Blog Post

โบรกเกอร์ส่องอสังหาฯปีกุน เศรษฐกิจกร่อย “ซิตี้คอนโด” มาแรง “ออฟฟิศ-พื้นที่อุตฯ” ดาวรุ่งเจิดจ้า

เปิดศักราชปีกุน 2562 “ประชาชาติธุรกิจ” สนทนากับ 2 โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ต่างกรรมต่างวาระแต่มีหัวข้อเดียวกันประกอบด้วย “พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กับ “นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ร่วมกันมองแนวโน้มภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ภาพรวม ๆ ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก ในขณะที่พื้นที่สำนักงานให้เช่ากับพื้นที่อุตสาหกรรม เทรนด์ออกมาว่าเป็นปีสดใสเจิดจ้ากันเลยทีเดียว

เริ่มจาก “นลินรัตน์@เน็กซัส” ที่เปิดประเด็นได้น่าสนใจ มองแนวโน้มปีหน้า “ซิตี้คอนโด” จะกลับมาครองตลาดอีกครั้ง รวมทั้งลูกค้าต่างชาติที่ไม่ควรมองข้ามตลาด CLMV

เทรนด์เด่นปี”62

ธุรกิจที่อยู่อาศัยสินค้ามี 3 เทรนด์หลัก คือ 1.เจาะนิชมาร์เก็ต จับกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนมากขึ้น เช่น ผู้สูงอายุ, คอนโดฯเลี้ยงสัตว์ได้, คอนโดฯสำหรับผู้รักการออกกำลังกาย, ครอบครัวเดี่ยว,ผู้หญิงอาศัยคนเดียว 2.คอนโดฯ ลีสโฮลด์มีมากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินแพง บวกกับหาที่ดินเปล่าเพื่อมาพัฒนาโครงการแบบฟรีโฮลด์ยากลำบาก หรือที่ดินเช่าเป็นภาพการลงทุนที่คุ้มค่ามากขึ้นเรื่อย ๆ 3.มิกซ์ยูสโปรเจ็กต์จะเห็นมากขึ้นในปีหน้า

สถิติ 5 ปี (2557-2561) ในพื้นที่กรุงเทพฯจังหวัดเดียวมีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ย 53,600 หน่วย เรียกว่าซัพพลายโต 100% นับเฉพาะปี”61 คาดว่ามีห้องชุดเปิดใหม่ 60,900 หน่วย ทำเลเด่นที่เปิดตัวเยอะสุด คือ พญาไท-รัชดาภิเษก 35% รองลงมาพระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง 22% และธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม 12%

ในขณะที่ซัพพลายสะสมอยู่ที่ 610,900 หน่วย โซนสะสมมากสุด คือ พระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง 21% พญาไท-รัชดาภิเษก 20% ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ตีคู่มากับโซนธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม โซนละ 12% เท่ากัน

แนวโน้มปีหน้าตลาดซิตี้คอนโดมาแรง โดยปี”61 มีสัดส่วนพัฒนาโครงการ 21% แนวโน้มปีนี้เพิ่มเป็น 38% ตลาดไฮเอนด์จาก 41% คาดว่าเหลือ 19% และตลาดระดับกลางจาก 27% คาดว่าเพิ่มเป็น 35%นิยามแต่ละตลาด ซิตี้คอนโด ราคาต่ำกว่า 7.5 หมื่น/ตารางเมตร, ตลาดระดับกลาง 7.5-1 แสน/ตารางเมตร, ไฮเอนด์ 1-1.9 แสน/ตารางเมตร, ลักเซอรี่ 2-2.9 แสน/ตารางเมตร และซูเปอร์ลักเซอรี่ ราคา 2.9 แสนบาทขึ้นไป

แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่

เทรนด์การปรับตัวของดีเวลอปเปอร์อาจพัฒนาโครงการใหญ่เพื่อให้มีเทอมการผ่อนดาวน์ยาวขึ้น ส่วนตลาดบ้านแนวราบน่าจะกระทบโมเดลธุรกิจบ้านสร้างก่อนขาย (ซื้อเร็วโอนเร็ว) ซึ่งได้เห็นแล้วว่ามีหลายบริษัทจะปรับมาทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น เพื่อให้ลูกค้ามีเวลายืดเงินดาวน์มองภาพรวม ๆ จะช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น คนซื้อเพื่ออยู่จริงมากขึ้น โดยไม่ขอแตะการเลือกตั้งทั่วไป ซึ่งจะมีผลตั้งแต่ไตรมาส 2/62 เป็นต้นไป และตลาดโลกโดยเฉพาะเทรดวอร์น่าจะมีผลต่อการเข้ามาลงทุนของต่างชาติในเมืองไทย

ตลาดจีนจะแผ่วลงไหม

นักลงทุนต่างชาติต้องแบ่ง 2 กลุ่ม คือ ผู้ประกอบการ กับผู้ซื้อ ในปี”61 ที่คาดการณ์ว่ามีคอนโดฯเปิดใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ มี 26% เป็นสัดส่วนของโครงการร่วมทุนต่างชาติหรือจอยต์เวนเจอร์ แบ่งเป็นญี่ปุ่น 20% จีน 6% รวม 15,820 หน่วย แนวโน้มปีหน้าเชื่อว่าไม่ได้ลดลง โดยญี่ปุ่นใกล้เคียงเดิม ขณะที่จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ลงทุนเพิ่ม ทำให้สัดส่วนเป็น 10% อยู่ที่ 17,000 หน่วย

อีกกลุ่มเป็นนักลงทุนต่างชาติรายย่อย กระแสที่พูดถึงกันมากในช่วง 6 เดือนหลังของปี”61 มองนักลงทุนย่อยทั้งปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ ซึ่งเป็นเมืองหลัก ล่าสุดเรามองหาลูกค้าจากเมืองรองอย่างเฉิงตู ยูนนาน กว่างโจว ฯลฯ เป็นโอกาสที่จะเข้ามาลงทุนมากขึ้น คาดว่าสัดส่วนใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะนักลงทุนย่อยจากฮ่องกง พื้นที่ใช้สอย 11 ตารางเมตร ราคา 12 ล้านบาท เทียบกับเมืองไทยยังไม่พบราคาสูงขนาดนั้น เขาซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ได้ คิดว่าลูกค้าจีนไม่ได้ลดลง ส่วนที่ซื้อแล้วเรื่องรับโอนก็ไม่น่าจะมีปัญหาเพราะเขามีวิธีการส่งเงินมาโอนในไทยได้

ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติมีตลาดใหม่ที่น่าสนใจ คือ CLMV 4 ประเทศ (กัมพูชา ลาว เมียนมา เวียดนาม) มีกำลังซื้อที่มีฐานใหญ่มาก และยังไม่ได้เข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดฯเมืองไทยมากนัก

ราคาคอนโดฯจะแพงขึ้น ?

ในด้านราคาเน็กซัสฯมองว่าปรับตัวสูงขึ้นในอัตราชะลอตัวลง ทำเลกลางเมืองไม่เกิน 10% ต่อปี ภาพรวมอยู่ที่ 6-7% ในช่วง 3 ปีหน้า แต่ก็ยังถือว่าสูงอยู่ดี

รวมทั้งทำเล จุดโฟกัสย่านใจกลางเมืองยังมีดีมานด์สูง หลายคอนโดฯซูเปอร์ลักเซอรี่จะปรับราคาสูงขึ้นไปอีก โซนฮิตอย่าง “ทองหล่อ” ภาพลวงตาที่คนเข้าใจว่าต้องพีกมาก คำถามคือราคาควรปรับตัวขึ้นไปสูงแค่ไหน 3-4 แสนบาท/ตารางเมตรหรือไม่ โดยต้นซอยขาย 3.8-4 แสนบาท ปลายซอยขาย 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร เพราะฉะนั้น การซื้อปีนี้ต้องมองด้วยว่าราคาไหนเหมาะสม สมควรซื้อไว้เพื่อรอราคาเติบโตได้

ทำเล “รัชดาฯ” แหล่งนักลงทุนต่างชาติโควตา 49% ก็ยังถือว่าเป็นยอดขายส่วนใหญ่อยู่ดี และควรมองด้านบริการ การขายต่อ และการเช่า, ทำเล “ริมน้ำเจ้าพระยา” จากกระแสไอคอนสยามที่เปิดตัวปลายปี 2561 ทำให้ทำเลย่านเจริญนครคึกคัก โดยราคาที่ดินขยับสูงล่วงหน้าแล้ว เทรนด์ปีหน้าต้องดูว่าราคาที่ดินจะเป็นยังไง

สุดท้ายทำเล “ติวานนท์” ที่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ต้องบอกว่าสำหรับผู้ซื้อระยะยาวจะได้ของราคาดี เพราะซัพพลายเกิดเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา บนต้นทุนเดิมซึ่งหาไม่ได้แล้วจากทำเลเกิดใหม่ในปี”62

ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งเป็นยังไง

ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานให้เช่า 4.1 ล้านตารางเมตร มีอัตราการเช่า 96% ปีหน้าจะเพิ่มซัพพลายอีก 2 แสนตารางเมตรจากโครงการสามย่านมิตรทาวน์ สินธรวิลเลจ วัน แบงค็อก ฟอเรสเทียส์ โฟกัสเกรดเอกับพรีเมี่ยมมีค่าเช่าดีมาก 1,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ เฉลี่ยอยู่ที่ 900 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่อีก 5 ปีข้างหน้ามีซัพพลายใหม่เข้ามาเติมรวม 1 ล้านตารางเมตร

โดยโซนออฟฟิศบิลดิ้งเริ่มกระจายตัวจากเดิมอยู่ย่านสีลม สาทร พระราม 4 ถนนวิทยุ เพลินจิต เทรนด์มีการขยับทำเลออกไปโซนพระราม 9 อโศก-รัชดาฯ-สุขุมวิท และพหลโยธิน ถือเป็นช่วงธุรกิจขาขึ้น

จบจากเน็กซัสฯอีกฟากเป็นของ “พนม@ไนท์แฟรงค์” มองผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 ตลอดจนเทรนด์ดาวรุ่งปี 2562

ผลกระทบจากภาษีที่ดินฯ

ภาษีที่ดินฯ หรือ property tax ไม่ใช่เรื่องใหม่เพราะเกษตรกรกับพื้นที่เช่ามีการจ่ายภาษีให้รัฐอยู่แล้ว แต่ผลกระทบมีบ้างในกลุ่มคนที่ไม่เคยเสียภาษี เช่น เจ้าของบ้านแพง ราคาหลังละ 100 ล้านบาท จากเดิมไม่เคยเสียภาษีจะต้องเสียภาษี ในขณะที่เจ้าของบ้านระดับชาวบ้านทั่วไป ได้รับการยกเว้นจึงไม่ต้องวิตกกังวล

ส่วนเจ้าของอพาร์ตเมนต์ โรงแรม เดิมก็จ่ายภาษีโรงเรือนอยู่แล้ว ข้อกังวลคือภาระภาษีสูงกว่าที่เคยจ่าย ไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินของทางราชการ, อัตราภาษีของท้องถิ่นแต่ละแห่งเรียกเก็บซึ่งอาจไม่เท่ากัน จึงตอบค่อนข้างยากถึงผลกระทบว่าจะมากหรือน้อย

ภาระภาษีในอนาคต ไม่ได้สนใจว่าทำธุรกิจเก่งหรือไม่ แต่ถ้ามีต้นทุนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเรียกเก็บตามราคาประเมิน กลุ่มที่กระทบหนักคือคนที่ทำธุรกิจไม่ประสบความสำเร็จ, อีกกลุ่มคือกระทบคนมีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป แต่ภาระภาษีตกล้านละ 300-600-1,000 บาทต่อปี ที่จะมีข้อถกเถียงกันมากในเรื่องการประเมินภาษี ซึ่งทำโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น ที่ดินเกษตรกรรมตีความอย่างไร สามารถปลูกกล้วย 20 ต้นเพื่อแจ้งเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้หรือไม่

ขณะเดียวกัน ลูกค้าซื้อลงทุน สมมุติเราซื้อคอนโดฯ 5 ล้าน ปล่อยเช่าเดือนละ 1.5 หมื่น หักลบแล้วเป็นรายได้ปีละ 1.2 แสน เสียภาษีปีละ 2,000 บาท ผมว่ารับได้นะ

แต่กลุ่มรับผลกระทบมากสุดคือที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ คนที่ถือครองที่ดินจำนวนมาก เช่น เจ้าสัวเจริญมีอยู่หลายแสนไร่น่าจะกระทบมากกว่า (ยิ้ม) ส่วนการซื้ออสังหาฯราคา 5-10 ล้านบาท ยังมองว่าไม่ได้มีค่าใช้จ่ายภาษีจนถึงกับเป็นภาระต่อผู้ถือครองทรัพย์สินแต่อย่างใด

พอร์ตรายได้ไนท์แฟรงค์

ดีลซื้อขายที่ดินแต่ละปีทำไม่เยอะ รวม ๆ สัก 1,000 ล้าน ทำเพราะทีมสามารถทำได้แค่นั้น (หัวเราะ) พอร์ตที่เราทำเยอะคืออินดัสเทรียลปีละ 400,000 ตารางเมตร, ที่อยู่อาศัยน่าจะทำสัก 2,000 ยูนิต

รายได้หลักมาจากหลายส่วน ทำพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์ 20% พื้นที่อุตสาหกรรม 20% ที่อยู่อาศัย 20-28% ประเมินราคาทรัพย์สิน 12% คอมเมอร์เชียล 10% กับภูเก็ตอีก 10% นับเป็นพาร์ตหนึ่งของกลุ่ม มีวิลล่าทั้งขายเช่าและทำพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์หรือบริหารอาคารถามว่าวงการโบรกเกอร์อสังหาฯปี”62 แข่งขันกันยังไง แต่ละคนมีจุดอ่อนจุดแข็งแตกต่างกัน เอเยนซี่ทั้งวงการเราเป็นผู้นำอินดัสเทรียลมาร์เก็ต โรงงาน แวร์เฮาส์ โปรดักต์เราเยอะสุด ต้องบอกว่าปีหน้าเชื่อว่ายังไปได้ดี การแข่งขันคู่แข่งไม่ได้เป็นปัญหา

โครงการที่อยู่อาศัยมีโครงการที่เรารับบริหารงานขาย ปีนี้ดีลแล้ว 4 โครงการ อยู่ระหว่างเจรจาอีก 3-4 โครงการ เฉลี่ยมูลค่าโครงการ 1,500-2,000 ล้าน มีทั้งผู้ประกอบการหน้าใหม่ บางรายก็หน้าเก่า รวมต่อปีมีโปรเจ็กต์ on going 20,000 ล้านบาท

EEC ปลุกกระแสลงทุน ?

นโยบายโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก-EEC ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเราเห็นแต่ข่าวยังไม่มีการลงทุนเป็นรูปธรรมลงไป ทั้งที่เป็นโครงการที่ดีมาก ช่วยกระตุ้นการลงทุนและเศรษฐกิจประเทศ โดยอยู่ใน 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา มีทั้งการลงทุนพัฒนาท่าเรือ ขยายสนามบิน รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน “ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา” มีการเตรียมขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม แต่ทั้งหมดนี้ยังไม่เกิดเป็นรูปธรรม

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.อีอีซีเพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อกลางปี 2561 ที่ผ่านมา จะส่งผลกระทบด้านแรงงานในพื้นที่ที่ขาดแคลนแรงงานอยู่แล้ว แต่มีผลดีในด้านการลงทุนเพิ่มมากขึ้น มีแนวโน้มการลงทุนอุตสาหกรรมมากขึ้น

สำหรับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยยังไม่เห็นผลกระทบด้านบวกที่ชัดเจนจนกว่าจะมีการลงทุนที่แท้จริงเกิดขึ้น ซึ่งแผนลงทุนทั้งรัฐและเอกชนยังอยู่ในกระดาษไม่ว่าจะเป็นบริษัทบางจาก ปิโตรเลียม, บริษัทการบินไทย ฯลฯ

เราไม่มีเรือธงในเชิงตัวไดรฟ์ด้านเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภาคการลงทุน ผมมั่นใจว่ารัฐบาลอยากทำให้เร็ว แต่ระบบระเบียบทำให้ล่าช้า ไม่สามารถทำได้เร็วทันใจ

อย่างไรก็ตาม สำหรับต่างชาติพร็อพเพอร์ตี้ในเมืองไทยยังสามารถซื้อได้ ยังเชื่อว่ามีคนซื้ออยู่ ลงทุนได้ earning return ปล่อยเช่ามีผลตอบแทน 4-5% ถือว่ารับได้ มีแคปิตอลเกนราคาขึ้นปีละ 5-7% รวมกันแล้วเท่ากับได้ปีละ 9-10% ต่อปี ถือว่าดีกว่าลงทุนในบ้านเขา

ลูกค้าต่างชาติซื้อในบ้านเราหลายปีแล้ว แต่จีนเพิ่งเข้า 3-4 ปีก็เลยดูเป็นเซ็กเมนต์ใหญ่เพราะจีนซื้อเยอะสุด

วอลุ่มมากขึ้น ในขณะที่เทรนด์ปีหน้า (ลูกค้า) ประเทศอื่นยังไม่ได้เปลี่ยนแปลง เขาไม่ได้ซื้อเยอะเหมือนจีน ยังมีทยอยเข้ามาเรื่อย ๆ

นิยามการทำธุรกิจปีกุน

ต้องพูดตั้งแต่เซ็กเมนต์บายโปรเจ็กต์ เรซิเดนเชียลต้องระมัดระวังในมุมดีเวลอปเปอร์ แต่คนทำออฟฟิศบิลดิ้งอินดัสเทรียลต้องบอกว่า 2562 เป็นปีที่ดี

เซ็กเมนต์อื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มสดใส โดยเฉพาะตลาดอุตสหกรรม ถามใครยังบอกว่าเป็นปีที่โอกาสทางธุรกิจจรัสเจิดจ้ามาแน่นอน

ขอบคุณข้อมูลจาก  prachachat.net

---

ส่องเทรนด์อสังหาเช่า รับมือซัพพลายพุ่ง

ขอบคุณข้อมูลจาก posttoday.com

---

วิธีคำนวณ ค่าออกแบบ จาก สถาปนิก

ไม่ว่าจะเป็นงานอสังหาริมทรัพย์หรือการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลทั่วไป ล้วนต้องเกี่ยวพันกับอาชีพนักออกแบบอย่าง สถาปนิก อย่างแน่นอน ซึ่งกว่าจะได้ออกมาเป็นอาคารสักหนึ่งหลัง สถาปนิกจะต้องดูความเหมาะสมของการออกแบบ โดยพิจารณาจากความต้องการของผู้ว่าจ้าง แปรรูปออกมาเป็นอาคาร โดยผ่านการวิเคราะห์พื้นที่ สภาพแวดล้อม สภาพอากาศ เลือกใช้วัสดุ ควบคุมงบประมาณไม่ให้บานปลาย และผนวกความคิดสร้างสรรค์เพื่อความสวยงาม  ซึ่งกระบวนการที่เหมือนจะยุ่งยากและใช้เวลานี้ ทำให้หลายคนไม่แน่ใจว่าจำเป็นจะต้องว่าจ้างสถาปนิกหรือไม่ และหากว่าจ้างควรจะมีการคิดค่าบริการเท่าไร โดยในบทความนี้ TerraBKK Research จะขอพูดถึงการคำนวณค่าออกแบบจากสถาปนิกในการออกแบบอาคารประเภทต่างๆ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณา

การคิดค่าบริการออกแบบอาคารของ สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ กำหนดมาตรฐานการคิดค่าออกแบบเบื้องต้นไว้ตามประเภทอาคารและมูลค่าการก่อสร้าง ดังนี้

วิธีคะเนราคาบ้านง่ายๆ สมมติว่าต้องการสร้างบ้านขนาดไม่ใหญ่มาก สามารถคำนวณจากขนาดพื้นที่ใช้สอยได้ อย่างเช่น บ้านมีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 200 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างโดยเบื้องต้นคร่าวๆ ประมาณ 10,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาค่าก่อสร้างทั้งหมดของบ้านหลังนี้จะอยู่ที่ประมาณ 2 ล้านบาท ค่าบริการออกแบบของสถาปนิกคิดเป็น 7.5% ของค่าก่อสร้าง หรือประมาณ 150,000 บาท

แต่หากเป็นอาคารที่มีค่าก่อสร้างราคาเกิน 10 ล้านบาท เงื่อนไขการคิดค่าออกแบบจะแตกต่างออกไป อย่างเช่น ค่าก่อสร้างอาคาราคาประมาณ 15 ล้านบาท ค่าบริการออกแบบจะมีวิธีการคิดคือ ค่าบริการออกแบบ 10 ล้านแรก คิดเป็น 7.5% = 750,000 บาท / ค่าบริการออกแบบ 5 ล้านต่อมา คิดเป็น 6% = 300,000 บาท รวมค่าบริการออกแบบทั้งสิ้น 1,050,000 บาท เป็นต้น

ค่าบริการออกแบบควรครอบคลุมอะไรบ้าง? โดยทั่วไปแล้วค่าบริการออกแบบ จะครอบคลุมไปถึง ค่าวิศวกร ค่าคำนวณแบบ โครงสร้าง ค่าเขียนแบบ และค่าวิชาชีพ โดยระยะเวลาในการบริการจะเริ่มตั้งแต่ การเขียนแบบ การเตรียมเอกสารในการยื่นขออนุญาติก่อสร้าง การเซ็นต์แบบก่อสร้างที่ต้องเซ็นต์ร่วมกันระหว่างวิศวกรและสถาปนิก การหาผู้รับเหมาก่อสร้าง การควบคุมงานก่อสร้างให้เป็นไปตามแบบ และกระบวนการอื่นๆจนหว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ หรือจนกว่าจะย้ายเข้า

สัดส่วนการแบ่งค่าบริการออกแบบระหว่างสถาปนิกและวิศวกร ตามมาตรฐานของ  สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ได้กำหนดการคิดค่าออกแบบไว้ดังต่อไปนี้

• เมื่อรับเงินมา สามารถหักค่าใช้จ่ายด้านค่าประสานงาน (ไม่เกิน 10%) และค่าใช้จ่ายพิเศษอื่นๆ (ไม่เกิน 15%) ออกก่อนได้
• เมื่อหักจ่ายเบื้องต้นแล้ว จะมีการแบ่งสัดส่วนระหว่างสถาปนิกและวิศวกร โดยแยกตามประเภทของโครงการ เป็น 4 ประเภท ดังนี้

อัตราการคิดค่าบริการจากส่วนต่างๆ

• บริษัทสถาปนิกเอกชน ทั่วไปแล้วจะอ้างอิงการคิดค่าบริการออกแบบตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ซึ่งจะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาก่อสร้าง ใช้เวลาออกแบบและเขียนแบบพิมพ์เขียวประมาณ 3-4 เดือน
• สถาปนิกอิสระ ค่าบริการจะใกล้เคียงตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ แต่การปรับราคานั้นจะอ้างอิงเพิ่มเติมจากประสบการณ์หรือปริมาณงาน ซึ่งจะอยู่ระหว่าง 2.5-7.5% ของราคาก่อสร้าง ใช้เวลาประมาณ 3-4 เดือน
• เจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธาของสำนักงานเขต คิดค่าบริการแบบเหมาจ่ายหรือต่ำกว่ามาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามฯ ที่ประมาณ 2-5% ของราค่าก่อสร้าง
• แบบพิมพ์เขียวสำเร็จรูป เป็นแบบที่บริษัทสถาปนิกเอกชนเขียนไว้แล้ว มักจะมีราคาต่ำกว่าแบบอาคารที่เขียนขึ้นมาใหม่ และอาจจะมีข้อจำกัดที่ไม่ตรงความต้องการของผู้ประกอบการทั้ง 100% แต่ข้อดีคือสามารถนำไปใช้งานได้ทันที — เทอร์ร่า บีเคเค

ขอบคุณข้อมูลจาก terrabkk.com

---

ความสุขคนไทย 2562

---

สูตรคำนวณปริมาณน้ำ ที่สูญเสียไปขณะออกกำลังกาย

น้ำ เป็นองค์ประกอบที่สำคัญและส่งผลต่อการทำงานของระบบต่าง ๆ ในร่างกาย ในแต่ละวันเราควรดื่มน้ำให้ได้อย่างน้อย 8-10 แก้ว หรือ 1.5-2 ลิตร เพื่อให้เพียงพอต่อการชดเชยปริมาณน้ำที่สูญเสียไป และถ้าเป็นช่วงที่ทำกิจกรรมบางอย่างที่สูญเสียเหงื่อมากขึ้น อย่างการออกกำลังกาย หรือการใช้แรงงาน ยิ่งต้องชดเชยน้ำมากขึ้นกว่าปกติ

อ.ดร.กภ.จุฑามาศ สุระพงษ์ชัย คณะกายภาพบำบัด มหาวิทยาลัยมหิดล ให้ข้อมูลว่า ขณะออกกำลังกายร่างกายจะมีการหลั่งเหงื่อออกมาเพื่อระบายความร้อนภายในร่างกาย ดังนั้น ร่างกายจะสูญเสียน้ำมากกว่าปกติ การดื่มน้ำเพื่อทดแทนปริมาณน้ำในร่างกายที่สูญเสียไปจึงเป็นเรื่องสำคัญและช่วยลดความเสี่ยงในการเกิดภาวะขาดน้ำ

การเริ่มมีภาวะขาดน้ำจะพบเมื่อน้ำหนักตัวหลังจากการออกกำลังกายลดลงมากกว่า 2 เปอร์เซ็นต์ของน้ำหนักตัวก่อนออกกำลังกาย ทำให้ปริมาณเลือดในร่างกายลดลง หัวใจและระบบไหลเวียนโลหิตต้องทำงานหนักขึ้น ความสามารถในการระบายความร้อนลดลง การทำงานของกล้ามเนื้อและระบบประสาทมีประสิทธิภาพลดลง ส่งผลให้สมรรถภาพของการออกกำลังกายลดลง

ในวันที่เราออกกำลังกายเราควรดื่มน้ำเท่าไหร่ถึงจะเพียงพอ ?

อ.ดร.กภ.จุฑามาศอธิบายว่า วิธีการตรวจสอบปริมาณการสูญเสียน้ำในร่างกายขณะที่ออกกำลังกายที่ง่ายที่สุดคือ การชั่งน้ำหนักตัวก่อนและหลังออกกำลังกาย บวกลบกับปริมาณน้ำที่ดื่มและปริมาณของเสียที่ขับถ่ายออกจากร่างกายขณะออกกำลังกาย หารด้วยระยะเวลาในการออกกำลังกาย จะได้อัตราการเสียเหงื่อตามสูตรดังต่อไปนี้

อัตราการเสียเหงื่อ = (น้ำหนักตัวก่อนออกกำลังกาย (กิโลกรัม) – น้ำหนัก

ตัวหลังออกกำลังกาย (กิโลกรัม) + ปริมาณน้ำดื่มขณะออกกำลังกาย (ลิตร) – ปริมาณปัสสาวะ (ลิตร))/ระยะเวลาที่ออกกำลังกาย (ชั่วโมง)

ตัวอย่างเช่น ผู้ชายคนนึงน้ำหนักตัวก่อนออกกำลังกาย 70 กิโลกรัม ออกกำลังกาย 1 ชั่วโมง น้ำหนักตัวหลังออกกำลังกาย 69 กิโลกรัม ดื่มน้ำระหว่างออกกำลังกาย 0.5 ลิตร และไม่ได้ปัสสาวะขณะออกกำลังกาย

อัตราการเสียเหงื่อ = (70-69+0.5-0)/1 = 1.5 ลิตรต่อชั่วโมง

ผู้ชายคนนี้สูญเสียน้ำในร่างกาย 1.5 ลิตร คิดเป็น 2.14% ของน้ำหนักตัวก่อนออกกำลังกาย แสดงว่าชายผู้นี้เริ่มจะมีภาวะขาดน้ำ แล้วเขาควรทำอย่างไร ?

– หลังการออกกำลังกายภายใน 2 ชั่วโมง ควรทดแทนปริมาณน้ำที่สูญเสียไป 1.25-1.5 เท่าของปริมาณน้ำที่สูญเสียไปเพื่อช่วยให้การฟื้นฟูร่างกายเป็นไปอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ดังนั้น ผู้ชายคนนี้ควรจะทยอยดื่มน้ำให้ได้ปริมาณ 1.875-2.25 ลิตร

– เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะขาดน้ำ ก่อนออกกำลังกายหรือเล่นกีฬาประมาณ 60-90 นาที เด็กควรดื่มน้ำอย่างน้อย 400 มิลลิลิตร และผู้ใหญ่ควรดื่มน้ำอย่างน้อย 500-700 มิลลิลิตร และควรจะมีเวลาในการพักดื่มน้ำทุก ๆ 15-20 นาที แม้ว่าคุณจะยังไม่รู้สึกหิวน้ำก็ตาม

ศาสตร์และเรื่องราวน่ารู้เกี่ยวกับการวิ่งยังมีให้ศึกษาเรียนรู้อีกเยอะ หากนักวิ่งท่านใดสนใจอยากทราบเกี่ยวกับการเตรียมตัวก่อนระหว่างและหลังการวิ่ง คณะกายภาพบำบัด มหาวิทยาลัยมหิดล ได้จัดโครงการอบรม “Sport Science รู้ก่อนวิ่ง” ระหว่างวันที่ 2-3 กุมภาพันธ์ 2562 สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.pt.mahidol.ac.th/conference/running

ขอบคุณข้อมูลจาก  prachachat.net

---

ราคาทองทุกชนิดตามประกาศสมาคมค้าทองคำ ประจำวันที่ 8/1/2562

ชนิดความบริสุทธิ์ของทอง	ราคาขาย/บาท	ราคารับซื้อ/บาท	ราคารับซื้อ/กรัม
ทองคำแท่ง 96.5%	19,550.00	19,450.00	n/a
ทองรูปพรรณ 96.5%	20,050.00	19,101.60	1,260.00
ทองรูปพรรณ 99.99%	n/a	19,798.96	1,306.00
ทองรูปพรรณ 90%	n/a	17,191.44	1,134.00
ทองรูปพรรณ 80%	n/a	15,281.28	1,008.00
ทองรูปพรรณ 50%	n/a	8,595.72	567.00
ทองรูปพรรณ 40%	n/a	6,685.56	441.00

ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ ราคาน้ำมัน ประจำวันที่ 8/1/2562