นับถอยหลังไป 10 ปี ก่อนหน้านี้ เจ้าของพื้นที่ว่าง ตึกแถว อสังหาริมทรัพย์ โดยรอบชุมชน มหาวิทยาลัย ย่านการค้า หากต้องการมีเงินเข้าออกกระเป๋าแบบสบายๆ หนึ่งในช่องทางที่นิยม ก็คือการจัดสรรพื้นที่ หรือตึกแถวเป็นหอพักให้เช่าสำหรับคนทำงานและนักศึกษาในสถานที่ใกล้เคียง
อย่างไรก็ดี พบว่าในช่วงที่ผ่านมามีกระแสความซบเซาของธุรกิจหอพักเกิดขึ้นในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก มีประกาศการขายอาคารหอพักหลายพื้นที่ย่านธุรกิจ เนื่องจากไม่สามารถแบกรับต้นทุนไหวเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสถานการณ์ดังกล่าวจะเป็นอย่างไรนั้น ต้องติดตาม
กำลังเกิดอะไรขึ้น! กับธุรกิจหอพักที่เคยทำให้หลายคนเป็นเสือนอนกิน
จากการค้นหาข้อมูล พบสถานการณ์การเติบโตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบหลายปีที่ผ่านมา เน้นไปที่การเติบโตของอาคารชุดหรือคอนโดมีเนียม ซึ่งกำลังได้รับความนิยมจากทั้งผู้ลงทุนและผู้อยู่อาศัยเองมากกว่าหอพักหลายเท่าตัว ดังจะเห็นได้จากตัวเลขสถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในปี 2556 มีสัดส่วนของอาคารพาณิชย์อยู่ถึง 7,400 หน่วย หรือคิดเป็น 8% ของประเภทที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในขณะที่ในปี 2559 มีสัดส่วนของอาคารพาณิชย์ที่ลดลงเหลือเพียง 3,400 หน่วย หรือคิดเป็นเพียง 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดเท่านั้น โดยลดลงถึง 6% จากปี 2558 ในขณะที่คอนโดมีเนียมมีจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้นจาก 46,700 หน่วยในปี 2556 มาเป็น 69,700 หน่วยในปี 2559 หรือจาก 53% มาเป็น 56%* ประกอบกับรายงานจาก DDproperty Market Outlook 2018 ในเรื่องตลาดซื้อขายอสังหาฯ ที่พบว่า คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยที่มีการเติบโตด้านราคาและจำนวนอุปทานมากที่สุด ตลอดทั้งปี 2560
ในมุมมองของหนึ่งในคนทำงานหรือนักศึกษาที่ต้องการเช่าที่อยู่อาศัยชั่วคราว อย่างนายอนุธีร์ ผู้เคยอาศัยอยู่ในหอพักมาเป็นเวลากว่า 10 ปีทั้งชีวิตการเรียนมหาวิทยาลัยและชีวิตการทำงาน ปัจจุบันนี้ได้ตัดสินใจมาอาศัยเช่าคอนโดมีเนียมอยู่แทน โดยเพิ่มค่าเช่าที่อยู่อาศัยขึ้นจากเดิมประมาณ 2,000-3,000 บาท เนื่องจากเห็นว่าคอนโดมีเนียมมีความสะดวกสบายกว่าทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้ง การใช้งานสาธารณูปโภค และความเป็นสัดส่วนของห้อง และในปัจจุบันกำลังจะย้ายเข้าคอนโดใหม่ที่เขากำลังจะผ่อนชำระเพื่อเป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเอง
นอกจากนี้เขายังมีความเห็นเพิ่มเติมอีกว่า หลังจากการทำงานมาระยะหนึ่ง ผู้อยู่อาศัยก็มักจะเริ่มมีมุมมองที่คำนึงถึงความสะดวกสบายมากในการอยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความมีระดับและความสวยงามน่าอยู่ ซึ่งแน่นอนว่าที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียมล้วนแต่ยึดครองตลาดในด้านนี้อยู่ และมีทางเลือกมากกว่า จนกลายเป็นว่าการหาคอนโดมีเนียมเพื่อเช่าอยู่เป็นเรื่องง่ายกว่าการหาหอพักดีๆ สักแห่งให้เช่าเสียอีก
- สำหรับคนที่สนใจอยากหาคอนโดมิเนียมเพื่อเช่าหรือซื้อขาด ลองเข้าไปอ่านรีวิวโครงการ เพื่อประกอบการตัดสินใจว่าโครงการไหนเหมาะกับคุณมากที่สุด
เมื่อเทียบกับคอนโดฯ หอพัก-ห้องเช่า จะสามารถกลับมายืนหยัดได้หรือไม่
เมื่อพูดถึงหอพัก ส่วนใหญ่จะทำเป็นอาคารสูงไม่เกิน 5 ชั้นเพื่อลดต้นทุนด้านการติดตั้งและบำรุงรักษาลิฟท์ โดยมีการตกแต่งทั้งภายนอกและภายในที่เอาแค่พออยู่ได้ ไม่ได้วิจิตรสักเท่าใดนัก บางแห่งก็เข้าขั้นซอมซ่อและใช้อุปกรณ์ราคาถูกมาตกแต่ง แม้จะยังคงเป็นแรงดึงดูดสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้ปานกลางซึ่งเป็นประชากรส่วนใหญ่แล้ว การเพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนเพื่อแลกกับความสะดวกสบายและความมีระดับในการได้อยู่คอนโดมีเนียม ย่อมเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการอยู่หอพักมาก
ประกอบกับการเกิดขึ้นของคอนโดมีเนียมหลายโครงการมากขึ้นในระยะที่ผ่านมาทั้งในเขตเมืองใหญ่และชานเมือง โดยเฉพาะย่านชุมชนที่อยู่อาศัย ย่านธุรกิจ และย่านสถานศึกษา ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น และยอมจ่ายแพงขึ้นเพื่อแลกกับสิ่งที่ดีรู้สึกพึงพอใจมากกว่า จึงไม่เป็นที่น่าแปลกใจเลยว่าเหตุใดธุรกิจหอพักถึงกำลังประสบกับสภาวะกระอักกระอ่วนอย่างในปัจจุบัน
แต่ทว่า “ในวิกฤติย่อมมีโอกาสอยู่ด้วยเสมอ” หอพักใหม่ๆ จำนวนหนึ่ง ยังคงสามารถประคับประคองธุรกิจเอาไว้ได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นหอพักที่ทำการปรับปรุงสภาพให้ดูใหม่น่าอยู่ แม้จะไม่เทียบเท่ากับคอนโดมิเนียม แต่ถือว่าใกล้เคียงและมีราคาในการเช่าที่ถูกกว่ามาก
หรือในอีกนัยหนึ่ง ผู้ประกอบธุรกิจหอพักที่มีความใส่ใจต่อผู้เช่า คอยหมั่นปรับปรุงดูแลหอพักของตนให้สอดรับกับความต้องการของผู้เช่าที่เปลี่ยนไป จึงจะสามารถอยู่รอดได้ในยุคสมัยแห่งความเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ แต่หากเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องการจะเป็น “เสือนอนกิน” หวังแต่เพียงว่าทุกคนต้องวิ่งเข้ามาหา ไม่ยอมปรับปรุงดูแลหอพักให้มีคุณภาพ แน่นอนว่าต้องพ่ายแพ้ผู้เล่นรายใหญ่อย่างคอนโดมีเนียมที่มีพร้อมสรรพไปทุกอย่างอย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้
ท่ามกลางทางเลือกที่มากขึ้นของผู้แสวงหาที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบธุรกิจเองก็จะต้องทำตัวให้เป็นทางเลือกที่มีค่าพอจะให้เลือกสำหรับผู้บริโภคด้วยเช่นกัน
ข้อมูลเพิ่มเติม: [1] สถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน และโอนกรรมสิทธิ์ 9 เดือนแรกปี 2556. สืบค้นเมื่อ 5 ส.ค.2561, จากเว็ปไซต์: www.vmat9.com/2013/11/20/สถิติที่อยู่อาศัยสร้/
[2] ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปี 2559. สืบค้นเมื่อ 5 ส.ค.2561, จากเว็ปไซต์: http://www.reic.or.th
