-พรานนก บริเวณแยกไฟฉาย ความยาว 600 เมตร ขนาด 2 ช่องจราจรไปกลับ มูลค่าโครงการ 778 ล้านบาทนั้น การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)ทำเรื่องขอพื้นที่ส่วนหนึ่งไปทำสถานีรถไฟฟ้า ทำให้งานก่อสร้างอุโมงค์ต้องหยุดไปก่อน เพื่อรอให้ รฟม.ก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าและส่งมอบพื้นที่คืนมา แต่จนถึงตอนนี้ รฟม.ยังไม่ส่งมอบพื้นที่กลับมา จึงยังไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อได้

ส่วนงานปรับปรุงพื้นผิวจราจร ทำทางเท้าใหม่ และสะพานลอย คาดว่าจะดำเนินการเสร็จพร้อมใช้บริการในเดือน ธ.ค.นี้ โดยในภาพรวมของโครงการมีความคืบหน้าอยู่ที่ 50%

ขอบคุณข้อมูลจาก www.prachachat.net

---

การรอนสิทธิ สิทธิที่หายไป

“การรอนสิทธิ” คือ สภาวะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถูกลดสิทธิ หรือนมีสิทธิเหนือที่ดินที่ตนครอบครอง โดยการรอนสิทธิจะเกิดขึ้นนั้นอาจจะมาจากข้อกำหนดจากภาครัฐ หรือเกิดขึ้นเพราะเจ้าของไปจดทะเบียนรอนสิทธิตัวเองลงที่ที่ดินเพื่อมอบให้กับผู้อื่น

ลักษณะการรอนสิทธิที่มีทั้งหมด 7 ลักษณะด้วยกัน ดังนี้

1.ข้อกำหนดห้ามโอน

        อาจเกิดจากการออก น.ส.3 โดยที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ หรือมี ส.ค.1 อยู่ก่อน ทางการอาจกำหนดห้ามโอน 10 ปี หรือที่เรียกว่า “โฉนดหลังเเดง” ในกรณีนี้หากระยะเวลาที่ห้ามเหลืออีกนาน เช่น เหลืออีก 8 ปี ก็จะเกิดปัญหาว่าไม่สามารถขายต่อได้จนกว่าจะครบกำหนด

2.สัญญาเช่า

        กฎหมายในบ้านเรากำหนดให้สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปจะต้องจดทะเบียนที่ที่ดินด้วย จึงต้องตรวจสอบดูว่าสัญญาเช่ายังเหลืออีกกี่ปี และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร สัญญาเช่านี้จะเช็คไม่ได้ก็เฉพาะกรณีที่ให้เช่าต่ำกว่า 3 ปีที่ทำสัญญาเช่ากันเอง หรือกรณีเช่าเฉพาะสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะจดทะเบียนที่อำเภอ เพราะการเช่าในสองลักษณะนี้จะไปปรากฏธุรกรรมในหน้าสารบัญโฉนด เเต่อย่างใดต้องลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเองแทน

3.สิทธิเก็บกิน

        เป็นสิทธิซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้ หรือถือเอาซึ่งประโยชน์เเห่งทรัพย์สินนั้นภายในกำหนดเวลาตามกฎหมายไว้ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิก็ได้ ทั้งนี้เมื่อจดทะเบียนมอบสิทธิแบบนี้ให้กับใครแล้ว เวลาทำสัญญาเช่าผู้เช่าต้องทำกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เเทนที่จะทำกับเจ้าของซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์

4.สิทธิอาศัย

        เป็นสิทธิที่ผู้อาศัยมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งอาจมีระยะเวลาไม่เกินกว่า 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

5.สิทธิเหนือพื้นดิน

        หมายถึงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น เเละอาจมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิก็ได้ และเมื่อครบกำหนดผู้ทรงสิทธิมีสิทธิรืื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไปด้วย

6.ภาระติดพัน

        คนที่มีชื่อเป็นผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้ หรือถือเอาประโยชน์เเห่งทรัพย์สินตามระบุไว้ ถ้าไม่ระบุระยะเวลาไว้สันนิษฐานไว้ว่ามีอยู่ตลอดชีวิตของผู้ได้รับประโยชน์ หรือถ้ากำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

7.ภาระจำยอม

       ที่ดินอาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น ภาระจำยอมที่พบบ่อยคือภาระจำยอมเรื่องให้ผ่านทาง โดยยอมให้โฉนดแปลงอื่นใช้ประโยชน์เป็นทางผ่านได้

        จุดที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษเรื่องภาระจำยอมก็คือการรอนสิทธิแบบเปิดกว้างแบบครอบจักรวาล ยิ่งไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ด้วยจะเท่ากับว่าภาระจำยอมจะอยู่ติดกับที่ดินตลอดไปตลอดกาลนานเทอญ

        ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินเเละอสังหาฯ ใดๆ ทุกครั้ง ก่อนอื่นคือไปสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจเช็คเรื่องการรอนสิทธิในที่ดินแปลงนั้นว่ามีอยู่หรือไม่ ถ้ามีก็ต้องมาดูต่อว่าเป็นลักษณะไหน ยาวนานเท่าไหร่

        นอกจากนี้การตรวจสอบเอกสารสิทธิ เช่น โฉนด หรือ น.ส.3 โดยดูรายการในสารบัญ จะช่วยให้ทราบถึงการรอนสิทธิที่มีอยู่ในที่ดิน แล้วยังช่วยให้ทราบถึงความเป็นมาของที่ดินแปลงนั้นตั้งเเต่ต้นด้วย เพราะธุรกรรมทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงนั้นจะถูกบันทึกปรากฏอยู่ในหน้าสารบัญทุกเรื่อง ไม่ตกหล่นเเน่ๆ

มาตรา 475 การรอนสิทธิคือการที่ผู้ซื้อถูกบุคคลอื่นที่มีสิทธิในทรัพย์ที่ซื้อนั้นดีกว่ามาโต้แย้งสิทธิหรือรบกวนการครอบครองทรัพย์โดยปกติสุข ทำให้ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อ ผู้ขายจึงต้องรับผิดในผลอันนี้ความรับผิดในการรอนสิทธิของผู้ขายนี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเหมือนความรับผิดในความชำรุดบกพร่องเช่นกัน คือแม้จะไม่ได้ตกลงกันให้ผู้ขายต้องรับผิด ผู้ขายก็ต้องรับผิด และแม้ผู้ขายจะไม่ทราบถึงเหตุแห่งการรอนสิทธิ  ผู้ขายก็ยังคงต้องรับผิด

          การรอนสิทธิมี 2 กรณีคือ

           1.บุคคลภายนอกมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขายอยู่ก่อน หรือในขณะทำสัญญาซื้อขาย

           2.ความผิดของผู้ขาย ผู้ขายก็ต้องรับผิดต่อการรอนสิทธิที่เกิดขึ้น

          ลักษณะของการรอนสิทธิที่ทำให้ผู้ขายต้องรับผิดจะต้องมีลักษณะคือ

1.สิทธิของบุคคลอื่นที่มาแย้งหรือรบกวนที่มีอยู่เหนือทรัพย์นั้นจะต้องเป็นสิทธิตามกฎหมาย  และจะต้องเป็นสิทธิที่เหนือกว่าสิทธิผู้ขาย

2.สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้แย้งหรือรบกวนนั้นจะต้องมีอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย มิใช่เกิดหลังทำสัญญาซื้อขาย ถ้าเป็นสิทธิที่เกิดหลังผู้ขายไม่ต้องรับผิด

3.สิทธิของบุคคลอื่นที่มาโต้งแย้งหรือรบกวนนั้น  แม้จะเกิดภายหลังทำสัญญาซื้อขายผู้ขายก็อาจต้องรับผิด ถ้าการรอนสิทธินั้นเกิดเพราะความผิดของผู้ขาย

ขอบคุณข้อมูลจาก  www.terrabkk.com

---

Surviving in Bangkok ด้วยแอปพลิเคชั่นโดนใจ ช่วยให้ชีวิตง่ายขึ้น

กรุงเทพฯ…ชีวิตดีๆ ที่ลงตัว

สโลแกนนี้ท่านได้แต่ใดมา แค่เช้านี้ลืมตาตื่นยังต้องนั่งคิดแล้วคิดอีก ว่าจะไปทำงานด้วยวิธีไหนดี บนถนนรถก็ติด รถไฟฟ้าก็คนแน่นยิ่งกว่าปลากระป๋อง รถเมล์ก็มาไม่เป็นเวลา โอ้โห ชีวิตดีๆ ที่ลงตั๊วลงตัว สำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องเจอเรื่องชวนหัวร้อนแต่เช้าแบบนี้ไม่เบื่อบ้างหรอคะ วันนี้ rabbit finance เลยจะพาไป Surviving in Bangkok กับแอปพลิเคชั่น ที่ช่วยให้ชีวิตคุณง่ายขึ้น

ซึ่งแอปพลิเคชั่นเหล่านี้ ไม่ได้มีแค่เหล่าผู้รอดชีวิตจากกรุงเทพฯ เท่านั้นที่ใช้ได้ เพราะนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติก็สามารถเป็นผู้รอดชีวิตในกรุงเทพฯ ได้เช่นกัน อย่ารอช้า เรามาดูแอปพลิเคชั่นที่ช่วยชีวิตเราจากการจราจรในกรุงเทพฯ กันเลยค่ะ  

---

Via Bus รอรถเมล์อย่างมีความหวัง

ถึงแม้กรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้าที่ช่วยให้การเดินทางของเราราบรื่น และรวดเร็ว แต่ถ้าวันไหนที่พวกมันเกิดดื้อดึงขึ้นมา นั่นแปลว่าเกมเอาชีวิตรอดในกรุงเทพฯ ได้เริ่มขึ้นแล้ว สิ่งแรกที่ต้องทำคือรีบวิ่งไปที่ป้ายรถเมล์ พร้อมกับเพื่อนร่วมชะตากรรม แต่รอแล้วรอเล่า รออย่างไม่มีจุดหมาย รถเมล์ก็ยังไม่มา

เรามีวิธีแก้เพียงแค่คุณโหลดแอป Via Bus ตัวช่วยที่ทำให้การรอรถเมล์มีแสงแห่งความหวังขึ้นมาโดยให้คุณเลือกป้ายรถเมล์ แอปจะแสดงสายรถเมล์ที่ผ่าน เมื่อเราเลือกสายรถเมล์ จะปรากฏตำแหน่งรถเมล์จาก GPS ว่าอีกนานแค่ไหนรถเมล์คันนี้จะมา

หรือให้คุณกำหนดจุดหมายปลายทาง แอปก็จะแสดงสายรถเมล์ที่จะพาคุณไปยังจุดหมายได้เช่นกัน

ข้อดี : ตัวแสดงตำแหน่งรถเมล์ กับเวลาจริงมีความใกล้เคียง ทำให้วางแผนชีวิตได้ดีขึ้น
ข้อเสีย : รถเมล์บางคันไม่ได้ติดตั้ง GPS, ไม่มีระบบภาษาอังกฤษ(ชาวต่างชาติก็อาจจะต้องคลำทางกันหน่อย)

Download : ios / Android

---

BMA Traffic ตาวิเศษเห็นนะ

สำหรับใครที่มีมือขวาเป็นรถคู่กาย ร่วมเอาชีวิตรอดในกรุงเทพฯ ละก็ คุณต้องมีมือซ้ายอย่าง แอป BMA Traffic ที่จะทำหน้าที่ตาวิเศษตรวจตราเส้นการจราจรให้กับคุณแบบเรียลไทม์ ผ่านกล้อง CCTV ทั่วกรุงเทพฯ งานนี้ลัดเลาะหาเส้นทางใหม่ๆ ได้ตลอดเวลา

เพียงคุณเข้าไปที่หน้าแอป จะมีให้เลือกเมนูแผนที่ / Map ก็จะแสดงสภาพการจราจร และความพิเศษของแอปนี้คือ เราสามารถดูสภาพการจราจรแบบเรียลไทม์ ผ่านกล้องวงจรปิด CCTV ที่ติดตั้งไว้ทั่วกรุงเทพฯ

สกิลนางยังไม่หมดค่ะ เพราะแอปนี้จะแสดงตำแหน่งจุดเกิดอุบัติเหตุอีกด้วย นับว่าพลังตาที่สามจะช่วยให้คุณตัดสินใจ ว่าจะเอาชีวิตเข้าไปเสี่ยงบนถนนเส้นนั้นหรือไม่ หรือจะเปลี่ยนไปอีกเส้นแทน รับรองมีแอปนี้ชีวิตบนท้องถนนคุณเปลี่ยนแน่นอน

ข้อดี : ความเรียลไทม์ของนางจะช่วยตัดสินใจเลือกเส้นทาง, เเสดงจุดเกิดอุบัติเหตุ
ข้อเสีย : ไม่มีกล้องแถวปริมณฑล, กล้องบางตัวติดไม่ตรงจุด, กล้องบางตัวมีปัญหาไม่สามารถดูได้, มีภาษาอังกฤษ แต่ชื่อถนนยังเป็นภาษาไทยอยู่

Download : ios / Android

---

EXAT Traffic แอปคู่ใจสาวกทางด่วน

สำหรับใครที่ไม่อยากเอาชีวิตไปเสี่ยงบนถนน เราก็ขึ้นทางด่วนไปเลยจ้า แต่ทางด่วนก็ไม่ด่วนสมชื่อ เพราะบางทียังไม่ถึงทางด่วน เอ้ารถติดกันตั้งแต่ด่านทางเข้า บางวันก็แห่ขึ้นไปติดกันอยู่ด้านบน แบบนี้เราต้องมีอาวุธเด็ด EXAT Traffic

แอปนี้จะบอกการจราจรบนทางด่วน ให้คุณเข้าไปที่เมนู Journey Planer จะแสดงทางด่วนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และยังแสดงความหนาแน่นของสภาพจราจรด้วยสี มีข้อมูลของด่านเก็บค่าทางด่วน ทั้งราคา, รูปแบบการแบ่งช่องระหว่างเงินสด

และแอป EXAT Traffic ยังมีพลังตาวิเศษ ที่จะคอยจับตาดูสภาพจราจรบนทางด่วนแบบเรียลไทม์อีกด้วย บอกเลยช่วยคุณตัดสินใจเลือกเส้นทางในการการเดินทางได้เลย เพราะบางครั้งการขึ้นทางด่วนก็ไม่ได้ทำให้เราถึงที่หมายไวขึ้นสักเท่าไหร่

ข้อดี : บอกรายละเอียดของทางด่วนได้อย่างดี, แสดงภาพจราจรแบบเรียลไทม์
ข้อเสีย : ไม่มีระบบภาษาอังกฤษ, กล้อง CCTV บางตัวใช้การไม่ได้

Download : ios / Android

---

Bangkok MRT รถไฟใต้ดินด่วนจี๋

ใครที่สัญจรโดยรถไฟฟ้าใต้ดินอยู่เป็นประจำ คุณต้องมีเกราะป้องกันตัวอย่าง Bangkok MRT แอปสำหรับสาวก MRT ที่จะบอกรายละเอียดของ MRT อย่างครบถ้วน รับรองว่าไม่หลงทางหรือขึ้นผิดสถานีอย่างแน่นอน

ไม่ว่าจะเป็นแผนที่เส้นทาง ที่คุณสามารถระบุต้นทางไปยังปลายทางได้ และความพิเศษที่ต้องร้องว้าวดังๆ คือ คำนวณระยะเวลาให้ด้วยค่ะซิส เรียกได้ว่าในเเต่ละเช้าคุณสามารถคำนวณเวลาตื่นไปทำงานได้ง่ายๆ ไม่ต้องห่วงว่าจะสายเลยค่ะ

และสำหรับใครที่ไม่ค่อยได้ขึ้น MRT ภายในแอปยังบอกอัตราค่าโดยสาร และมีป้ายบอกเส้นทางตลอด ไม่ต้องกลัวหลงเลยค่ะ ที่สำคัญแอปนี้ยังเหมาะกับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเพราะมีภาษาอังกฤษอธิบายชัดเจน ยังไงก็รอด!

ข้อดี : มีภาษาอังกฤษ, รายละเอียดเกี่ยวกับ MRT และสถานที่ใกล้เคียงของแต่ละสถานีอย่างครบถ้วน
ข้อเสีย : ควรมีการแจ้งเวลาที่ MRT จะมาถึงสถานี

Download : ios / Android

---

ฟ้าส่ง Grab มาช่วยคุณแล้ว

นับว่าเป็นแอปกู้ภัยมืออาชีพ ที่ไม่เคยทำให้เราผิดหวัง เพราะนางจะเป็นฮีโร่ในวันที่คุณต้องเอาตัวรอดจากจราจรในกรุงเทพฯ หรือในวันที่แท็กซี่ปฏิเสธการขอความช่วยเหลือจากคุณ

Grab จัดเป็นแอปขนส่งมวลชน ที่จะช่วยคุณในยามวิกฤต ไม่ว่าจะเป็นวันที่ฝนตก จนออกจากบ้านไม่ได้ หรือวันจันทร์ที่รถติดยาวเหยียดตั้งแต่สี่แยกแรก Grab จะช่วยเหลือคุณเอง เพราะภายในแอป Grab เราสามารถเรียกได้ทั้งรถยนต์ส่วนตัว รถแท็กซี่ และรถจักรยานยนต์ ตอบโจทย์การใช้งานอย่างครบครัน

อีกทั้งยังเป็นแอปที่มีโปรโมชั่นอยู่เรื่อยๆ ไม่แปลกที่นักเรียน นักศึกษา มนุษย์เงินเดือน และอื่นๆ ต่างขอความช่วยเหลือจากนางกันทั้งนั้น กระซิบบอกสักนิดว่านักท่องเที่ยวชาวต่างชาติก็สามารถเรียกได้ แถมเราไปเที่ยวต่างประเทศในแถบอาเซียนก็มีบริการ Grab นะเออ สะดวกสุดอะไรสุด 

ข้อดี : มีโปรโมชั่นส่วนลดบ่อย, มีระบบภาษาอังกฤษ, ไม่ต้องกลัวโดนปฏิเสธ, ประเมินเวลาได้ค่อนข้างเป๊ะ
ข้อเสีย : บางสถานการณ์อาจมีดราม่ากับพี่วิน และพี่แท็กซี่เจ้าถิ่นได้

Download : ios / Android

ใครที่คิดจะเอาตัวรอดในกรุงเทพฯ ถ้าคุณไม่มีตัวช่วยอย่างแอปพลิเคชั่นทั้ง 5  อย่าหวังเลยค่ะว่าคุณจะเป็นผู้อยู่รอดในดินแดนแห่งนี้ เพราะฉะนั้นรีบไปโหลด รีบไปตำกันค่ะซิส เราจะได้มีชีวิตดีๆ ในกรุงเทพฯ สักที งานนี้เราจะต้องเป็นผู้ชนะ!

ขอบคุณข้อมูลจาก  rabbitfinance.com

---

An eye-opener

‘An eye-opener’ เป็นคำนาม หมายถึงเหตุการณ์หรือสถานการณ์ที่น่าสนใจ ให้ความรู้ ให้ความกระจ่าง หรือเปิดเผยความจริง ซึ่งมักจะเกิดขึ้นโดยไม่ได้คาดหมาย

• He didn’t think he would be interested in fish, but Rob found the trip to the aquarium areal eye-opener. He was particularly fascinated by the huge octopus!
• That meeting with the finance team was an eye-opener, wasn’t it? I had no idea the company was doing so badly!
• I had coffee with my colleague, Elizabeth, yesterday and our conversation was a complete eye-opener. She and her husband are getting a divorce, but she’s always smiling and happy when she’s at work. I had no idea.

ขอบคุณข้อมูลจาก  www.bbc.co.uk

---

ราคาทองทุกชนิดตามประกาศสมาคมค้าทองคำ ประจำวันที่ 14/12/2561

ชนิดความบริสุทธิ์ของทอง	ราคาขาย/บาท	ราคารับซื้อ/บาท	ราคารับซื้อ/กรัม
ทองคำแท่ง 96.5%	19,300.00	19,200.00	n/a
ทองรูปพรรณ 96.5%	19,800.00	18,859.04	1,244.00
ทองรูปพรรณ 99.99%	n/a	19,541.24	1,289.00
ทองรูปพรรณ 90%	n/a	16,973.14	1,119.60
ทองรูปพรรณ 80%	n/a	15,087.23	995.20
ทองรูปพรรณ 50%	n/a	8,489.60	560.00
ทองรูปพรรณ 40%	n/a	6,594.60	435.00

ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ 14/12/2561