Blog Post

ที่อยู่อาศัยในสังคมยุคใหม่ เติบโตอย่างไรให้ “ยั่งยืน”

การพัฒนาที่อยู่อาศัยยุคปัจจุบัน ไม่เพียงแต่การมุ่งมั่นสร้างบ้านหรืออาคารสูงใหญ่ให้สวยงาม มีฟังก์ชั่นที่ตอบโจทย์เรื่องการใช้งานแต่เพียงเท่านั้น แต่การสรรค์สร้าง “บ้าน” ให้เป็นองค์ประกอบหนึ่งของสังคมได้อย่างกลมกลืนและ “ยั่งยืน” ต้องใส่ใจในทุกรายละเอียดโดยยึดถือลูกค้าเป็นหัวใจหลักสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นความต้องการพื้นฐาน ความสะดวกสบาย และบริการอันดีเยี่ยมที่พวกเขาต่างคาดหวังจากผู้ประกอบการ นอกจากนี้การให้ความสำคัญกับการเป็นส่วนหนึ่งเพื่อช่วยเหลือสังคม ยังสะท้อนภาพลักษณ์ที่ดีและความเชื่อมั่นให้แก่บริษัทสามารถเติบโตไปในระยะยาวได้อีกด้วย

ที่อยู่อาศัยในสังคมยุคใหม่จึงควรได้รับการพัฒนาบนฐานคิดของ “ผู้อยู่อาศัย” และ “ชุมชน” เป็นที่ตั้ง ทำให้สามารถค้นหาแนวทางการสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่ทันสมัย รองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้อย่างตรงจุด และยังเป็นส่วนหนึ่งในการเติบโตไปพร้อมกับสังคมได้อย่างยั่งยืน ด้วยหลักสำคัญ 5 ข้อที่ผู้ประกอบการไม่ควรมองข้าม

ออกแบบและก่อสร้างอย่างมีคุณภาพ
การพัฒนาโครงการอสังหาฯต่างๆ ในยุคนี้มีเครื่องมือทันสมัยที่เข้ามาช่วยให้การทำงานด้านออกแบบและก่อสร้างมีมาตรฐานมากขึ้น เช่น การใช้โปรแกรม BIM (Building Information Modeling) และผสานความรู้ด้านงานวิจัยเข้าไปพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้มีคุณภาพ นอกจากนี้ควรวางโครงสร้างให้สามารถใช้พลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นมิตรกับสภาพแวดล้อม

Customer Service ความพึงพอใจของลูกค้ามาที่หนึ่ง
ลูกค้าคือคนสำคัญ หากไม่มีลูกค้าบริษัทก็อยู่ไม่ได้ ดังนั้นไม่ควรให้ความสำคัญกับการขายเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่บริษัทควรทุ่มเทน้ำหนักไปที่บริการหหลังการขาย และมอบสิทธิประโยชน์หรือความคุ้มครองต่างๆแก่ลูกค้าอย่างดีที่สุด เช่น นโยบายการรับประกันเมื่อซื้อที่อยู่อาศัย ให้การคุ้มครองโครงสร้างของอสังหาฯ สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความทุ่มเทของบริษัทที่จะทำให้ลูกค้าพึงพอใจและได้รับความเป็นอยู่ที่ดี

 

การพัฒนาการอยู่อาศัยอย่างสมดุล
การใส่ใจพัฒนาที่อยู่อาศัยต้องครอบคลุมหลายด้าน เพื่ออำนวยความสะดวก สร้างความสุขสบายแก่ผู้อยู่อาศัย และยังสร้างสมดุลยั่งยืนให้เกิดขึ้นภายในชุมชนอีกด้วย โดยอาจสะท้อนผ่าน Facilities ตอบโจทย์ความต้องการลูกบ้านให้หลากหลายมากขึ้น พร้อมสนับสนุนกิจกรรมทางสังคมที่ช่วยพัฒนาชุมชน สร้างพื้นที่สีเขียวและพื้นที่สร้างสรรค์ต่างๆ

ไม่ใช่แค่พื้นที่ทางกายภาพ แต่นำทางไปสู่การสร้างชุมชน
ผู้ประกอบการในสังคมยุคใหม่เริ่มวางเป้าหมายในมิติที่หลากหลายมากขึ้น นอกเหนือจากการสรรค์สร้างที่อยู่อาศัยที่ดีเยี่ยมแล้วนั้น เมื่อผู้คนเข้ามาอยู่ร่วมกันในโครงการ เป้าหมายต่อมาคือการสร้างชุมชนที่ยั่งยืนผ่านการนำเสนอพื้นที่ทำงานร่วมกันและพื้นที่สร้างสรรค์ต่างๆ ตัวอย่างที่น่าสนใจ เช่น The Strand Project โครงการ Mixed Use และคอนโดระดับ Luxury มาพร้อมการแบ่งปัน Facilities ร่วมกัน และสวนสาธารณะรองรับการใช้งานของผู้คนในโครงการ เป็นต้น

สานต่อภารกิจ CSR ด้วยสองมือและหัวใจของพนักงาน
พนักงานในองค์กรควรให้ความสำคัญกับการทำกิจกรรม CSR ไม่ว่าจะระดับเล็กหรือใหญ่ พวกเขาสามารถเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยเหลือผู้ด้อยโอกาส เด็ก ฟื้นฟูวัฒนธรรมและธรรมชาติ รวมถึงสนับสนุนองค์กรไม่แสวงหาผลกำไรที่ทำประโยชน์เพื่อสังคม

การเติบโตของธุรกิจอสังหาฯในยุคใหม่ จะอยู่ได้อย่างมั่นคงผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์และการให้บริการ ไปพร้อมๆกับการสร้างชุมชนและทำกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมร่วมด้วย แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบที่มีต่อลูกค้าและคนในสังคมให้เติบโตไปพร้อมกับบริษัทได้อย่างยั่งยืน สิ่งเหล่านี้การันตีผ่านรางวัลจากงาน PropertyGuru Thailand Property Awards 2018 ที่มอบให้แก่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโดดเด่นด้านต่างๆ “Magnolia Quality Development Corporation Limited (MQDC)” ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่นอกจากจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพตอบโจทย์ตรงใจลูกค้าแล้ว MQDC ยังร่วมช่วยเหลือสังคมและสรรค์สร้างชุมชนอย่างยั่งยืน สอดคล้องกับ 5 แนวทางข้างต้น สะท้อนผ่าน 5 รางวัลที่สามารถคว้ามาได้ ได้แก่ ด้าน Design and Construction, Customer Care, Sustainable Development, Building Communities และ CSR

ขอบคุณที่มา ddproperty.com

---

เปิด 6 ทางออก ! อสังหาฯรองรับเกณฑ์ LTV ใหม่…ลดผลกระทบลูกค้า-ธุรกิจ

เปิด 6 แนวทางแก้ปัญหา LTV ใหม่…ลดผลกระทบลูกค้า-ธุรกิจ หลังมาตรการใหม่เชิงป้องกัน “แบงก์ชาติ” คุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยผ่าน LTV limit ที่ 80% หรือต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20 % ของมูลค่าหลักประกัน และนับรวมเงินกู้ทุกประเภท จับตา ! ผู้ประกอบการต่อรองขยายเวลาปรับตัว…หวั่นกระทบ ยอดขาย-ยอดโอน-โครงการใหม่ปี 2562 เป็นต้นไป

 

กำลังเป็นเรื่อง Talk of the town ในขณะนี้คงหนีไม่พ้นเรื่องที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ “แบงก์ชาติ” ผู้คุมกฎให้กับธนาคารและสถาบันการเงิน ที่เห็นอะไรไม่ชอบมาพากลอันจะนำไปสู่ความเสี่ยงต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจและระบบการเงินในอนาคตได้ออมาตรการเชิง  “ป้องกัน”  นั่นคือ ประกาศการปรับปรุงเกณฑ์ปล่อยกู้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน( LTV : Loan to Value )ไม่เกินระดับ 80 % ((LTV limit 80%) หรือต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20 %ของมูลค่าหลักประกัน และปรับเกณฑ์การนับรวมเงินกู้ทุกประเภทหรือที่เรียกว่าสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง  สำหรับการกู้หลังที่2 ขึ้นไป(สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ) หรือ ที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้น โดย ธปท. จะเริ่มเปิดรับฟังความเห็นจากผู้เกี่ยวข้องตั้งแต่วันที่ 11 ตุลาคมเป็นต้นไปจากนั้นคาดจะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2562 เป็นต้นไป

พัฒนาการเกณฑ์ LTV ของไทย

แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

มาตรการดังกล่าวมีผลเฉพาะกับ “การขอกู้ครั้งใหม่” (ไม่มีผลต่อการกู้เก่าก่อนหน้า) และสินเชื่อ “รีไฟแนนซ์” ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวม ลดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ บริหารการเกิดหนี้เสีย ( NPL : Non-Performing Loan) ได้ดีขึ้น แต่อีกมุมหนึ่ง เกณฑ์ที่หน่วยงานระดับชาติอย่าง “แบงก์ชาติ”ออกมารอบใหม่อีกเป็นครั้งที่ 5 (จากที่ออกมาแล้ว 4 ครั้งก่อนหน้า*พัฒนาการเกณฑ์ LTV ของไทย) เรียกได้ว่า โดนหมดกันทั่วหน้า ไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภค ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เล็ก –กลาง-ใหญ่ รวมถึงสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอื่นๆ กล่าวคือ ผลกระทบใน “ฝั่งผู้บริโภค” ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงหรือใช้การกู้สัญญาที่สองขึ้นไป ต้องใช้เงินตัวเองเพิ่มขึ้นจากการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% จากเดินอาจวาง 10-15 % หรือวางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10 % ก็มีในบางโครงการ

 

ด้าน“สถาบันการเงิน” หรือ “ธนาคาร” เอง เกณฑ์ LTV ใหม่นี้อาจกระทบต่อเป้าหมายการปล่อยสินเชื่อใหม่  หรือในกรณีที่ผลกระทบนี้เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการโครงการ ไม่สามารถโอนได้ตามเป้าหมาย ก็ทำให้ขีดความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการที่ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อโครงการนั้นลดน้อยลงด้วยเช่นกัน หากเกิดปัญหานั้นขึ้นมาก็อาจทำให้ NPL ปรับตัวเพิ่มขึ้นด้วย เป็นต้น

 

ส่วนผลกระทบในฝั่ง “ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการหรือบริษัทอสังหาฯ”  คงต้องปรับแผนธุรกิจใหม่ รวมถึงอาจต้องนำสินค้านั้นกลับมาขายใหม่หากลูกค้าถูกปฏิเสธการปล่อยกู้จากธนาคาร และถึงแม้ว่ามาตรการ LTV นี้จะเริ่มต้นในปี 2562 แต่หากมองอีกมุมอาจเห็นระดับ Rejection Rate ที่สูงขึ้น รวมถึงการระบาย Inventory ของผู้ประกอบการแต่ละรายอาจได้ไม่ตามเป้า ท้ายสุดแรงเหวี่ยงนี้ก็จะกระทบถึงรายได้สินปี โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงระดับกลางถึงบนที่เป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการอสังหาฯให้น้ำหนักมากขึ้นในช่วงหลังๆ

 

เปิด6 แนวทางแก้ปัญหา LTVใหม่…ลดผลกระทบลูกค้า-ธุรกิจ

ทีมงาน prop2morrow.com สอบถามผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ถึงทางออก การปรับตัวรองรับเกณฑ์ใหม่ LTV ในโครงการที่ขายหรือลูกค้าได้เริ่มส่งงวดเงินดาวน์ไปแล้ว , โครงการที่อยู่ระหว่างการขาย และ โครงการที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไป สรุปได้ดังนี้ คือ

• ต้องขยับเงินดาวน์ขึ้นเป็น 20 % ในโครงการที่จะเปิดขายใหม่และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จากปัจจุบันส่วนใหญ่เก็บเงินดาวน์เฉลี่ยอยู่ประมาณ 10-15%
• จัดงานไฟแนนซ์เชียล เดย์ เพื่อเตรียมความให้กับลูกค้าถี่ขึ้น
• เร่งโอนโครงการให้ทันก่อนเกณฑ์ใหม่บังคับใช้
• พูดคุยกับลูกค้าเป็นรายบุคคลในกรณีที่พบข้อมูลลูกค้าซื้อหลังที่สอง
• จัดแพคเก็จเงินดาวน์ใหม่ให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรก(สัญญาแรก) ซื้อลงทุน หรือ ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง (สัญญาที่ 2 ขึ้นไป )
• ขยายเวลาการส่งงวดเงินดาวน์ให้ยาวออกไป

 

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)หรือ SENA กล่าวว่าเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับกู้หลังที่ 2 ขึ้นไปหรือที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ต่ำกว่า 20 % ของมูลค่าหลักประกัน เริ่มต้นปีหน้านั้นกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ แต่เมื่อประกาศกฎเกณฑ์ใหม่ออกมาและมีผลบังคับใช้ผู้ประกอบการก็คงต้องมาจัดเตรียมความพร้อมกันใหม่ในหลายๆด้านเพื่อไม่ให้กระทบยอดโอนและ ยอดขาย( Presales )โครงการใหม่ รวมถึงโครการที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบัน ส่วนเรื่องการขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านของลูกค้านั้น ธนาคารจะรัดกุมการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น บริษัทฯเองก็คงต้องจัดกิจกรรมให้ข้อมูล และพบปะกับลุกค้าถี่ขึ้น และคงมีการเชิญสถาบันการเงินมาร่วมด้วย

 

“เราคงต้องมาดูสัญญาลูกค้าหากสัญญาที่ทำเป็นสัญญาที่สองก็คงพูดคุยกับลูกค้าให้เตรียมเงินเพิ่ม” ผู้บริหารของเสนาฯกล่าวพร้อมกับยอมรับว่า กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯนั้นน่าจะมีสัดส่วนสักกว่า 10 % ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนปล่อยเช่าหรือซื้อบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่อาศัยในระหว่างทำงานในเมือง และจากนี้ไปวิธีการขายอาจลงลึกไปถึงวัตถุประสงค์ของลูกค้าว่า ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือ เพื่อลงทุน เพื่อประกอบการกำหนดเงื่อนไขเงินดาวน์ หรือประกอบการกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขาย  เป็นต้น

 

พร้อมกันนี้ ดร.เกษรา ยังกล่าวย้ำว่า มีลูกค้าบางกลุ่มที่มีบ้านอยู่อาศัยอยู่แล้วและได้ซื้อคอนโดฯในเมืองเพิ่ม เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับให้บุตร หลานอยู่อาศัยระหว่างที่เรียนหนังสือ หรือ ทำงานในเมือง ซึ่งเข้าข่ายเป็นสัญญาที่สอง รายละเอียดต่างๆเหล่านี้บริษัทฯคงต้องกลับเข้าดูว่าจะแก้ไขอะไรได้บ้างเพื่อไม่ให้กระทบหรือเป็นภาระให้กับลูกค้า ส่วนตัวต้องการฝากไปยังภาครัฐ “แบงก์ชาติ” พิจารณาในประเด็นนี้ด้วย รวมถึงลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯเป็นหลังแรก แล้วเมื่อครอบครัวขยายใหญ่ขึ้น มีบุตรคนหรือสองคนหรือมีสมาชิกเพิ่มแล้วต้องการซื้อบ้านแนวราบ(บ้านจัดสรร)หลังใหญ่ขึ้นเพื่ออยู่อาศัยจริง รายละเอียดเหล่านี้ก็อยากให้คำนึงถึงด้วยเช่นกัน ซึ่งก็เห็นด้วยหากจะมีการขยายเวลาการบังคับใช้ของประกาศใหม่ออกไปเป็นครึ่งปี เพื่อให้ลูกค้าและผู้ประกอบการมีเวลาเตรียมตัว

 

ความเห็นดังกล่าว สอดคล้องกับนายพรชัย  กฤษฏาวรกุล กรรมการผู้จัดการบริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัดโครงการ ไฮป์ (HYPE) สาทร-ธนบุรี เจริญนคร 22 ที่กล่าวว่า ได้มีลูกค้าที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สองและซื้อเพื่อลงทุน แม้จะมีสัดส่วนไม่มากแต่ก็กระทบ  บริษัทฯคงต้องลงมาดูในรายละเอียดของลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดในโครงการไฮป์ (HYPE) สาทร-ธนบุรี เจริญนคร 22 ใหม่ เพื่อเป็นการเตรียมความพร้อมให้กับลูกค้าเมื่อถึงกำหนดโอนหรือขอกู้แบงก์ ซึ่งถึงแม้ว่าโครงการจะกำหนดเงินดาวน์ไว้ที่ 15 % แต่พอมีเวลาในการปรับตัว เนื่องจากกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จส่งมอบให้ลูกค้าปี 2564 ประกอบกับโครงการเพิ่งเปิดขายเมื่อช่วงต้นเดือนกันยายน 2561 ที่ผ่านมา มียอดขายแล้ว 50 % หรือประมาณ 240 ยูนิต ของจำนวนหน่วยที่นำมาออกมาขายทั้งหมดอยู่ที่ 450 ยูนิตจาก3 อาคาร โดยลูกค้าที่ซื้อเป็นคนไทยและมีบางส่วนซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง

 

ส่วน2 อาคารที่เหลืออีก435 ยูนิตนั้นบริษัทฯตัดล็อตให้กับเอเจนซี่(ตัวแทน,นายหน้า)ช่วยขายแบบการรันตีขาย 100 % ภายใน 4 เดือนนับตั้งแต่เดือนตุลาคม 2561และเน้นกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ต้องจ่ายเงินดาวน์ที่ 30 %

 

“ลูกค้าที่ทำสัญญาจองซื้อและเริ่มส่งดาวน์แล้วคงต้องดูเป็นรายกรณีๆไปว่ารายไหนเข้าข่ายสัญญาที่สองบ้าง ส่วนห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายก็คงต้องมาปรับสัญญาใหม่ให้ตรงตามเกณฑ์ แอลทีวี ” นายพรชัย

 

ขณะที่ นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็ยอมรับเช่นกันว่า มาตรการใหม่ของธปท.ที่ออกมานั้น กระทบต่อภาพรวมธุรกิจ ซึ่งเชื่อว่าในที่สุดแล้วทุกส่วนที่เกี่ยวก็ต้องปรับตัวรองรับได้ ในส่วนของบริษัทฯ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายได้กำหนดเงินดาวน์ 20 % และได้ให้เฟอร์นิเจอร์อยู่แล้ว ลูกค้าไม่จำเป็นต้องขอกู้ top-up จึงไม่น่าส่งผลกระทบหรือเป็นภาระกับลูกค้าที่จะทำการโอนหรือทำสัญญาขอสินเชื่อกับธนาคาร แต่บริษัทฯคงต้องดูว่าผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นมีอะไรบ้าง แต่ทั้งนี้ต้องรอดูความชัดเจนถึงกฎเกณฑ์ที่ “แบงก์ชาติ” จะออกมาอีกครั้งหลังจากที่เปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน รวมถึงผู้ประกอบการต่างๆที่เกี่ยวข้องที่กำหนดจัดขึ้นในวันที่ 11 ตุลาคมนี้

 

ต่อรองขยายเวลาปรับตัว…หวั่นกระทบ ยอดขาย-ยอดโอน-โครงการใหม่ปีหน้า

 กล่าวได้ว่านอกจากแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นแล้ว ในมุมของของผู้ประกอบการยังสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบต่อธุรกิจในมิติต่างๆทั้งต่อยอดขาย (Presales) ยอดโอนและการเปิดโครงการใหม่ปี 2562 นั้น ดังนี้ อาทิ

• การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2562 ทั้งแนวสูง และแนวราบนั้นมีความท้าทายมากขึ้น อันเป็นผลมาจากภาระการผ่อนดาวน์ต่องวดที่สูงขึ้น
• การทำการตลาดหรือการจัดทำแคมเปญโปรโมชั่นจะทวีความรุนแรงด้านการแข่งขันมากขึ้น
• ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
• กระทบต่ออัตรากำไรของแต่ละโครงการ
• Inventory หรือ สต็อกสินค้าของผู้ประกอบการมีแนวโน้ม(อาจ)เพิ่มขึ้น
• ดอกเบี้ยที่อยู่ในภาวะขาขึ้นอาจส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินผู้ประกอบการรวมถึงเพิ่มภาระให้กับผู้บริโภค

 

ผลกระทบเชิง “ลบ” ต่างๆที่ส่งเสียงกันอยู่กันในขณะนี้ต่อผู้ประกอบการ รวมถึงผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุนที่ซื้อและทำสัญญา 2 สัญญาขึ้นไป และ Sector ที่ได้รับผลกระทบมากสุด คือกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมที่มีบางส่วนนิยมซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร และเป็นบ้านหลังที่สอง นั่นหมายความว่า คอนโดฯที่ได้ชื่อว่าเป็นสินค้าที่ซื้อง่าย ขายคล่องมากที่สุดนั้นจะยังเป็นเช่นเดิมอยู่หรือไม่ ? รวมไปถึงการต่อรองของอสังหาฯให้ขอขยายเวลาการบังคับใช้ของประกาศมาตรการ LTV ใหม่นี้ออกไปก่อน อย่างน้อยๆก็สัก 6 เดือนเพื่อให้ผู้บริโภคได้มีเวลาเตรียมตัว ซึ่งก็ต้องฟังความคิดความเห็น หรือข้อเสนอในประเด็นอื่นๆของ 3 สมาคมฯทั้งสมาคมอาคารชุดไทย, อสังหาริมทรัพย์ไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร หรือตัวแทนจากองค์กรภาคเอกชนอื่นๆที่นำเสนอต่อ “แบงก์ชาติ” ในวันที่ 11ตุลาคม 2561นี้ว่าจะมีรายละเอียดอะไรบ้าง  … เกณฑ์ LTV limit ที่ 80  % สาหรับการกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ รวมถึงหากยังคงเกณฑ์ใหม่ตามที่ประกาศออกมาล่าสุด LTV limit ที่ 80  % จะออกฤทธิ์ลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่อย่างไร …ผลสรุปสุดท้ายเหล่านี้ต้องติดตาม… !!!

ขอบคุณที่มา prop2morrow.com

---

ระวัง! แชทยืมเงิน ใช้ฟ้องศาลได้

เมื่อใครที่มีความน่าเชื่อถือมากพอที่จะเป็นที่ปรึกษาเรื่องต่างๆ มักจะมีคำกล่าวว่า สามารถปรึกษาได้ทุกเรื่อง ยกเว้นเรื่องเงิน เป็นคำติดตลกที่ไม่ต้องการให้ใครมาหยิบยืมเงิน ไม่ว่าจะคนที่สนิทมากหรือไม่ก็ตาม

ปัจจุบันหนึ่งในวิธีการยืมเงิน คือ การขอยืมเงินผ่านทางแชท ล่าสุดสำนักงานกิจการยุติธรรมได้เผยแพร่ความรู้ที่ว่า ข้อความในการแชทยืมเงินกัน สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องศาลได้ โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับการยืมเงินกันเกิน 2,000 บาท ต้องทำหนังสือเป็นหลักฐานและลงลายมือชื่อ จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ และ พ.ร.บ.ว่าด้วยธุรกรรมอิเล็กทรอนิกส์ พ.ศ. 2544 กล่าวถึง “ลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ คือ อักษร อักขระ ตัวเลข เสียงหรือสัญลักษณ์อื่น ที่แสดงความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลกับข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์นั้น”

แชทจะเป็นหลักฐานอย่างไร

จากข้อความดังกล่าวถูกตีความว่า แชทที่สามารถใช้เป็นหลักฐานแทนหนังสือ ต้องมีองค์ประกอบดังนี้

1.ข้อความแชท (Chat) ที่ระบุข้อความขอยืมเงิน จำนวนเงิน และเห็นบัญชีผู้ใช้ว่าเป็นใครมาขอยืมเงิน

2.บัญชีผู้ใช้ของผู้ยืมเงิน (Account) ในแชทจะต้องสามารถระบุชื่อบัญชีผู้ใช้ของผู้ยืมเงิน และเป็นข้อมูลชื่อบัญชีผู้ใช้ที่มีระบบปลอดภัยและเชื่อถือได้

3. หลักฐานการโอนเงิน (Slip) ที่ระบุ วันเวลาที่โอนเงิน ไม่แก้ไขวันเวลารับส่งข้อความหากมีหลักฐานดังที่กล่าวมา ถือเป็นหนังสือใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องศาลได้

 

ข้อควรระวังการแชทเกี่ยวกับเรื่องเงิน

การแฮคบัญชีผู้ใช้เพื่อปลอมตัวเป็นเราและนำไปใช้ยืมเงินผู้อื่น จะถือเป็นการยืมเงินด้วยหรือไม่นั้น สิ่งที่ต้องพิสูจน์ให้ได้คือ ไม่ใช่ตัวตนของเราที่เป็นผู้ส่งข้อความแชทเพื่อยืมเงิน ดังนั้น การเข้าถึงระบบแชทในแอพพลิเคชั่นต่างๆ จึงต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น เช่น รหัสผ่าน (Password) ควรเปลี่ยนบ่อยๆ ไม่ควรให้ระบบจำรหัสผ่าน (Password) หรือใส่รหัสผ่าน (Password) เองทุกครั้งที่เข้าระบบ เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายกับตัวเราเอง สิ่งที่ควรทำ คือ ควรเก็บข้อมูลบัญชีผู้ใช้ และรหัสผ่านต่างๆ ไว้เป็นเรื่องเฉพาะตัว

 

แชทเรื่องเงิน ที่อาจจะใช้เป็นหลักฐานได้

ถ้าการขอยืมเงินผ่านแชท ถูกตีความว่าเป็นหนังสือใช้เป็นหลักฐานได้ การแชทเกี่ยวกับเรื่องเงินเหล่านี้ก็อาจถูกใช้เป็นหลักฐานได้ ยกตัวอย่างเช่น

1. การปลดหนี้ ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กล่าวถึง การปลดหนี้ ว่า “การปลดหนี้ให้เพียงมีหนังสือเป็นหลักฐานถือเป็นการยกหนี้ให้” ถ้าแชทถือเป็นหนังสือ การแชทว่าจะยกหนี้ให้หรือปลดหนี้ให้ ก็ถือว่าเป็นการปลดหนี้แล้ว ดังนั้น การแชทในทำนองประชดว่า ถ้าคุณไม่อยากคืน ดิฉันก็ขอยกหนี้ให้ ถือว่าเอาบุญ ก็มีโอกาสเข้าข่ายว่าปลดหนี้ให้แล้ว

2. การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ 20,000 บาทขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือเป็นหลักฐาน จึงนำมาใช้ฟ้องร้องได้ ดังนั้น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือ แก้ว แหวน เงินทอง และการซื้อขายของออนไลน์ ไม่ว่าจะมูลค่ากี่บาท หากมีการแชทที่ตกลงซื้อขายแล้ว ก็เข้าข่ายเป็นหนังสือที่ใช้เป็นหลักฐาน หากไม่ทำตามข้อตกลง จึงนำมาใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องกันได้ต่อไป

3. พินัยกรรม (แบบธรรมดา) เป็นการแชทและส่งในห้องที่มีบุคคลอื่นอย่างน้อย 2 คน เพื่อเป็นพยาน ก็อาจเข้าข่ายใช้เป็นแสดงความประสงค์ว่าจะให้จัดการทรัพย์สินของเจ้ามรดกหลังเสียชีวิตอย่างไรบ้าง

“แชท” สามารถใช้เป็นหลักฐานในการยืมเงินได้ ส่วนการจัดการเงินด้านอื่นๆ จะสามารถใช้แชทเป็นหลักฐานในการฟ้องได้หรือไม่ คงต้องรอการตีความกันต่อไป อย่างไรก็ตาม แชทเป็นการแสดงตัวตนและเจตนาอีกช่องทางหนึ่ง จึงควรให้ความสำคัญในการแสดงความเห็นหรือส่งข้อความ ไม่ว่าจะตั้งใจหรือไม่ก็ตาม

ขอบคุณที่มา  ddproperty.com

---

รู้ไหม….กินอย่างไรให้สุขภาพจิตดี

คนส่วนใหญ่เข้าใจดีว่า อาหาร และสุขภาพกาย มีความสัมพันธ์กันอย่างไร แต่น้อยคนนักที่จะตระหนักถึงความเชื่อมโยงของอาหาร กับ สุขภาพจิต – อาหารที่คุณทานเข้าไป สามารถส่งผลกระทบต่ออารมณ์ และความคิด ได้มากกว่าที่คุณคิด

อาหารที่คุณทานเข้าไป ส่งผลต่อระดับพลังงาน ความตื่นตัว ระบบย่อยอาหาร และระบบภูมิคุ้มกันของร่างกาย  สมองของคุณก็เป็นอวัยวะส่วนหนึ่งของร่างกาย เช่นเดียวกับหัวใจและตับ  และอาหารที่เราทานจึงเป็นพลังงานแหล่งเดียวในการขับเคลื่อนสมอง อาหารที่เราทานเข้าไปนั้น จะผลิตและปล่อยสารเคมีที่ส่งผลต่อระบบการรู้จำและอารมณ์ ดังนั้นอาหารจึงเป็นสิ่งสำคัญมากในการรักษาโรควิตกกังวล และซึมเศร้า

จริงหรือ…อาหารทำให้สุขภาพจิตแข็งแรง?

งานวิจัยมากมาย ยืนยันว่า อาหารและสุขภาพจิตมีความสัมพันธ์อันเชื่อมโยงกัน มีการพบว่า ผู้ที่มีปัญหาด้านสุขภาพจิตมักจะทานอาหารที่ไม่ดีต่อสุขภาพ เช่นอาหารแปรรูป อาหารบรรจุเสร็จ อาหารที่มีคุณค่าทางโภชนาการต่ำ เช่น มันฝรั่งทอด และ ช็อคโกแลต  มากกว่าที่จะทานผักผลไม้สดและอาหารเพื่อสุขภาพที่ปรุงเอง

การขาดธาตุโฟลิก และซีลีเนียม (ที่พบในผักใบเขียว) ก็มีความเชื่อมโยงกับโรคซึมเศร้า การเหนื่อยล้า การนอนไม่หลับ และความวิตกกังวล ดังนั้นการทานผักโขม คะน้า บล๊อคโคลี และผักใบเขียวอื่นๆ จะทำให้ร่างกายของคุณได้รับสารอาหารเพื่อต่อสู้กับอาการเหล่านี้

แน่นอนว่าอาหารที่มีวิตามินสูงจะช่วยทำให้สุขภาพกายและใจแข็งแรง งานวิจัยพบว่า ผู้หญิงวัยกลางคนที่ทานผักและผลไม้ 6 ชนิดต่อวัน  จะมีอัตราความเจ็บป่วยทางจิตใจน้อยลง  ผลการศึกษาจากงานวิจัยชิ้นนี้ ผนวกกับการค้นพบเรื่องความเชื่อมโยงกันของอาหารและสุขภาพจิต ทำให้เกิดข้อสรุปว่า การทานอาหารที่มีทั้งคาร์โบไฮเดรตเชิงซ้อน วิตามิน เกลือแร่ น้ำเปล่า กรดอะมิโน และไขมันที่จำเป็นต่อร่างกาย ผนวกกับการหลีกเลี่ยงอาหารแปรรูป รวมถึงเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ เป็นเคล็ดลับสำคัญที่ทำให้สุขภาพจิตดี

โรคซึมเศร้า โรควิตกกังวล กับ สารอาหาร

อาหารมีผลต่อสุขภาวะทางจิต 2 ประการ คือ อาการซึมเศร้า และอาการวิตกกังกล แม้ว่าโรคทั้งสองนี้ไม่ได้มีสาเหตุมาจากอาหารที่คุณทานเข้าไป แต่พบว่าสารอาหารมีส่วนสำคัญที่สามารถส่งผลให้อาการของโรคแย่ลง

ผู้ป่วยโรคซึมเศร้า มักจะทานอาหารที่ไม่ค่อยมีคุณค่าทางโภชนาการ ผู้ป่วยมักจะไม่เลือกอาหารที่ดีต่อสุขภาพ อาจจะเจริญอาหารน้อยลง ทานของหวานมากขึ้น และมักจะเลือกทานอาหารจำพวกที่ส่งผลให้อาการซึมเศร้าแย่ลง การศึกษาชิ้นหนึ่ง ค้นพบว่าคนที่ทานอาหารที่คุณค่าทางโภชนาการต่ำ เช่น อาหารขยะที่ผ่านกระบวนการแปรรูป จะมีอัตราความเสี่ยงต่อการเป็นโรคซึมเศร้าสูงกว่าคนที่ทานอาหารเพื่อสุขภาพ ถึง 58 เปอร์เซ็นต์

กินอย่างไร เพื่อต่อสู้กับโรคซึมเศร้า

สมองของคนที่ป่วยเป็นโรคซึมเศร้า จะขาดสารเคมีที่เรียกว่าสารสื่อประสาท อันได้แก่ เซโรโทนิน และโดปามีน อันเป็นตัวช่วยให้รู้สึกผ่อนคลายและมีความสุข  กรดอะมิโนในอาหารสามารถแปรสภาพไปเป็นสารสื่อประสาทได้ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ สารทริปโตเฟน (กรดอะมิโนชนิดหนึ่ง) ซึ่งพบในไข่ ชีส ปลาแซลมอล ไก่งวง สัปปะรด ถั่ว และเต้าหู้  เมื่ออาหารเหล่านี้เข้าสู่ร่างกาย มันจะถูกกระบวนการของร่างกายเผาผลาญเพื่อไปสร้างสารเซโรโทนิน และโดปามีน  ดังนั้นอาหารที่เราทาน จึงมีส่วนช่วยในการรักษาระดับของสารสื่อประสาทในสมอง อันได้แก่ เซโรโทนิน และโดปามีน เพื่อทำให้เรารู้สึกดี

กรดไขมันโอเมกา 3 ที่พบในอาหารจำพวกปลาและไข่ ก็มีส่วนสำคัญที่ช่วยทำให้อาการของโรคซึมเศร้าดีขึ้น เพราะมันมีบทบาทสำคัญต่อโครงสร้างการทำงานของสมอง ด้านการปรับสมดุลย์ของอารมณ์ ดังนั้น เราจึงควรจะทานอาหารจำพวกปลาและไข่ให้เพียงพอ ในวันที่รู้สึกแย่ หรือซึมเศร้า

ความสัมพันธ์ของอาหาร กับโรควิตกกังวล

เมื่อคุณรู้สึกกังวล วิธีง่ายๆคือ สังเกตร่างกายของตัวเอง ที่ท้องและระบบขับถ่าย – คุณอาจรู้สึกไม่สบายท้อง หรือไม่แม้กระทั่งอยากจะมองอาหาร เพราะความกังวลอาจส่งผลกระทบต่อระบบในช่องท้อง ในขนะเดียวกันอาหารที่ทานเข้าไปก็ส่งผลต่อระดับความวิตกกังวล ทั้งนี้พบว่า อาการกรดไหลย้อนและการกังวลสามารถส่งผลถึงกันและกันได้

กินอย่างไร เพื่อต่อสู้กับโรควิตกกังวล

ไม่มีอาหารจำพวกใดจำพวกหนึ่งที่สามารถรักษาโรควิตกกังวลได้  แต่มีอาหารจำนวนหนึ่ง ที่ควรจะหลีกเลี่ยงเมื่อเป็นโรคนี้

เมื่อกรดไหลย้อน สามารถนำมาซึ่งความรู้สึกวิตกกังวล ดังนั้นจึงควรลีกเลี่ยงสิ่งที่จะไปกระตุ้นอาการนี้ เช่น เครื่องดื่มแอลกอฮอล์ บุหรี่ ของทอด ของเผ็ด ผลิตภัณฑ์จากนม กระเทียม หัวหอม โซดา ลูกอม และช็อคโกแลต

คุณควรหลีกเลี่ยงการบริโภคอาหารที่มีฤทธิ์เป็นกรด เช่น ผลไม้ที่มีรสเปรี้ยว มะเขือเทศ อาหารขยะจำพวกน้ำตาล เพราะไม่เพียงแต่ว่าอาหารเหล่านี้จะทำให้เกิดกรดไหลย้อน แต่มันยังสามารถไปกระตุ้นอาการของโรควิตกกังวลได้อีกด้วย นอกจากนี้ เพื่อที่จะลดความวิตกกังวลให้ได้มากที่สุด คุณควรจะงดคาเฟอีน และสารที่มีฤทธิ์กระตุ้นทั้งหลาย เนื่องจากมันไปกระตุ้นการทำงานของหัวใจ ทำให้หัวใจเต้นเร็ว และเพิ่มอาการวิตกกังวล

ระดับน้ำตาลในกระแสเลือดที่ไม่คงที่ สามารถทำให้อาการวิตกกังวลแย่ลง ดังนั้นอาหารที่มีน้ำตาลสูง ตามหลักแล้วก็คือคาร์โบไฮเครตเชิงเดี่ยว ซึ่งเป็นสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงเพื่อป้องกันอาการน้ำตาลในเลือดไม่คงที่  ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาวะวิตกกังวล คุณควรจะทานอาหารดังต่อไปนี้มากๆ ได้แก่ น้ำเปล่า ผัก ธัญพืช ลีนโปรตีน (ในตอนเช้า) และคาร์โบไฮเดรตเชิงซ้อน เพื่อที่จะรักษาระดับน้ำตาลในเลือด

การรักษาโรควิตกกังวล โรคซึมเศร้า ที่เดอะ เคบิน กรุงเทพฯ

สารอาหารที่ดี มีความสำคัญต่อร่างกาย เพราะมันช่วยทำให้สุขภาพกายและสุขภาพจิตแข็งแรง ทั้งนี้อาหารเป็นเพียงแค่หนึ่งปัจจัยเท่านั้น ไม่ใช่ทั้งหมด และเพื่อสุขภาพจิตที่แข็งแรง ร่างกายของคุณควรจะได้รับสารอาหารอย่างเพียงพอ แควรหลีกเลี่ยงอาหารที่อาจจะทำให้อาการของโรคแย่ลง อย่างไรก็ดี การรักษาที่ดีที่สุดคือการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านจิตบำบัด

ขอบคุณที่มา th.thecabinbangkok.co.th

---

 แง่คิด ดีมาก มีประโยชน์ ต่อชีวิตประจำวัน

 

1. ศีลไม่ได้อยู่ที่พระ ธรรมะไม่ได้อยู่ที่วัด เงินไม่ได้อยู่ที่เศรษฐี แต่ศีลอยู่ที่กายใจของเรา ธรรมะอยู่ที่สติ และเงินอยู่ทุกที่ ที่มีความขยัน

2. โลกเป็นอย่างไร ขึ้นอยู่กับว่า เราใส่แว่นตาสีอะไรมองโลก หากมองโลกดี ชีวิตจะมีแต่สิ่งรื่นรมย์ หากมองโลกร้าย ชีวิตจะมีแต่วุ่นวายและทุกข์ระทม

3. จงดึงเอาความรู้สึกผิดที่เรามี มาเป็นแรงบันดาลใจให้ทำดียิ่งๆ ขึ้น อย่าจมอยู่กับอดีต มีแต่การสร้างตัวเองใหม่เท่านั้นที่จะหลุดพ้นจากความรู้สึกผิด

4. ความสุขไม่ได้ขึ้นอยู่กับความมี แต่อยู่ที่เราค้นพบว่า อะไรคือแก่นแท้ของชีวิต แล้วอยู่กับสิ่งนั้นด้วยความรัก คนนั้นก็คือคนมีความสุข

5. ยามใดที่ชีวิตพบกับความทุกข์ หากไม่มัวแต่เป็นทุกข์ทว่าเรียนรู้ที่จะมองดูความทุกข์อย่างมีสติ* อย่างแยบคาย* อย่างเป็นผู้ดู* ไม่ได้เป็นผู้เป็น*            ความทุกข์ก็จะทอประกายแห่งความสุขออกมาให้เห็น

6. ในเมื่อไม่มีสิ่งที่เราชอบ เราก็ควรชอบสิ่งที่เรามี เพราะในโลกนี้ไม่มีใครได้ทุกสิ่งอย่างใจหวัง และจะไม่มีใครพลาดหวังทุกอย่างไป ทุกสิ่งทุกอย่างที่เราจะทำ มีแง่ดีแง่งามอยู่เสมอ ขอให้เรามองให้เห็น ถ้ามองเห็น เราก็จะเป็นสุขกับสิ่งที่อยู่ตรงหน้า

7. ในโลกแห่งความเป็นจริง คนทุกคนก็เป็นครูได้ คนเก่ง ไม่เก่ง ฉลาดรู้หนังสือ ไม่รู้หนังสือ ยากดีมีจน สัตว์ ธรรมชาติ สิ่งแวดล้อม เหตุการณ์ ดิน ฟ้า อากาศ ความผิดหวัง ความสมหวัง ความรัก ความชัง ฯลฯ เหล่านี้ คือ ครูในมหาวิทยาลัยชีวิต ที่ทุกคนจะต้องเรียนรู้ ศึกษากันไปอย่างไม่มีวันจบ

8. อย่าแบกอะไรที่เกินกำลังของตัวเอง เพราะไม่เพียงแต่มันจะทำให้เรา             เป็นทุกข์ แต่บางทีอาจมีผลต่อการยืนตรงๆ อย่างยาวนานของเราด้วย

9. เรื่องบางเรื่องไม่ใช่เรื่องที่ควรทุกข์ แต่พอเราไม่ยอมปล่อยวาง ทุกข์ก็รุกคืบเข้ามา เรื่องบางเรื่องใครต่อใครก็เห็นอยู่ว่า ทุกข์หนักหนาสาหัส แต่สำหรับคนที่ปล่อยวางเป็น ก็เป็นสุข คือความสุขหรือความทุกข์ บางครั้งอยู่ที่ “ท่าที” ในการเผชิญของเราเป็นสำคัญ ถ้า “รู้เท่าทัน” สิ่งที่อยู่ตรงหน้าอย่างมีสติ ทุกข์อาจกลายเป็นสุข, ปัญหาอาจกลายเป็นปัญญา, วิกฤติอาจถูกแปรเป็นโอกาส

10. ความล้มเหลว เป็นส่วนผสมของชีวิตซึ่งขาดไม่ได้ คนที่ไม่เคยล้มเหลว คือคนที่ไม่เคยทำอะไร ด้วยข้อเท็จจริงเช่นนี้ คนที่กำลังคิดการใหญ่ทุกคน จึงมองความล้มเหลว ด้วยสายตาที่เป็นบวก เพราะเขารู้อยู่แก่ใจว่า ความล้มเหลว       เป็นฝาแฝดกับความสำเร็จ

ขอบคุณที่มา  winnews.tv

---

ชนิดความบริสุทธิ์ของทอง	ราคาขาย/บาท	ราคารับซื้อ/บาท	ราคารับซื้อ/กรัม
ทองคำแท่ง 96.5%	18,650.00	18,550.00	n/a
ทองรูปพรรณ 96.5%	19,150.00	18,222.32	1,202.00
ทองรูปพรรณ 99.99%	n/a	18,889.36	1,246.00
ทองรูปพรรณ 90%	n/a	16,400.09	1,081.80
ทองรูปพรรณ 80%	n/a	14,577.86	961.60
ทองรูปพรรณ 50%	n/a	8,201.56	541.00
ทองรูปพรรณ 40%	n/a	6,382.36	421.00

ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ 8 ตุลาคม 2561