Blog Post

ส่องอสังหาริมทรัพย์ 2019 ปีแห่งการปรับตัว-GDP หนุนโต 5%

เก็บตกจากเวทีสัมมนาแห่งปี “ส่องอสังหาฯ 2019 Living for The Future” จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจร่วมกับพันธมิตร บริษัท แกรนด์โฮม จำกัด เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2561 ถึงแม้ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ รายกลาง รายเล็ก ให้สัมภาษณ์สอดคล้องกันว่า แนวโน้มปี 2562 เป็นปีที่ไม่สดใสสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยหนุนนำให้ภาพรวมตลาดยังสามารถเติบโตได้อยู่ เพียงแต่อาจเป็นการเติบโตในอัตราที่ลดลง ประเมินอยู่ที่โต 5% บวกลบ ซึ่งเป็นมุมมองของผู้บริหารค่ายศุภาลัยกับเสนา ดีเวลลอปเม้นท์

ต้องชัวร์ก่อนจะซื้อที่ดิน

“อ.ยุ้ย-รศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลยุทธ์การทำธุรกิจปี 2562 ในส่วนของเสนาฯ จะต้องทำหลายองค์ประกอบ จุดเน้นคือ “เน้น selective ในเรื่องทำเล-ชัวร์เรื่องดีมานด์-รู้ซัพพลายก่อนเริ่มก่อสร้าง”

โดยมองว่าคัมภีร์พัฒนาที่ดินปัจจุบันที่บอกต่อกันมาว่า “ทำเล ทำเล ทำเล” นั้นไม่เพียงพอต่อการแข่งขันในยุคนี้อีกต่อไปแล้ว หากแต่ต้องเพิ่ม features ตัวโปรดักต์ เพื่อเป็นตัวเร่งการตัดสินใจของลูกค้า

“หลายคนมักพูดว่าโลเกชั่นที่ดีคือทุกสิ่ง ตัวอย่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีรถไฟฟ้าวิ่งบริการแล้ว ไปไหนก็สะดวก คอนโดมิเนียมอยู่ติดถนนใหญ่ แต่ขายไม่ออกเต็มเลย เสนาฯก็เป็นด้วย เพราะดีมานด์-ซัพพลายไม่ไปด้วยกัน”

ภาวะแข่งขันสูงจากเพื่อนในวงการ ไม่ว่าบิ๊กแบรนด์ ยักษ์ใหญ่ต่างธุรกิจที่เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ไปจนถึง new comer กลยุทธ์ที่ต้องปรับตัวขนานใหญ่ จึงต้องรวมถึงกระบวนการตั้งแต่ได้ที่ดินมาจนถึงออกแบบ ขออนุญาตและเปิดสำนักงานขายต้องทำให้เร็วขึ้น ปกติใช้เวลาเฉลี่ย 8 เดือน …วันนี้ยังเร็วไม่พอ

พลิกเป็นโอกาส-ช็อปของถูก

“อสังหาฯเป็นธุรกิจที่เกิดไซเคิลง่าย เป็นธุรกิจที่ซัพพลายตอบสนองช้า สมมติเราตั้งใจเปิดคอนโดฯวันนี้ แต่ใช้เวลาเตรียมการ 8 เดือน ถ้าบางโซนต้องทำ EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) กว่าจะผ่าน ยังไม่ได้เปิดขาย แต่ปรากฏว่าเพื่อนมาเต็มเลย เราก็ไม่ได้รู้เรื่องทุกอย่าง เราซื้อที่แล้ว อันนี้ก็เกิดเอฟเฟ็กต์ในเรื่องดีมานด์ ซัพพลายได้ เป็นสิ่งที่ต้องบอกตัวเองอยู่เสมอว่า เราควรเรียนรู้วิธีการที่ได้ข้อมูลที่เร็วขึ้น มากขึ้น เพื่อตัดสินดีมานด์และซัพพลายในทำเลได้”

มุมมองที่น่าสนใจเป็นเรื่องการพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส “ดร.ยุ้ย” มองว่า ปีหน้าสำหรับทุกท่านที่อยู่ในซัพพลายเชน จริง ๆ เวลาที่มันไม่ค่อยดี เป็นเวลาของถูก ในช่วงเวลาที่คนคิดว่าดี ทั้งหมดเป็นเวลาของแพง ถ้าเกิดนักลงทุนหรือดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดินในช่วงที่บรรยากาศคลุมเครือ ดูหมือนไม่ค่อยดี มีโอกาสเป็นเวลาจับจ่ายใช้สอยหรือได้ดีลราคาต่ำลง แลนด์แบงก์ราคาถูกลง หรืออย่างน้อยก็ไม่ขึ้นราคาสูงเกินไป

“ดังนั้น คิดว่าภายใต้ภาวะที่ดูเหมือนมีข้อลบมากกว่าข้อบวก จะเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุนซื้อที่เก็บไว้ และซื้อของราคาถูกได้”

โดยสรุป ผู้บริหารค่ายเสนาฯระบุกลยุทธ์การแข่งขันปี”62 เป็นปีที่ต้องลงทุนรวดเร็ว และ selective ให้มากขึ้น

ดอกเบี้ยขาขึ้นมีผลจิ๊บ ๆ

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เริ่มต้นด้วยการแชร์มุมมองตลาดคอนโดฯร้อนแรงจากการทะลักเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โฟกัสให้ตรงจุดพบว่า สัดส่วน 90% เป็นลูกค้าจีน เมื่อลองหักยอดขายลูกค้าจีนออกไป สิ่งที่ค้นพบคือยอดขายคอนโดฯแทบไม่ได้เติบโตในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2559-2560)

ในขณะที่ปีหน้าต้องเผชิญกับมาตรการแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ต้นทุนราคาที่ดินทำเลในเมืองปรับเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดอยู่ที่ปีละ 15-20-25% เทียบกับทำเลชานเมืองสำหรับทำแนวราบ ขึ้นเฉลี่ยปีละ 4-5%

ประเด็นที่มองต่างมุม คือ แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น “ไตรเตชะ” นำเสนอสถิติ 13 ปี (2548-2560) เพื่อหาความสัมพันธ์ของยอดขายกับอัตราดอกเบี้ยพบว่า อัตราดอกเบี้ย MRR ซึ่งเป็นดอกเบี้ยผ่อนบ้านของผู้กู้รายย่อย มีผลน้อยมากต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

กล่าวคือช่วงดอกเบี้ยต่ำในปี 2548 อยู่ที่ 6% กว่ายอดขายก็ไม่ได้ขายดีผิดสังเกต ช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นในปี 2555-2556 การซื้อโครงการก็ทะลักเพราะเพิ่งหลุดพ้นจากปีน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 และในปี 2553 ยอดขายสูงจนสวนกลางกับอัตราดอกเบี้ยอย่างเห็นได้ชัด เหตุผลเพราะเป็นปีที่รัฐบาลมีการประกาศลงทุนสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่จำนวนมาก

“realestate outlook ปีหน้าบอกยาก มีตัวเดียวที่ผมเห็นว่าเป็นปัจจัยบวก คือ รถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังสร้าง กับตลาดทาวน์เฮาส์ในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่”

หวั่นแนวราบเหนื่อย

ประเด็นที่เอ็มดี ศุภาลัยเป็นห่วงคือ มาตรการสกัดฟองสบู่ของแบงก์ชาติ มีการควบคุมที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์) เทียบเท่าคอนโดฯ ในขณะที่พฤติกรรมการซื้อแนวราบเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ แตกต่างกับสินค้าคอนโดฯที่มีลูกค้าซื้อเก็งกำไร

“จะมีกลยุทธ์อะไรของบ้านแนวราบมารองรับมาตรการแบงก์ชาติ ปรับตัวรองรับไม่ได้ เดิมให้ดาวน์ซื้อบ้าน 5% มาตรการใหม่บังคับเพิ่มเป็น 20% เคยดาวน์ล้านละ 5 หมื่น เพิ่มเป็นดาวน์ล้านละ 2 แสนบาท ผมยกตัวอย่างบ้านราคา 5 ล้าน ผู้ซื้อต้องมีรายได้เดือนละ 6-8 หมื่นบาท ถ้าดาวน์ 20% เท่ากับต้องมีเงินดาวน์ 1 ล้าน ใช้เวลาสร้างอย่างมาก 6-8 เดือน เฉลี่ยเดือนละ 1 แสนกว่าบาท เป็นไปไม่ได้ที่ลูกค้าจะจ่ายดาวน์สูงขนาดนี้”

แนวโน้มทำให้มาตรการสกัดฟองสบู่ของแบงก์ชาติ อาจกลายเป็นการสกัดความอยู่รอดของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ที่สายป่านไม่ยาว ซึ่งปกติเสียเปรียบรายใหญ่อยู่แล้ว ทั้งด้านเงินทุนแลนด์แบงก์ ฯลฯ และอาจต้องหดตัวลงหรือหายไปจากตลาด

“สิ่งที่ผมแชร์มุมมองปีหน้าอาจยากลำบาก แต่มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติกระทบกับส่วนแบ่งตลาดที่เป็นส่วนน้อย 10% กว่า กลยุทธ์ของศุภาลัยจึงมองว่าไม่เป็นปัญหากับการเติบโตยอดขายกับรายได้ แต่มองเป็นโอกาส เพราะเราโฟกัสอยู่กับลูกค้าบ้านหลังแรกเป็นหลัก ซึ่งเป็นส่วนใหญ่ของตลาด”

มิกซ์ยูสฉ่ำ 4 ล้านตารางเมตร

ถึงคิวของมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ “ธนพล ศิริธนชัย” ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ เปิดประเด็นด้วยดาต้าเบสแนวโน้มทำเลถนนพระราม 4 อยู่ระหว่างลงทุนโครงการมิกซ์ยูสกว่า 4 ล้านตารางเมตร

จุดสังเกตเป็นการลงทุนมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาทิ วัน แบ็งคอก 1.25 แสนล้านบาท, เดอะปาร์ก 2 หมื่นล้านบาท, สามย่านมิตรทาวน์ 8,500 ล้านบาท, เดอะฟอเรสเทียส์ 9 หมื่นล้านบาท, วิสซ์ดอม 101 3.5 หมื่นล้านบาท, สินธร หลังสวน 2.6 หมื่นล้านบาท, ไอคอนสยาม 5.4 หมื่นล้านบาท, ดุสิต+เซ็นทรัล 3.7 หมื่นล้านบาท ฯลฯ

“มิกซ์ยูสคือโครงการที่มีส่วนประกอบของอาคารที่มีความแตกต่างกันมาอยู่รวมกัน เช่น ที่อยู่อาศัย, อาคารสำนักงาน, ค้าปลีก, โรงแรม, พิพิธภัณฑ์ หรือเอ็นเตอร์เทนเมนต์ โดยส่วนใดส่วนหนึ่งต้องไม่เกิน 60% เพราะพื้นที่ประโยชน์ใช้สอยถ้ารวมกันอย่างลงตัวจะได้ประโยชน์ใช้สอยสูงสุด”

เทรนด์ที่กดดันให้หันมาลงทุนมิกซ์ยูสมากขึ้น มาจาก 3 L 1.land price-ราคาที่ดินแพงใจกลางเมือง ผู้ซื้อก็เริ่มไม่คุ้ม ผู้ขายก็เริ่มเสียดาย จึงออกมาในรูปแบบการเช่าทำมิกซ์ยูสมากขึ้น 2.land right-กรรมสิทธิ์ที่ดิน ทำเลในเมืองเริ่มหายาก ปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นที่ดินรัฐ เช่น จุฬาลงกรณ์ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ฯลฯ ให้เช่าระยะยาว 30-60 ปี

3.land size-ขนาดของที่ดิน ในอดีตพัฒนาบนพื้นที่ 2-5 ไร่ แต่วันนี้ 20-50-100 ไร่ ล่าสุดบริเวณท่าเรือที่เตรียมประมูลที่ดิน 260 ไร่ ทำให้ผลักดันเกิดการพัฒนามิกซ์ยูส เป็นเทรนด์ของมหานครต่าง ๆ ในโลกนี้ที่เกิดขึ้น

รองรับผู้บริโภคเจน Y

จุดโฟกัสของมิกซ์ยูสดูเหมือนปรับเปลี่ยนตามพฤติกรรมผู้บริโภค โดยเฉพาะคนรุ่นเจน Y (เกิดปี 1980-2000 หรือปี 2523-2543) หรือยุคมิลเลนเนียม สถิติทั่วโลกประชากร 7,000 ล้านคน แบ่งเจน Y 2,000 ล้านคน, ใช้งานอินเทอร์เน็ตทั่วโลก 3.2 พันล้านคน เป็นกลุ่มเจน Y ครึ่งหนึ่ง, ฝังตัวอยู่ในการใช้ LINE ถึง 75% เทรนด์เด่น คือ เป็นกลุ่มคนทำงานหลักภายในปี 2563 และภายในปี 2571 จะเป็นกลุ่มคนทำงานหลักสัดส่วน 75% ซึ่งหมายถึงเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของโลก

“เจน Y หรือคนมิลเลนเนียล ไลฟ์สไตล์ประเมินสัดส่วน 75% บอกว่า คนรุ่นใหม่ต้องการทำงานอิสระ เลือกทำงานเวลาไหนก็ได้ ที่ไหนก็ได้ นั่นคือสิ่งที่เขาต้องการ work life balance”

สูตรการทำมิกซ์ยูสให้สำเร็จ ต้องคำนึงถึงองค์ประกอบอย่างอื่นมากกว่าตัวโปรดักต์ โดยเทรนด์เมืองนอกทั่วโลกไม่ว่าโตเกียว นิวยอร์ก ให้ความสำคัญ 3Cs placemaking 1.communal ต้องมี public space ซึ่งนักพัฒนารุ่นใหม่คำนึงถึงชุมชน เช่น ไอคอนสยามที่เพิ่งเปิดตัวบริเวณด้านหน้าเป็นหมื่นตารางเมตร จัดไว้ให้คนได้เดินเล่น พักผ่อน ทำกิจกรรม, โครงการ One Bangkok มี 50 ไร่ที่เปิดเป็น public space

“ในสิงคโปร์ เขามีกฎด้วยซ้ำไปในการออกแบบว่าในหนึ่งอาคาร 1 ดีเวลอปเมนต์ ควรมีที่สำหรับชุมชนสามารถมาใช้ทำกิจกรรมจัดคอมมิวนิตี้เซอร์วิส หรือใช้ประโยชน์เพื่อทางราชการได้ ให้เอกชนมีบทบาทส่งเสริมในเรื่องนี้”

2.conserve ต้องมีการลงทุนเรื่องสิ่งแวดล้อม บริหารตึกอาคารยังไงให้มีความยั่งยืน ลดการใช้พลังงาน ดูแล public space less maintenance 3.cultural ยากที่สุด การใส่วัฒนธรรม ไลฟ์สไตล์เข้าไปในการดีไซน์โครงการ

QH โตด้วยคุณภาพ

“ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ประเมินแนวโน้มปีหน้าก็คงกังวลเรื่องมาตรการแบงก์ชาติ และภาพรวมเศรษฐกิจด้วย

“เราก็มองว่า…อาจกระทบกับเรานิดหน่อย ไม่ได้รุนแรงอะไร แต่สุดท้ายผู้บริโภคต้องปรับตัว ปริมาณของบ้านเกิน 10 ล้านจะโดน LTV สูงขึ้น แต่ลูกค้าเป็นคนมีตังค์ระดับหนึ่ง ไม่ใช่คนจน ผมก็ไม่ได้กังวลมาก และผมมองว่าช่วยให้เราดูลูกค้าได้ละเอียดขึ้น ไม่ใช่ลูกค้ามาจองบ้าน สุดท้าย (สินเชื่อ) ไม่ผ่าน เสียเวลาไป 1 เดือน”

แผนธุรกิจปี 2562 วางแผนเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ ต้อง growth เทียบกับช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ยอดขายลดแต่กำไรเพิ่ม

ทั้งนี้ โครงสร้างรายได้ของคิวเฮ้าส์ แบ่งตามประเภทสินค้าพบว่า ก่อนปี 2549 รายได้ตลาดบ้านหรู 100%, ช่วงปี 2549-2552 เริ่มทำทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 5% และช่วงปี 2553-ปัจจุบันที่เริ่มมีการทำคอนโดฯมากขึ้น สัดส่วน 25% โดยบ้านเดี่ยวยังเป็นรายได้หลัก 50% ทาวน์เฮาส์ 25%

หากแบ่งตามเซ็กเมนต์พบว่า ก่อนปี 2549 รายได้หลักมาจากตลาดบน, ช่วงปี 2549-2552 เริ่มเกลี่ยลงมาตลาดระดับกลาง สัดส่วน 45% ตลาดบน 55% และปี 2553-ปัจจุบัน โครงสร้างรายได้มาจากตลาดบน 30% ตลาดกลาง 40% กับเกลี่ยลงมาเซ็กเมนต์ตลาดล่าง 30%

แสดงให้เห็น S-curves ของคิวเฮ้าส์ที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด “…คิวเฮ้าส์ทำเพื่ออะไร เราทำเพื่อบ้านที่มีคุณภาพ คือคำว่าควอลิตี้เฮ้าส์”

ดีไซน์อนาคตสไตล์ชัชชาติ”ดร.ชัชชาติ” มี 5 แนวคิดมาฝาก 1.ต้องถามตัวเองว่าเรายังมีความหมายอยู่ไหม ? (Are you still relevant ?) ในอนาคตมีการคาดการณ์ว่า ในปี 2573 คนไทยจะถูกแทนที่ด้วยเทคโนโลยีถึง 6 ล้านคน และพอล ครุกแมน นักเศรษฐศาสตร์ชื่อดังทำนายว่า เทคโนโลยีทำให้จีดีพีโตขึ้น แต่กระจุกตัวเฉพาะคนที่อยู่ด้านบน ซึ่งเป็นผู้ครอบครองเทคโนโลยี

2.เราเข้าใจอนาคตมากแค่ไหน รูปแบบธุรกิจมีคู่แข่งมากขึ้น เพราะมีธุรกิจอื่น ๆ ที่อาจจะมา disrupt มาแข่งขันด้วย ในส่วนอสังหาริมทรัพย์ เราต้องรับมือกับพลังของผู้บริโภคที่พร้อมจะร้องเรียนได้ตลอดเวลา ดังนั้น เราต้องทำของที่มีคุณภาพ

“พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนเร็ว จงหลงรักวิธีการไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ อย่างคิวเฮ้าส์แต่เดิมเราทำบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ เราไปตามที่ผู้บริโภคต้องการ ขณะเดียวกัน เราก็ไปลงทุนในธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ เช่น โฮมโปร และ LH Bank เราต้องเข้าใจความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ด้วย”

3.รู้จักรูปแบบใหม่ทางธุรกิจ หลายคนรู้สึกว่าเราถูกเทคโนโลยี disrupt จนธุรกิจล่มสลาย แต่มองว่ารูปแบบธุรกิจ (business model) ต่างหากที่ดิสรัปต์ธุรกิจเรา ดังนั้น อย่ากังวลเทคโนโลยีมากแต่ให้กลับมาดูโมเดลทางธุรกิจของตัวเองก่อน

4.คิดแบบ design thinking ถือเป็นหัวใจสำคัญของการออกแบบอนาคต หลักคิดง่าย ๆ คือ การสร้างนวัตกรรมโดยเอาคนคือลูกค้าและพนักงานเป็นศูนย์กลาง มี 5 ขั้นตอน คือ เข้าใจผู้ใช้ (empathize), ระบุโจทย์ (define), หาคำตอบ (ideate), ทำแบบจำลอง (prototype) และทดสอบ (test)

และ 5.เข้าใจถึงจิตใจของผู้อื่น การเข้าใจจิตใจคนอื่นจะทำให้เราสงบลง และอยู่ร่วมกันได้มากขึ้น และถ้าเราไม่เข้าใจคนอื่นก็จะออกแบบอนาคตได้ยาก

แสนสิริ Quality of Life

“นพปฎล พหลโยธิน” ประธานผู้บริหารฝ่ายสร้างสรรค์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า อนาคตธุรกิจอสังหาฯมองเห็นแนวทางได้ 2 อย่าง คือ เทคโนโลยีกับโกลบอลไลเซชั่น

ในด้าน “เทคโนโลยี” สิ่งแรกที่เห็นชัดเจนนึกถึงสมาร์ทโฟน ประชากรไทย 69 ล้านคน อาศัยอยู่ในตัวเมืองเกิน 50% ใช้อินเทอร์เน็ต 4 ใน 5 คน ใช้โมบายเฉลี่ย 80% ใช้อินเทอร์เน็ตเฉลี่ยต่อคน 10 ชั่วโมงต่อวัน พฤติกรรมทุกอย่างของคนในยุคปัจจุบันใช้ชีวิตอยู่กับสมาร์ทโฟน

ส่วน “โกลบอลไลเซชั่น” สถิติมากกว่า 50% ของประชากรอาศัยอยู่ในเมือง มองภาพในกรุงเทพฯ พื้นที่โซนสิ่งก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวใหญ่ขึ้น แนวโน้มในเรื่องความต้องการหรือดีมานด์ไม่เคยลดลง ไม่ว่าจะผ่านไป 5-10 ปี แต่พื้นที่ในการปลูกสร้างเริ่มน้อยลง ฉะนั้น ไซซิ่งลดลงตามไปด้วย ห้องชุดเคยมี 45-50 ตารางเมตร เหลือเพียง 20-26 ตารางเมตร

สิ่งสำคัญคือเมื่อพื้นที่ลดลง จะทำอย่างไรให้คุณภาพการอยู่อาศัยไม่ลดลงในฐานะต้นแบบสิ่งที่แสนสิริใส่ให้กับโครงการมีมากมายหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการคัดทำเลอยู่ใกล้หรือติดสถานีรถไฟฟ้า, การสร้างคอมมิวนิตี้มอลล์ภายในโครงการ พัฒนามิกซ์ยูสเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน มีรถรับส่ง บริการสปา พัฒนาไปสู่คอนเซ็ปต์ของ products provider ร่วมลงทุนกับสตาร์ตอัพเกิดใหม่ เพื่อตอบโจทย์การให้บริการในบ้านและคอนโดฯ

ตัวอย่างเด่นชัด “แสนดี” หุ่นยนต์ที่นำไปใช้กับรูมเซอร์วิส ส่งพัสดุถึงหน้าประตู เปิดลิฟต์ได้, ในด้านบริการหลังการขายมีช่องทางสื่อสารผ่านแสนสิริโฮมเซอร์วิสแอป ล่าสุดเทรนด์คือ wellness living สำหรับคนที่ต้องการดูแลสุขภาพ รองรับเทรนด์ซีเนียร์ลิฟวิ่ง ฯลฯ

“Quality of Life ไม่ได้จบที่สร้างบ้านที่ดีที่สุด สวยที่สุด ใช้วัสดุดีที่สุด แต่คือการดูแลตั้งแต่คนรอบตัว และคนที่จะเข้ามา ทุกช่วงเวลา”

ขอบคุณข้อมูลจาก www.prachachat.net

---

แต้มต่อแต้ม CP-BTS วัดใจ…เฉือนราคาชิงไฮสปีด

ลุ้นกันตัวโก่งกับเกมชิงงานใหญ่ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภาเมกะโปรเจ็กต์ที่รัฐบาล คสช.เร่งหาผู้ชนะก่อนการเลือกตั้งในปีหน้าโดยมี 2 ตัวเต็ง “กลุ่ม ซี.พี.” ของ “ธนินท์ เจียรวนนท์” ที่ผนึกยักษ์พันธมิตรทั้งไทยและต่างประเทศร่วมลุย และ “กลุ่มบีทีเอส” ของ “คีรี กาญจนพาสน์” ผู้บุกเบิกรถไฟฟ้าสายแรกของประเทศไทยวินาทีนี้ ใครต่อใครก็ไม่กล้ากะพริบตา เพราะเดิมพันด้วยสัมปทาน 50 ปี มูลค่ามากถึง 224,544 ล้านบาท

คาดว่าไม่เกินวันที่ 17 ธันวาคมนี้ คงรู้ผล “แพ้-ชนะ” อย่างเป็นทางการ

ซึ่งคณะกรรมการทำงาน ประกาศ “เดดไลน์” ผลซองเทคนิคในวันที่ 11 ธันวาคมนี้ จากนั้นวันที่ 12-17 ธันวาคม จะพิจารณาซองที่ 3 ข้อเสนอด้านการเงิน และเซ็นสัญญาวันที่ 31 มกราคม 2562

แต่ข่าววงในระบุว่า “ก็ยังไม่ทันใจบิ๊กรัฐบาลอยู่ดี” ราวกับว่า อยากให้รู้ผลวันนี้พรุ่งนี้

ทำให้คณะกรรมการคัดเลือกมาตรา 35 ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 ที่มี “วรวุฒิ มาลา” รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เป็นประธาน ต้องจัดประชุมด่วน เพื่อพิจารณาซองเทคนิค เมื่อ 3 ธันวาคมที่ผ่านมา

และมี “คณิศ แสงสุพรรณ” เลขาธิการ คณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ร่วมประชุมด้วยตลอดวัน แต่สุดท้ายก็ไม่ได้ข้อยุติ

“วรวุฒิ มาลา” รักษาการผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โครงการใหญ่กว่า 2 แสนล้านบาท คงพิจารณาเสร็จในวันเดียวไม่ได้ เพราะมีรายละเอียดเยอะ ต้องพิจารณารอบคอบ โดยให้บริษัทที่ปรึกษาชี้แจงผลประเมินด้านเทคนิคทั้ง 2 กลุ่ม ว่าถูกต้อง ตามเกณฑ์ทั้ง 6 หมวดหรือไม่

ประกอบด้วย 1.โครงสร้างองค์กรและความสามารถของบุคลากรในการบริหารงาน 2.แนวทางและวิธีการดำเนินงานด้านเทคนิคงานโยธา 3.แนวทางและวิธีการดำเนินงานด้านเทคนิคงานระบบ เครื่องกลและไฟฟ้าและขบวนรถไฟ 4.แนวทางและวิธีการดำเนินงานด้านเทคนิคการให้บริการเดินรถและบำรุงรักษา 5.แนวทางและวิธีการดำเนินงานด้านการถ่ายทอดเทคโนโลยีและกิจกรรมการฝึกอบรม และ 6.การพัฒนาพื้นที่เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟของโครงการและการดำเนินกิจการทางพาณิชย์

“คณะกรรมการยังไม่พิจารณาผลคะแนน เพราะบางรายการยังขาดเหตุผล ซึ่งที่ปรึกษาต้องอธิบายให้ได้ถึงข้อเปรียบเทียบแต่ละกลุ่ม จะประชุมอีกครั้ง 6 ธันวาคมนี้ หากได้ข้อสรุปก็เชิญทั้ง 2 กลุ่มเปิดซองราคาและประกาศผล 17 ธันวาคม”

แม้หน้าฉากจะบอกเหตุผลของบริษัทที่ปรึกษาที่ข้อมูลยังไม่แน่นพอ แต่หลังฉาก รายงานข่าวระบุว่า “มีนัยสำคัญต้องการซื้อเวลา” เช่น อาจจะช่วยบางกลุ่มที่ได้คะแนนต่ำในบางรายการให้ตีตื้นขึ้นมา เป็นต้น

แหล่งข่าวรับเหมาก่อสร้างเปิดเผยว่า เดิมได้รับแจ้งจะเปิดซองราคาเวลา 14.00 น. ของวันที่ 3 ธันวาคม หลังคณะกรรมการคัดเลือก พิจารณาผลซองเทคนิคเสร็จช่วงเช้า ในเบื้องต้นบริษัทที่ปรึกษาให้ ซี.พี.และบีทีเอสผ่านเกณฑ์ประเมินเกิน 90 คะแนนทั้งคู่แต่ไม่ถึง 95 คะแนน ซึ่งคะแนนทิ้งห่างกันไม่มาก

แต่สุดท้ายคณะกรรมการคัดเลือกยังไม่ยอมรับรองผลคะแนน จึงให้ที่ปรึกษาทำรายละเอียดเสนออีกครั้ง แล้วเลื่อนการเปิดซองราคาออกไป

“จริง ๆ ถ้าผลคะแนนโดยรวมผ่านเกณฑ์ 80 คะแนนตามทีโออาร์กำหนด น่าจะเปิดซองราคา 2 กลุ่มได้เลย เพราะคนชนะคือผู้ที่ให้รัฐอุดหนุนน้อยที่สุด ตามทีโออาร์ต้องไม่เกิน 1.2 แสนล้านบาท การที่คณะกรรมการไม่สรุป คาดเดาว่าอาจมีรายใดรายหนึ่งที่เป็นตัวเต็ง มีคะแนนต่ำกว่าเกณฑ์ ที่อาจเป็นจุดชี้ขาดผลชนะประมูลได้ หากเปิดซองทั้ง 2 รายแล้วเสนอราคาเท่ากัน คณะกรรมการจะเชิญรายที่ได้คะแนนเทคนิคสูงสุดมาต่อรอง”

จุดเฉือดเฉือนทั้ง 2 กลุ่ม แหล่งข่าววิเคราะห์ว่า น่าจะอยู่ที่การคุมต้นทุนการก่อสร้าง การเลือกซัพพลายเออร์ระบบ ขบวนรถ การซ่อมบำรุงในระยะยาว รวมถึงการพัฒนาพื้นที่สนับสนุนบริการโครงการและกิจการเชิงพาณิชย์ที่สถานีมักกะสัน 150 ไร่ ศรีราชา 25 ไร่ และที่ดินแปลงอื่น ๆ ที่จะพัฒนาต่อยอดได้อีก ซึ่งกลุ่ม ซี.พี.จะได้เปรียบมากกว่า

เมื่อพลิกดูพันธมิตร 2 กลุ่มทั้งเอเชียและยุโรป “กลุ่ม ซี.พี.” ไม่มีประสบการณ์ด้านรถไฟฟ้า แต่ได้ 2 ยักษ์รับเหมาไทย “อิตาเลียนไทย-ช.การช่าง และ CRCC” รับเหมาจากจีนมาเสริมทัพ

การบริหารโครงการใช้บริการ “FS-บริษัท Ferrovie dello Stato Italiane” จากอิตาลี มีรัฐบาลถือหุ้น 100% มีความเชี่ยวชาญด้านบริหาร บำรุงรักษาระบบรางและรถไฟความเร็วสูงมายาวนานอาจจะช่วยเลือกระบบและบริหารต้นทุนโครงการได้

ขณะที่ตัวระบบและขบวนรถ ในบัญชีมีซัพพลายเออร์หลายรายให้เลือก ทั้งเมดอินเอเชียและยุโรป ไม่ว่าซีเมนส์จากเยอรมนี, ฮุนได โรเทม จากเกาหลี ที่ได้ไลเซนส์อัลสตรอมของฝรั่งเศส, ทาลาสผู้ผลิตระบบจากฝรั่งเศส และ CRRC รัฐวิสาหกิจและผู้ผลิตระบบรถไฟฟ้ารายใหญ่ของจีนที่สนใจร่วมติดตั้งทั้งหมด

นาทีนี้ถึง “ซี.พี.” ยังไม่เคาะจะใช้ของประเทศไหน แต่สุดท้ายแล้ว น่าจะเทใจให้จีน ที่ได้เปรียบเรื่องราคา แม้ ซี.พี.จะได้เปรียบที่มีพันธมิตรหลากหลาย แต่ลงทุนด้วยรูปแบบ EPC หรือเทิร์นคีย์ ที่ไม่ได้ลงมาลุยสนามเอง จึงอาจมีค่าใช้จ่ายแต่ละดีลสูง

ส่วน “บีทีเอส” มีประสบการณ์ 20 ปีที่บริหารรถไฟฟ้ามา อาจรู้ต้นทุนที่ดีกว่า ซ้ำยังผนึกกับ “ซิโน-ไทยฯ” บิ๊กวงการรับเหมาที่จะมาคุมงานก่อสร้างเอง บวกกับยักษ์พลังงาน “ราชบุรีโฮลดิ้ง” ที่ดูด้านการติดตั้งระบบไฟฟ้า

ด้านงานระบบและขบวนรถ บีทีเอสอาจเลือก “บอมบาร์ดิเอร์” จากแคนาดา คู่ค้าเก่าที่เหมาซื้อโบกี้โมโนเรลสายสีชมพู สีเหลืองและสีทองมาก่อนหน้านี้ โดยให้ Deutsche Bahn หรือ DB รัฐวิสาหกิจจากเยอรมนีเป็นผู้โอเปอเรตโครงการ

เมื่อเทียบฟอร์มกันแล้ว “ซี.พี.-บีทีเอส” ต่างมีจุดแข็งจุดอ่อนทั้งคู่

อยู่ที่ว่า “ระดับบิ๊ก” รักชอบใคร อยากให้ใครเป็น “หัวขบวน”

ขอบคุณข้อมูลจาก www.prachachat.net

---

รองเลขาฯ กกต.ยันบัตรเลือกตั้งมีแต่ตัวเลข ไม่ขัดกม. เผยจ่อชงทั้ง 2 แบบให้ กกต.เคาะ

สำนักงาน กกต.วางรูปแบบบัตรเลือกตั้งเสนอ กกต. 2 แบบทั้งแบบครบทั้ง ”เบอร์ -ชื่อ-โลโก้”- “เบอร์อย่างเดียว” เตรียมหารือ กระทรวงต่างประเทศ กำหนดประเทศเซ็นเตอร์บินส่งบัตรสำรองกรณีฉุกเฉิน

เมื่อวันที่ 10 ธันวาคม นายณัฎฐ์ เล่าสีห์สวกุล รองเลขาธิการคณะกรรมการการเลือกตั้ง (กกต.) กล่าวถึงการจัดพิมพ์บัตรเลือกตั้งของ กกต.ว่า ขณะนี้อยู่ในขั้นการทำงานของสำนักงานฯ โดยออกแบบไว้ 2 รูปแบบ รูปแบบแรก มีข้อมูลครบถ้วน ทั้งเบอร์ ชื่อ และโลโก้พรรคการเมือง รูปแบบนี้ออกแบบเสร็จไปในระดับหนึ่งแล้วและได้มีการทาบทาม บริษัทที่มีศักยภาพในการผลิตแล้วจำนวนหนึ่ง โดยจากการประสานยืนยันว่าทุกบริษัทสามารถพิมพ์ บัตรรูปแบบดังกล่าวแยกเป็นรายเขตได้ครบทั้ง 350 เขต ระบบป้องกันการปลอมแปลงบัตรมีมาตรฐานไม่ต่างจากที่ผ่านมา และจัดส่งได้ทันตามกำหนดเวลา ซึ่งอยู่ระหว่าง กำหนดทีโออาร์ ก่อนประกวดราคา แต่ต้องรอการตัดสินใจ เลือกรูปแบบบัตรขอ งกกต.ก่อน

ขอบคุณข้อมูลจาก  www.prachachat.net

---

งานวิจัยใหม่ ชี้’เทียน-เทียนหอม’ อันตราย! ทั้งภูมิแพ้ หืดหอบ และมะเร็ง

งานวิจัยชิ้นใหม่ของนักวิจัยทางเคมีประจำมหาวิทยาลัยเซาเธิร์น แคโรไลนา รัฐเซาธ์แคโรไลนา สหรัฐอเมริกา ซึ่งนำโดย รูฮัลเลาะห์ มาสซูดี ศาสตราจารย์วิชาเคมีของมหาวิทยาลัย ชี้ให้เห็นว่า เทียนและเทียนหอมที่ทำขึ้นจากพาราฟิน หรือขี้ผึ้งที่เป็นผลพลอยได้จากการกลั่นน้ำมันปิโตรเลียมนั้น มีสารที่สามารถก่ออันตรายให้เกิดกับมนุษย์ได้ โดยอาจก่อให้เกิดภูมิแพ้ หืดหอบ เรื่อยไปจนถึงก่อให้เกิดมะเร็งได้

ในการวิจัยดังกล่าว ทีมวิจัยเปรียบเทียบผลของการจุดเทียน 2 ชนิดโดยเทียนที่เลือกมาเปรียบเทียบกันก็คือ เทียนที่ผลิตจากสารพาราฟิน ซึ่งเป็นเทียนส่วนใหญ่ในท้องตลาด กับเทียนที่ได้จากแหล่งที่มาที่เป็นพืช ทั้งเพื่อให้ความสว่างนุ่มนวลเพียงอย่างเดียว กับที่ทั้งให้ความสว่างและก่อให้เกิดกลิ่นหอมควบคู่กันไป นำเทียนทั้ง 2 ชนิดมาจุดในกล่องขนาดเล็กที่จัดทำขึ้นเพื่อการทดลองต่อเนื่องเป็นเวลา 6 ชั่วโมง จากนั้นก็เก็บอากาศในแต่ละกล่องมาวิเคราะห์เพื่อตรวจวัดคุณภาพ

ทีมวิจัยสรุปผลว่า เทียนซึ่งผลิตจากพาราฟินไม่ว่าจะมีกลิ่นหอมผสมอยู่ด้วยหรือไม่ เมื่อเผาไหม้จะปล่อยสารเคมีที่เป็นพิษ คือโทลูอีน และเบนซีลออกมา

“เทียนพาราฟินที่เราทดสอบจะปล่อยสารเคมีที่ไม่เป็นที่ต้องการออกมาสู่อากาศ สำหรับใครก็ตามที่จุดเทียนทุกวันต่อเนื่องกันเป็นปี หรือใช้เทียนเพื่อให้ความหอมเป็นประจำนั้น การสูดอากาศที่มีสารเคมีเหล่านี้เข้าไป สามารถนำไปสู่ความเสี่ยงทางสุขภาพหลายๆ อย่าง ตั้งแต่อาการภูมิแพ้ อาการหอบหืด หรือแม้กระทั่งมะเร็ง” ศาสตราจารย์มาสซูดีระบุ ก่อนเสริมว่า “เทียนที่ได้จากไขพืชนั้นจะไม่ปรากฏสารเคมีที่เป็นพิษเหล่านี้เลย”

งานวิจัยนี้สอดคล้องกับผลการศึกษาวิจัยก่อนหน้านี้เมื่อปี 2009 ที่ระบุว่า น้ำหอมที่ใช้ผสมเป็นเทียนหอมนั้นก่อให้เกิดอันตรายเช่นกัน เพราะในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา 80-90 เปอร์เซ็นต์ของสารให้ความหอม เป็นสารที่สังเคราะห์มาจากปิโตรเลียมทั้งสิ้น ผลก็คือจะมีสารอย่างอะซีโทน, ฟีโนล, โทลูอีน, เบนซีล อะซีเทต และไลโมนีน

การศึกษาของทีมวิจัยของมหาวิทยาลัยแมรีแลนด์ในครั้งนั้นถึงกับระบุว่า การใช้น้ำหอมหรือเครื่องหอมในที่ทำงาน ไม่ต่างอะไรกับอันตรายจากเซคกันด์แฮนด์ สโมค หรือการได้สารพิษจากคนใกล้ชิดที่สูบบุหรี่นั่นเอง

ขอบคุณข้อมูลจาก มติชนออนไลน์

---

ขนส่งเคาะเชื่อมระบบ “ใบสั่ง” เปิดช่องต่อภาษีได้ แม้เจอค่าปรับสะสม

กรมขนส่งทางบกเคาะเชื่อมระบบใบสั่งต้นปีหน้า เปิดช่องต่อภาษีได้ แม้เจอค่าปรับสะสม พน้อมจ่อชง ครม. ไฟเขียว พ.ร.บ.ขนส่งใหม่ ใช้โมเดลยุโรป คุมเข้มใบขับขี่ หวั่นคนต่อทะเบียนลดลงหลังเชื่อมใบสั่ง

นายกมล บูรณพงศ์ รองอธิบดีกรมการขนส่งทางบก (ขบ.) เปิดเผยความคืบหน้าแนวทางการเชื่อมระบบอายัดการชำระภาษีประจำปีกับผู้ที่ไม่ชำระค่าปรับจราจร หรือ การเชื่อมใบสั่งในระบบนั้น ขณะนี้มีการพัฒนาระบบรองรับไว้เรียบร้อยแล้ว มีความพร้อมในการใช้งาน ดังนั้น หากได้ข้อสรุปแนวทางการเชื่อมข้อมูลกับสำนักงานตำรวจแห่งชาติ (สตช.) คาดว่าจะเริ่มเชื่อมข้อมูลใบสั่งได้ภายใน ม.ค. – มี.ค. 2562 จากนี้จะเร่งรัดเพื่อนำมาบังคับใช้กับผู้ที่ไม่มาชำระค่าปรับตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อเป็นการยกระดับวินัยจราจรและความปลอดภัยบนท้องถนน

สำหรับเรื่องที่ต้องเร่งหารือ คือ การอุทธรณ์ใบสั่งของประชาชนในกรณีที่เกิดข้อผิดพลาด เบื้องต้น ขบ. จะออกป้ายวงกลมชั่วคราว 30 วัน คล้ายเครื่องหมายแสดงการเสียภาษี ให้กับผู้ที่มาขอต่อภาษียานพาหนะในกรณีที่พบว่ายังไม่ได้ชำระค่าปรับโทษจราจรมาก่อน ดังนั้น ประชาชนสามารถต่อภาษีได้แม้มีค่าปรับสะสม เป็นการให้ผ่อนปรนระยะเวลาออกไปอีก 1 เดือน แต่หากครบกำหนดแล้วยังไม่เคลียร์โทษทั้งหมด ก็จะต้องมีความผิดในข้อหาไม่ต่อภาษียานพาหนะ อย่างไรก็ตาม เรื่องการอุทธรณ์โทษเป็นหน้าที่ของ สตช. ต้องตัดสินใจ อาทิ โดนใบสั่งในหลายพื้นที่ หรือ การโดนใบสั่งจากป้ายสวมทะเบียน เป็นต้น โดยสามารถชำระค่าปรับได้ทั้งกับทางตำรวจ หรือ ที่กรมการขนส่งทั่วประเทศ

นายกมล กล่าวต่อว่า ความคืบหน้าเรื่อง ร่าง พ.ร.บ.การขนส่งทางบก พ.ศ. …. ซึ่งเป็นการควบรวมพระราชบัญญัติ หรือ พ.ร.บ.รถยนต์ พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.การขนส่งทางบก พ.ศ. 2522 เข้าไว้ด้วยกันนั้น ขณะนี้เรื่องอยู่ที่เลขาคณะรัฐมนตรีเพื่อเตรียมบรรจุวาระเสนอที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ควบคู่ไปกับการส่งให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สตช.) พิจารณาการแปรญัตติเพื่อออกเป็นข้อบังคับต่อไป

โดยเรื่องหลักที่มีการแก้ไขนั้นมีหลายด้าน เช่น การขยายความผิดไปยังผู้ประกอบการผลิตรถยนต์ การควบรวมทุกประเภทบังคับใช้กฎหมายเดียวกัน รวมถึงการรวมระบบใบขับขี่เป็นมาตรฐานเดียวกัน และการออกใบรับรองพิเศษแยกประเภทเพื่อใช้คู่กับใบขับขี่ คล้ายโมเดลในประเทศยุโรป เช่น รถบรรทุกน้ำมัน หรือ รถสาธารณะ เป็นต้น

“ส่วนด้านอัตราโทษปรับการไม่พกใบขับขี่นั้น อยู่ระหว่างพิจารณาปรับลดโทษ ต้องรอดูข้อสรุปอีกที ทั้งหมดนี้น่าจะเห็นผลภายในกลางปีหน้า แต่ถ้าหากไม่ทัน สนช.ชุดนี้ ก็ต้องให้รัฐบาลใหม่เข้ามาตัดสินใจว่าจะเดินหน้าต่อไปหรือไม่”

ด้าน แหล่งข่าวจากกรมการขนส่งทางบก (ขบ.) รายหนึ่ง กล่าวว่า การเชื่อมระบบใบสั่งกับการต่อภาษียานพาหนะนั้น อาจส่งผลให้ประชาชนมาต่อภาษีลดลง เนื่องจากยังไม่ต้องการชำระค่าปรับเป็นเงินก้อนเดียว และอาจเกรงกลัวปัญหาใบสั่งหลายพื้นที่ ทั้งนี้ ปัจจุบัน ขบ. มีปริมาณการต่อภาษีอยู่ที่วันละ 100,000 คัน ดังนั้น หากผู้ขับขี่หลบเลี่ยงการต่อภาษีจะมีโทษปรับ 2,000 บาท

ขอบคุณข้อมูลจาก www.thansettakij.com

---

ราคาทองทุกชนิดตามประกาศสมาคมค้าทองคำ ประจำวันที่ 11/12/2561

ชนิดความบริสุทธิ์ของทอง	ราคาขาย/บาท	ราคารับซื้อ/บาท	ราคารับซื้อ/กรัม
ทองคำแท่ง 96.5%	19,350.00	19,250.00	n/a
ทองรูปพรรณ 96.5%	19,850.00	18,904.52	1,247.00
ทองรูปพรรณ 99.99%	n/a	19,586.72	1,292.00
ทองรูปพรรณ 90%	n/a	17,014.07	1,122.30
ทองรูปพรรณ 80%	n/a	15,123.62	997.60
ทองรูปพรรณ 50%	n/a	8,504.76	561.00
ทองรูปพรรณ 40%	n/a	6,609.76	436.00

ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ 11/12/2561