Blog Post

รัชโยธิน ถือเป็นทำเลใจกลางกรุงเทพฯ แห่งหนึ่งที่มีศักยภาพเติบโตขึ้นต่อเนื่องอย่างเห็นได้ชัด โดยรัชโยธินเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นมายาวนาน เป็นย่านที่มีบ้านเดี่ยวราคาแพง และคอนโดมิเนียมหรู แม้ว่าจะเป็นถนนเส้นหลักที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางได้หลากหลาย แต่ก็ยังมีความสงบ ไม่วุ่นวายเมื่อเทียบกับทำเลห้าแยกลาดพร้าว หรือแยกเกษตรที่อยู่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ของออฟฟิศย่าน North CBD ที่เริ่มมาตั้งแต่ย่านธุรกิจบริเวณสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ย่านวิภาวดีรังสิต Eco Complex และ Financial Hub ที่ SCB Park และมีเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน โรงภาพยนตร์ชั้นดี รวมถึงแหล่งช้อปปิ้งอย่าง ดิ อเวนิว ที่รวมร้านอาหารมีระดับ และซุปเปอร์มาร์เก็ตเกรดพรีเมื่ยม Villa Market สามารถเดินทางเชื่อมต่อได้หลายเส้นทางทั้งพหลโยธิน วิภาวดีรังสิต และลาดพร้าว เชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้ถึง 3 สาย ไม่ไกลจากสถานีกลางบางซื่อ ที่จะเป็นฮับของการคมนาคมขนาดใหญ่ที่สุดของอาเซียน  

จากศักยภาพดังกล่าวทำให้ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะประเภทคอนโดมิเนียมหรูติดถนนใหญ่และรถไฟฟ้ามาเปิดโครงการเพิ่มขึ้น ตอบรับกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องของผู้บริโภคทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุน

ศักยภาพทำเลไม่รู้จบ

ปัจจุบันที่ดินบริเวณรัชโยธินที่จะมาพัฒนาโครงการใหม่ค่อนข้างหายาก แต่หากมีโครงการเปิดใหม่ก็มักจะได้รับความสนใจอย่างมากเสมอ เพราะเป็นทำเลที่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เอื้อต่อการอยู่อาศัย และมีโอกาสในการลงทุนสูง โดยบริเวณแยกรัชโยธินถือเป็นทำเลที่มีแนวโน้มจะมีศักยภาพสูงที่สุดในเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อกับถนนหลัก และทางด่วนหลายสาย รวมทั้งในอนาคตจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ส่วนต่อขยาย จากแยกรัชดา-ลาดพร้าว ถึงแยกรัชโยธิน และรถไฟฟ้าใต้ดิน สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-หัวลำโพง ทำให้การเดินทางสะดวกมากขึ้น จึงเป็นเหตุผลให้กลุ่มคนรุ่นใหม่ กลุ่มที่ต้องการขยับขยายครอบครัว ซึ่งคุ้นเคยกับทำเลนี้ รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุนต่างให้ความสนใจที่อยู่อาศัยในทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ หากพิจารณาจำนวนประชากรในทำเลพหลโยธิน-เสนานิคม ครอบคลุม 4 แขวงในเขตจตุจักร ได้แก่ แขวงลาดยาว แขวงจันทรเกษม แขวงจตุจักร และแขวงจอมพล มีประชากรรวมประมาณ 138,000 คน และมีจำนวนครัวเรือนรวมประมาณ 92,000 ครัวเรือน คิดเป็นความหนาแน่นประชากรต่อครัวเรือนเท่ากับ 1.5 คน/ครัวเรือนเท่านั้น ซึ่งก็ไม่ถือว่าหนาแน่น เนื่องจากพื้นที่หลายส่วนเป็นพื้นที่ของราชการ

จากข้อมูลของนายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ราคาที่ดินบริเวณรัชโยธินปรับขึ้นประมาณปีละ 10% ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.2-2.5 ล้านบาท/ตารางวา และสูงกว่านี้ในบางแปลงใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งมีศักยภาพสูงกว่า เนื่องจากมีทั้งห้างสรรพสินค้า และคอมมูนิตี้มอลล์อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าและจากราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูง ประกอบกับพื้นที่ทำเลนี้จัดเป็นโซนพาณิชยกรรม มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่รวมกันประมาณ 500,000 ตารางเมตร ทำให้ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมแยกรัชโยธิน แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สีเขียวเหนือ ที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้มีทั้งหมด 8,779 ยูนิต ซึ่งกว่า 90% เป็นโครงการที่เปิดขายมาก่อนที่เส้นทางรถไฟฟ้าจะเริ่มการก่อสร้าง โดยอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายรวมทั้งหมดในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 91%

ด้านการเติบโตของราคาก่อนหน้านี้ราคาคอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่ราคาปัจจุบันสูงไปกว่านั้นเกือบเท่าตัว และมีแนวโน้มจะพุ่งสูงขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการ รวมทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ส่วนต่อขยายมีความชัดเจนมากขึ้น จากการสำรวจของของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ราคาคอนโดมิเนียมที่นำกลับมาขายใหม่ (Resale) มีราคาสูงกว่าตอนเปิดตัวประมาณ 15-20% ในส่วนของผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) พบว่า Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี ค่าเช่าห้องขนาด 1-2 ห้องนอน อยู่ที่ประมาณระหว่าง 15,000-38,000 บาท/เดือน

เชื่อมต่อการเดินทางหลากหลาย ทั้งถนน-ทางด่วน-ราง

ทำเลรัชโยธิน แม้ปัจจุบันจะมีการก่อสร้างอุโมงค์ลอดทางแยก แต่มีความคืบหน้าเป็นอย่างมากโดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 มีความคืบหน้า 74.20% และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในเดือนตุลาคม 2561 ทำให้การเดินทางเชื่อมต่อจะคล่องตัวมากยิ่งขึ้น โดยสามารถเชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญได้หลายสาย อาทิ

ทิศเหนือ: เชื่อมต่อกับ ถ.เกษตร-นวมินทร์ (ประเสริฐมนูกิจ) และ ถ.งามวงศ์วาน
ทิศตะวันตก: เชื่อมต่อกับ ถ.วิภาวดีรังสิต ถ.รัชดาภิเษก ทางยกระดับอุตราภิมุข (ทางด่วนดอนเมืองโทลเวย์) และทางพิเศษศรีรัช
ทิศตะวันออก: เชื่อมต่อกับ ถ.เสนานิคม 1 และ ถ.ลาดพร้าววังหิน
ทิศใต้: เชื่อมต่อกับ ถ.รัชดาภิเษก และ ถ.ลาดพร้าว

ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนถึง 2 สาย ได้แก่ ทางยกระดับอุตราภิมุข (ทางด่วนดอนเมืองโทลเวย์) ด่านรัชดาภิเษก และด่านลาดพร้าว ทางพิเศษศรีรัช ด่านรัชดาภิเษก และเชื่อมต่อกับทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนรอบนอกได้ไม่ยาก

สะดวกสบายยิ่งขึ้นกับการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าที่ผ่านทำเลนี้ถึง 3 สาย ได้แก่

รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตรถไฟฟ้าสายสำคัญที่เชื่อมต่อสู่ใจกลางเมือง และ CBD หลายแห่งได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS ที่สถานีหมอชิต เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT ที่สถานีห้าแยกลาดพร้าว (สถานีพหลโยธินของรถไฟฟ้า MRT) และในอนาคตจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ส่วนต่อขยาย บริเวณแยกรัชโยธิน คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2563 ทั้งนี้ มีแผนจะเปิดให้บริการสถานีห้าแยกลาดพร้าวก่อนภายในปี 2562

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง รถไฟฟ้าสายสำคัญอีกเส้นที่ทำให้การเดินทางตามแนว ถ.ลาดพร้าว สะดวกสบายยิ่งขึ้น คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2564 เชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT ที่สถานีรัชดา

นอกจากนี้ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) มีแนวคิดจะต่อขยายโครงข่ายของโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง จากบริเวณแยกรัชดา-ลาดพร้าว ไปตามแนว ถ.รัชดาภิเษก จนถึงบริเวณแยกรัชโยธิน เพื่อเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาความเหมาะสม

รถไฟฟ้า MRTเชื่อมต่อทั้งแนว ถ.รัชดาภิเษก และใจกลางเมือง และเป็นสายที่มุ่งตรงสู่สถานีกลางบางซื่อ ฮับของการคมนาคมในอนาคต รวมทั้งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ ที่สถานีเตาปูน

สถานีกลางบางซื่อ ฮับของการคมนาคมขนาดใหญ่ที่ออกแบบภายใต้แนวคิดการพัฒนา “ศูนย์กลางมหานครแห่งใหม่ระดับอาเซียน” โดยเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งทางรางทั้งรถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง รถไฟฟ้าในเมือง และรถไฟความเร็วสูง โดยคาดว่าจะเปิดบริการในปี 2563

นอกจากนี้บริเวณสถานีกลางบางซื่อยังมีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และสถานที่พักผ่อน รวมทั้งในอนาคตยังเชื่อมต่อกับสนามบินสุวรรณภูมิ สนามบินดอนเมือง และสนามบินอู่ตะเภาด้วย ทำให้ในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า สถานีกลางบางซื่อจะเป็นสถานีที่มีผู้สัญจรทั้งการเดินทางในชีวิตประจำวัน ท่องเที่ยว และติดต่อธุรกิจ ประมาณ 2 ล้านคน/วัน

แหล่งงานขนาดใหญ่ที่เติบโตต่อเนื่อง

ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลรัชโยธินสูงมาก เนื่องจากเป็นย่านที่ใกล้แหล่งงานสำคัญทั้งของหน่วยงานภาครัฐ บริษัทชั้นนำของภาคเอกชน รวมถึงอาคารสำนักงานให้เช่า ทั้งบริเวณแยกรัชโยธิน ถ.พหลโยธิน ถ.วิภาวดีรังสิต และ ถ.รัชดาภิเษก ซึ่งมีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่รวมกันประมาณ 500,000 ตารางเมตร จึงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่เติบโตทั้งตลาดเพื่อขาย และเพื่อเช่า

หน่วยงานราชการ/รัฐวิสาหกิจ

อาคารสำนักงานให้เช่า

สำนักงานเอกชน

สิ่งอำนวยความสะดวกครบครันตอบรับทุกไลฟ์สไตล์

ทำเลรัชโยธินนอกจากจะเป็นย่านธุรกิจขนาดใหญ่แล้ว ยังเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์เหนือระดับที่หลากหลาก เนื่องจากรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งโรงภาพยนต์ คอมมูนิตี้มอลล์และห้างสรรพสินค้า อาทิ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน ดิอเวนิว รัชโยธิน และเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว โรงพยาบาลชั้นนำ อาทิ โรงพยาบาลเปาโลเกษตร และสถาบันการศึกษาชื่อดังหลายแห่ง อาทิ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม และโรงเรียนหอวัง

นอกจากนี้ยังไม่ไกลจากปอดขนาดใหญ่ของกรุงเทพฯ ซึ่งประกอบด้วยสวนสาธารณะขนาดใหญ่ 3 แห่ง ได้แก่ สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ เนื้อที่ 196 ไร่ สวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) เนื้อที่ 375 ไร่ และสวนจตุจักร เนื้อที่ 155 ไร่ สำหรับพักผ่อน ชมพิพิธภัณฑ์ และออกกำลังกาย ซึ่งในอนาคตจะเชื่อม 3 สวนสาธารณะเป็น “อุทยานสวนจตุจักร”

โครงการเมกะโปรเจกต์ในอนาคต

ในอนาคตทำเลรัชโยธินจะมีโครงการเมกะโปรเจกต์หลายโครงการทั้งของภาครัฐและเอกชน ดังนี้

โครงการก่อสร้างระบบทางด่วนขั้นที่ 3 สายเหนือ ประกอบด้วย N1, N2 และ N3 แบ่งเป็น N1 วงแหวนตะวันตก-สี่แยกมหาวิทยาลัยเกษตร ระยะทาง 16.6 กิโลเมตร N2 สี่แยกมหาวิทยาลัยเกษตร-ถ.เกษตร-นวมินทร์ ระยะทาง 9.2 กิโลเมตร และ N3 ถ.นวมินทร์-ถ.ศรีนครินทร์ ระยะทาง 13.9 กิโลเมตร ปัจจุบันอยู่ระหว่างทบทวนการก่อสร้างในส่วน N1

โครงการนวมินทร์ของกลุ่มทีซีซี แลนด์ บนที่ดินกว่า 100 ไร่ สองฝั่งถนน บริเวณข้างและตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว โดยเฟส 1 จะพัฒนาเป็นศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า ส่วนเฟสต่อไปจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานและโรงแรม รวมถึงเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ และพื้นที่ค้าปลีกในอนาคต

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าทำเลแยกรัชโยธินแม้จะมีศักยภาพมาก แต่เนื่องจากที่ดินมีค่อนข้างจำกัด จึงมีโครงการที่อยู่อาศัยไม่มากนัก และส่วนใหญ่มักอยู่ในซอย จึงทำให้โครงการที่เปิดใหม่ต่างได้รับการตอบรับที่ดีจนขายหมดอย่างรวดเร็วเสมอ โดยโครงการล่าสุดบนทำเลนี้คือ MAZARINE รัชโยธิน โดยบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด คอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรีใจกลางรัชโยธิน

MAZARINE รัชโยธิน คอนโดมิเนียมสูง 37 ชั้น จำนวน 474 ยูนิต พิเศษด้วยห้องเพดานสูงถึง 3 เมตร พื้นที่ใช้สอย 24-48 ตารางเมตร ครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ อาทิ Study/Co-working Space/Meeting Room, Shade & Shine Sky Pool, Steam and Sauna, Sky Fitness, Private Gym Class, Kid Room, Private Salon, Party Room, Exclusive Foyer & Bar , Sky Lounge, Exclusive Sky Deck และ Sky Garden รับชมวิวเมืองแบบพาโนรามิก

พิเศษด้วยทำเลโครงการ 0 เมตร ถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสรัชโยธิน เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง อาทิ สยาม และอโศก ได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย ห่างเพียง 30 เมตรจากเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน และห่างจากไทยพาณิชย์ ปาร์ค (SCB Park) เพียง 650 เมตร

มนุษย์เงินเดือนเตรียมเก็บเงินได้เลย สำหรับคนที่ต้องการมีบ้าน หลังจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เสนอแผนโครงการ “บ้านล้านหลัง” โดยเตรียมวงเงินสินเชื่อ 6 หมื่นล้านบาทปล่อยกู้ให้กลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 2.5 หมื่นบาท

“บ้าน” ยังถือเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆของผู้มีรายได้ เพราะช่วยเติมเต็มความสุข เป็นเป้าหมายในการสร้างครอบครัว ที่สำคัญยังเป็นการออมเงินที่มูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ยิ่งในปัจจุบันมีผลิตภัณฑ์ที่เกี่ยวข้องบ้านออกมาอย่างมากมาย ทั้งผู้รับเหมาตกแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องใช้ในบ้าน วัสดุก่อสร้าง หรือแม้กระทั่งร้านค้าต่างๆที่มีบริการส่งถึงบ้าน ดังนั้นการใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วยทำให้เกิดกิจกรรมหมุนเวียนเม็ดเงินลงทุนในระบบเศรษฐกิจได้ดี เพราะช่วยให้เกิดการลงทุนก่อสร้างบ้าน คอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ ทำให้เกิดการจ้างงาน และเกิดการซื้อสินค้าที่เกี่ยวข้อง แต่เนื่องจากราคาบ้านและที่ดินที่แพงขึ้น ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางหรือเดือนละไม่ถึง 2.5 หมื่นบาท ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากธนาคารกังวลเรื่องการผ่อนชำระ

ล่าสุดกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง หรือ มีรายได้ไม่เกิน 2.5 หมื่นบาท เตรียมเอกสารขอสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัยไว้ได้เลย เพราะปลายปีนี้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เตรียมเปิด “โครงการบ้านล้านหลัง” ซึ่งนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เตรียมเสนอเรื่องเข้าที่ประชุมคณะกรรมการปลายเดือนสิงหาคม 2561 โดยผู้มีรายได้น้อยจะสามารถ ผ่อนชำระไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ราคาห้องจะไม่เกินหลังละ 1 ล้าน ให้กู้ระยะเวลา 40 ปี มีกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี กับ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5 ปี เฉลี่ยที่ 3% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าท้องตลาด ยิ่งในช่วงนี้ดอกเบี้ยปรับขึ้น จะยิ่งทำให้เป็นการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยได้ผ่อนชำระ ประมาณ 3,800-4,000 บาทต่อเดือน ถือว่าต่ำกว่าการกู้ปกติ ที่ปกติและจะต้องผ่อนชำระล้านละ 5,700 บาทต่อเดือน

โดย ธอส.ได้เตรียมวงเงินสินเชื่อ 6 หมื่นล้านบาท ปล่อยกู้ให้ประชาชน 5 หมื่นล้านบาท ส่วนวงเงินสินเชื่อที่เหลืออีก 1 หมื่นล้านบาท จะปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไปลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูก คิดดอกเบี้ยพิเศษถูกกว่าท้องตลาด 0.25-0.50% พร้อมเตรียมประสานผู้ประกอบการในสมาคมอสังหาฯ นำทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าเกิดใหม่มาเข้าร่วมโครงการก่อนปลายปีนี้ เชื่อว่ามีผู้สนใจจำนวนมาก

ทั้งนี้ หากโครงการบ้านล้านหลังผ่านความเห็นชอบจาก ครม. จะเริ่มสร้างทันที ซึ่งในปีนี้ คาดว่าจะเสร็จทัน 70,000-100,000 หลัง และตั้งแต่ ปี 2562-2564 จะเสร็จเพิ่มอีก ประมาณ 90,000 ยูนิต โดยผู้กู้ควรเก็บหลักฐานการจ่ายค่าเช่าไว้ ในกรณีที่ไม่มีหลักฐานบัญทางการเงิน และต้องการขอสินเชื่อในโครงการฯ นี้