อสังหาฯไทย ระทึก! มาตรการรัฐ ป่วนตลาด ปี 66 เดินหน้า หรือ ถอยหลัง ?
ผ่ามุมคิด : ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม แห่ง บมจ.ศุภาลัย เมื่อ ตลาดอสังหาฯ ระทึกอีกครั้ง ! ภายใต้ความท้าทายเศรษฐกิจโลกถดถอย ธปท. กลับลำ ยึด LTV เดิม ป่วน ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย บีบ สัญญา 2 วางเงินดาวน์เพิ่ม คาดฉุดตลาด 10% วิพากษ์ รัฐบาลเปิดช่อง ต่างชาติ ซื้อที่ดิน เดินเกมกระตุ้นผิดจุด
10 พ.ย.2565 – ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เดินทางมาถึงจุดเปลี่ยนอีกครั้ง ภายใต้ภาพใหญ่ ดอกเบี้ยงเร่งตัว ต้นทุนเพิ่ม ที่ดินขยับแรง และยังมีการโต้เถียงไม่รู้จบ ใครได้ ใครเสีย ? กับ ประเด็นร้อน ไฟเขียว ‘กฎหมายต่างชาติซื้อที่ดินได้’ … แต่ย่อยลงมา แรงผลักดีมานด์สำคัญ ที่คอยสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัย ในช่วงการแพร่ระบาดโควิด-19 อย่าง การประกาศ มาตรการ ผ่อนคลาย อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย ( LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำลังจะสิ้นสุดลง 31 ธันวาคม 2565 นี้แล้ว
ซึ่งปัจจุบัน เปิดช่อง ให้ลูกค้าทุกสัญญา สามารถ กู้สินเชื่อกับสถาบันการเงิน ได้เต็มวงเงิน และบวกเพิ่ม ถึง 110% ไม่นับรวม ความคลุมเครือที่ยังไม่ออกมา ว่าท้ายที่สุด กระทรวงมหาดไทย จะมีการยืดระยะเวลา การลดหย่อนค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และ จดจำนอง ให้ผู้ซื้อในอัตรา 0.01% ออกไปหรือไม่
‘ฐานเศรษฐกิจ’ เจาะความคิด กรองความเห็น ของผู้พัฒนาอสังหาฯ 1 ในรายใหญ่ที่สุดของวงการ ‘นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม’ แห่ง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีมุมองต่อประเด็นต่างๆ วิพากษ์โอกาสและความเสี่ยง บนภาพการฟื้นตัวของอสังหาฯ ที่มีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวกไว้อย่างน่าสนใจ อีกด้านเน้นย้ำ กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ บุกโปรดักส์ใหม่ ลุยตลาดเมืองท่องเที่ยวดังอย่าง ‘หัวหิน’ ผ่านโครงการ ‘บลูเวล หัวหิน’ บ้านตากอากาศ หลัง 2 ของคน กทม. และ ต่างชาติ
เศรษฐกิจโลกถดถอย-จีนล็อกดาวน์ลากยาว
นาย ไตรเตชะ ประเมินว่า ในปี 2566 ทั้งฝั่งผู้พัฒนาอสังหาฯ และ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากตัวแปรเก่าๆและใหม่ ทางด้านเศรษฐกิจ โดยเฉพาะทิศทางเศรษฐกิจโลก และ เศรษฐกิจไทย หลังจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนยังยืดเยื้อ ภาพใหญ่องค์กรหลักๆของโลก ประเมินว่า เศรษฐกิจหลายๆประเทศ กำลังเข้าสู่ ‘ภาวะถดถอย’ ขณะความหวังการเปิดประเทศของจีนนั้น เลือนราง อาจลากยาวกว่าที่คิด จนกว่าจีนจะยกเลิกมาตรการ ‘ซีโร่โควิด’ ซึ่งจะทำให้ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในปีหน้าไม่เป็นตามหวังด้วย
ในปีหน้าอสังหาฯ คงยังเจอกับ เงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง ,ดอกเบี้ยเงินกู้แพง กระทบ 2 ฝั่ง ,ราคาที่ดิน ที่จะกลับมาเร่งตัวเติบโตแรงอีกครั้ง โอกาสที่ผู้พัฒนาฯจะสามาถต่อรองราคาได้อย่างเก่า คงไม่มีให้เห็นอีก เนื่องจาก การฟื้นตัวของฝั่งดีมานด์และการแห่กลับมาเปิดโครงการใหม่เช่นปกติ ซึ่งนั่นจะทำให้ ปีหน้า ราคาบ้านอาจมีแนวโน้มขยับขึ้นเล็กน้อย ภายใต้สัญญาณที่เริ่มดีขึ้นบ้าง หลังจากราคาวัสดุก่อสร้างเริ่มทรงตัว อย่างไรก็ดี สิ่งที่ต้องจับตา คือ สัดส่วนตลาดที่จะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน บ้านราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ซัพพลายใหม่ออกน้อยลงเรื่อยๆ เพราะความเข้มงวดของสินเชื่อ โดยตลาดจะไปแข่งขันกัน ตลาดระดับกลาง ตั้งแต่ราคา 5-8 ล้านบาทขึ้นเป็นเป็นหลัก
จับสัญญาณโค้งท้ายปี 65 – LTVฉุดตลาด 10%
สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่ฯช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2565 บิ๊กอสังหาฯ ประเมินว่า มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง หลังจาก ธปท. ไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV แง่หนึ่งเป็นโอกาส อาจทำให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจและโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น เพราะ ต้องการเงื่อนไขเก่า กู้เต็ม 100%ภายใต้สถาบันการเงินต่างๆ ที่แม้ใกล้จบดีลปิดยอดปี แต่ยังคงทำงานกับดีเวลลอปเปอร์ และยังปล่อยสินเชื่อใหม่อย่างต่อเนื่อง ระบุ แม้ไตรมาส 4 อาจไม่ดีเทียบเท่าบรรยากาศช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา จากบรรยากาศการซื้อ-ขายที่คลุมเครือ จากการขยับของต้นทุนดอกเบี้ย, ค่าแรงขั้นต่ำ และเศรษฐกิจโลกก็ตาม แต่พื้นฐานเศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวดีนั้น น่าจะให้ภาพรวมไม่ได้เลวร้ายนัก ทั้งนี้ บริษัท คาด จะสามารถทำผลงานได้ตามเป้าหมาย ยอดขายมากกว่า 2.8 หมื่นล้านบาท และ รายได้ตามเป้า 2.9 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ดี การประกาศกลับมาใช้หลักเกณฑ์ LTV ดีเดย์ 1 ม.ค.2566 คาดแม้ คงไม่ได้ส่งผลกระทบต่อกลุ่มบ้านหลังแรก ราคาระดับล่าง เพราะเป็นการกู้สัญญาที่ 1 ที่ยังกู้ได้เต็ม 100% แต่จะส่งผลให้ลูกค้าบางกลุ่มได้รับผลกระทบ จากเดิมที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ เป็นไม่ได้ หรือ อยากซื้อในกลุ่มราคาแพงมากกว่า 10 ล้านบาท จากอดีตเคยมีกำลังซื้อพอ เพราะกู้ได้เต็ม 100% ถึง 110% ด้วยซ้ำ (วงเงินตกแต่ง) แต่กลับเหลือวงเงินสินเชื่อ 80-90% เท่านั้น หายไปถึง 20-30% ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้ ต้องมีเงินดาวน์เพิ่มเติม เงื่อนไขดังกล่าว คงทำให้ลูกค้าหายไปราว 10%
ในแนวทางรับมือนั้น ขณะนี้บริษัท ยังพิจารณาอยู่ เนื่องจากเป็นกฎเกณฑ์ของ ธปท. บริษัทต่างๆ ทำได้แค่แจ้งราคาซื้อ-ขายที่แท้จริงต่อลูกค้า และ การกลับมาใช้กลยุทธ์ ห้องพร้อมอยู่ – บ้านพร้อมใช้ การแถมบวกเพิ่มเฟอร์นิเจอร์บางส่วนเข้าไป เบ็ดเสร็จในราคาเต็มขาย เพราะการกู้ไม่เต็ม ทำให้ลูกค้าบางส่วนไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ และ ตกแต่งเพิ่ม แต่สุดท้ายแล้ว ก็ขึ้นอยู่กับว่า ลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อหรือไม่ เพราะ LTV บีบให้ลูกค้าต้องมีเงินสดวางดาวน์ระดับหนึ่ง
“ยกเลิกผ่อนคลาย มาตรการ LTV โค้งท้าย เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อมในช่วง 2 เดือนสุดท้าย และเป็นตัวเร่งให้ตลาด เร่งซื้อ -เร่งโอน ก่อนเกิดภาพชะลอตัวในปีหน้า โดยเฉพาะคอนโดฯที่ซื้อปีหน้า และ โอนปีหน้า ลูกค้าบางส่วนอาจโอนไม่ได้ และไม่มีเงินเหลือพอตกแต่งเข้าอยู่ ประเมินตลาดกระทบไม่ต่ำกว่า 10% ในจำนวนลูกค้าที่หายไป “
ขณะการที่ ธปท.ประกาศออกมา โดยไม่ได้มีการหารือก่อนหน้า กับดีเวลลอปเปอร์ และ สถาบันการเงิน ยังกระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบด้วยเช่นกัน ในทางออกนั้น อยากให้ ธปท.พิจารณาผ่อนปรนให้กับบ้าน ที่ลูกค้าได้รับโฉนดแล้ว และเหลือเพียงการรอส่งมอบบ้าน ให้ยังใช้เกณฑ์ผ่อนคลายเดิมได้หรือไม่ เพื่อให้ลูกค้าโอนฯได้ก่อน ก่อนที่บ้านจะมีกำหนดแล้วเสร็จในภายหลัง เป็นต้น
รัฐบาลเดินเกมกระตุ้นอสังหาฯผิดจุด
นายไตรเตชะ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า กรณี ธปท. ชี้แจงเหตุผลการยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV เนื่องจาก เห็นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ แรงนั้น อยากยืนยันว่า ภาพการซื้อขายที่เร่งตัวขึ้นมาของครึ่งปีแรก 2565 นั้น เป็นดีมานด์อั้นของปี 2564 ที่ไหลเข้ามา บวกกับ มาตรการที่ ธปท. ช่วยผ่อนคลาย จึง ดันให้มูลค่าโตไปเทียบเท่าก่อนสถานการณ์โควิด-19 แต่อยากให้พิจารณาในช่วงครึ่งปีหลัง ที่ตัวเลขรวมรวบยังไม่ปรากฎออกมา คาด การซื้อขายจะชะลอตัวกว่าช่วงครึ่งปีแรงแน่นอน ทั้งนี้ หากรัฐบาลต้องการจะกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่านภาคอสังหาฯ ให้เป็นแรงผลักที่สำคัญ สิ่งที่ควรทำ คือ การการส่งเสริมให้ผู้บริโภคเข้าถึงวงเงินสินเชื่อให้มากขึ้น ซึ่งนับเป็นมาตรการที่ไม่ได้รบกวนฐานะการคลัง หรือ เงินอุดหนุนของรัฐบาลด้วยซ้ำ เช่นเดียวกับ ความเข้าใจคลาดเคลื่อน ว่าการซื้อบ้านใหม่ คือ การเก็งกำไร ลงทุนไปเสียหมด
” กรณี ธปท. เข้าใจว่าการซื้อบ้านหลัง 2 คือ การเก็งกำไร เป็นการเข้าใจผิด เพราะเป็นการขยับขยายจากคนมีบ้านหลังเล็ก ไปหลังใหญ่ หรือ บางคนย้ายที่ทำงาน ไปซื้อบ้าน อีอีซี ทำ Work From Home เงื่อนไขดังกล่าว ไม่เป็นธรรมทั้งในมุมผู้ซื้อ และ ดีเวลลอปเปอร์ “
สำหรับ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ที่จะหมด สิ้น ธ.ค.2565 และมีแนวโน้มว่ารัฐบาลอาจช่วยยืดระยะเวลาออกไปให้อีกอย่างน้อย 1 ปีนั้น นายไตรเตชะ ระบุว่า คงไม่ได้มีผลต่อตลาดมากนัก จากเงื่อนไขเดิม ที่สนับสนุนแค่กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งอยากเสนอให้รัฐบาล ปรับแก้มาตรการดังกล่าว สำหรับ 3 ล้านบาทแรก น่าจะได้ประโยชน์ และกระตุ้นตลาดมากกว่า
“มาตรการลดค่าโอนฯจะยืดหรือไม่ ยังไม่มีประกาศออกมา แต่ถ้าไม่ยืด ก็คงไม่มีผลมากนัก ผู้บริโภคจ่ายเพิ่มขึ้นแค่ 1% เทียบจาก 100 บาท เป็น 10,000 บาท แทน และในทางปฎิบัติ ดีเวลลอปเปอร์ มีการทำแคมเปญสนับสนุนส่วนนี้ให้ลูกค้าอยู่แล้ว แต่ ถ้าซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน จุดนี้ต่างหากที่เป็นปัญหา “
ส่วนนโยบายเปิดช่องให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อบ้านและที่ดินในไทยได้ ผ่านรูปแบบการลงทุน 40 ล้านบาท ก่อนรัฐบาลกลับลำ ถอนกฎกระทรวงดังกล่าวออกมา เพื่อทบทวนและเปิดรับฟังความเห็นของประชาชนนั้น ระบุ รัฐบาลเดินเกมผิด และอาจเป็นการแค่เปิดตลาดกลุ่มใหม่ๆ เท่านั้น แต่คงไม่ได้กระตุ้นตลาดได้มากนัก เพราะเดิมที ชาวต่างชาติ สามารถซื้อคอนโดมิเนียมไทยได้ตามกฎหมายอยู่แล้ว ตามโควต้า 49% หรือ แม้แต่เพนเฮาส์กลางเมืองแพงสุดก็ถือครองกรรมสิทธิ์ได้ ประเมินต่างชาติที่อยากจะมาซื้อเป็นบ้านแนวราบพร้อมที่ดิน มีบ้างแต่ไม่มากนัก และในปัจจุบันก็มีช่องว่างพอจะทำได้อยู่แล้ว โดยไม่ต้องขนเงินมาลงทุนตามเงื่อนไข
หัวหิน เมืองท่องเที่ยว Safe zone ‘อสังหา’
ทั้งนี้ กลยุทธ์อสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับ บมจ.ศุภาลัย พบคือ จังหวะ ในการเข้าไปบุกตลาดอสังหาฯภูมิภาค เพิ่มรูปแบบโปรดักส์ รับดีมานด์ใหม่ๆ เริ่มตั้งแต่ บ้านศุภวัฒนาลัย ป่าสัก-สระบุรี เพื่อจับ ผู้สูงอายุ , โครงการ ศุภาลัย ทัสคานี ดอนแก้ว – แม่ริม บ้านหรูสไตล์รีสอร์ทติดขุนเขา
ล่าสุด เข้าไปปักธง อสังหาฯเมืองท่องเที่ยวเบอร์ต้นของไทย อย่าง ‘หัวหิน’ เจาะจังหวัดประจวบคีรีขันส์ ตลาดภูมิภาค ลำดับที่ 23 ผ่าน โครงการ ‘ศุภาลัย บลูเวล หัวหิน’ มูลค่า 1.2 พันล้านบาท บนที่ดินกลางเมือง 7 ไร่ สู่ คอนโดฯ High Rise 28 ชั้น ขายจุดเด่น เอกลักษณ์ของอาคาร , มองเห็นวิวทะเล ,ภูเขา และ สนามกอล์ฟดัง ในราคาเฉลี่ย 6.1 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือ เริ่มไม่ถึง 1.7 ล้านบาท ห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ และโปรแกรมสำหรับนักลงทุน การันตีผลตอบแทนปล่อยเช่ากึ่งโรงแรม 6% ในระยะ 3 ปี
ซึ่ง บมจ.ศุภาลัย คาดว่า จะเป็นโปรดักส์ที่ดึงดูดกลุ่มลูกค้าได้อย่างหลากหลาย จากจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งเมืองรีไทร์เม้นท์โฮม ของผู้เกษียณคนไทย คนต่างชาติ ,การซื้อเพื่ออยู่อาศัย ,ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ,กลุ่มคน กทม.ที่มองหาบ้านหลังที่ 2 เพื่อทำงานในรูปแบบ “Work From Home
โปรเจ็กต์รัฐ ชู ‘หัวหิน’เมือง High Class
นายไตรเตชะ ระบุว่า โอกาสเกิดขึ้น เมื่อเล็งเห็นว่า อสังหาฯเมืองท่องเที่ยว มักฟื้นตัวไปพร้อมกับ เศรษฐกิจไทย ประกอบกับ ‘หัวหิน’ เป็น TOP 5 เมืองเป้าหมาย และ เป็นเมืองเศรษฐกิจของประจวบฯ มีสัดส่วนจีดีพีถึง 94% คนภาคท่องเที่ยวรายได้แข็งแกร่ง ไม่นับการเข้ามาของประชากรแฝงในภาคต่างๆ จุดเด่น พื้นที่ต่อจำนวนประชากรยังไม่หนาแน่นเท่า พัทยา ,เชียงใหม่ และ ภูเก็ต สภาพแวดล้อมเอื้อต่อการอยู่อาศัย และดึงดูด คนกทม. หรือ คนต่างชาติ ให้เข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่
อย่างไรก็ตาม แม่เหล็กสำคัญ จุดเปลี่ยนของพื้นที่ คือ การเดินหน้าพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ เช่น โครงการ ‘ไทยแลนด์ริเวียร่า’ ซึ่งแล้วเสร็จแล้วเฟสแรกแล้ว ,โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง บางขุนเทียน-บางแพ้ว แล้วเสร็จปี 2568 , โครงการรถไฟรางคู่ ,รถไฟความเร็วสูง และ โครงการมอเตอร์เวย์ (นครปฐม – ชะอำ) ซึ่งมีกำหนดเปิดใช้บริการในเวลาใกล้เคียงกัน คาดจะช่วยฟีดเดอร์คนเข้ามาในพื้นที่ ปักหลักอยู่อาศัย โดยบริษัทมีแผนพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับอานิสงส์ โดยในปีหน้า อย่างต่ำ 1 โครงการ (ศุภาลัย ลากูน) ในรูปแบบบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด
“ความน่าสนใจของอสังหาฯหัวหิน คือ ลักษณะที่คล้ายกับ ตลาดคอนโด กทม. ถ้าซัพพลายมา ดีมานด์ก็จะตามมา โดยก่อนหน้า แต่ละปีหัวหินมีหน่วยเปิดใหม่ 2,000-3,000 หน่วย ก่อนชะลอตัวช่วงโควิด ลงสู่หลักร้อยหน่วย และเห็นการฟื้นตัวอีกครั้งในปีนี้ “
ทั้งนี้ โซนการพัฒนาของหัวหิน จะกระจุกตัวอยู่แค่ 2 โซน คือ ใกล้ตัวเมือง และ เขาตะเกียบ แต่เนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้น การพัฒนาคอนโดฯ ราคาถูกเข้าถึงได้ ทำได้ยากขึ้น หลายรายจึงเข้าไปพัฒนาโซนเขาตะเกียบ และเปิดขายในราคาค่อนข้างสูงเลย เพื่อให้คุ้มค่า โดยราคาคอนโดฯ ติดทะเล สูงเฉลี่ย 1.24 แสนต่อตร.ม. ซึ่งคอนโดฯ บูลเวล หัวหิน นับเป็นโครงการแรกในรอบ 5 ปี ของโซนเมืองหัวหิน ที่จะเข้ามาปลุกตลาดทั้งซื้ออยู่และลงทุน และ บ้านหลังที่ 2 เป็นต้น
ขอบคุณข้อมูลจาก thansettakij.com
ต่างชาติซื้อที่ดินลากยาว รื้อเกณฑ์ใหม่ปิดช่อง1ไร่
บิ๊กทุน-18 สมาคมอสังหา-หอการค้า ผ่าทางตันต่างชาติซื้อที่ดินสิ่งปลูกสร้าง กระตุ้นเศรษฐกิจ หลังรัฐบาล ถอดกฎต่างด้าวซื้อที่ดิน 1 ไร่ แลกเงินลงทุน 40 ล้านบาท ออกจากมติครม. เปิดรับฟังความเห็นลดแรงต้าน
ปมเปิดโอกาสชาวต่างชาติซื้อที่ดินไทยไม่เกิน 1 ไร่แลกการนำเงินลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท กลายเป็นข้อครหาขายชาติ แรงกดดันทำให้รัฐบาลต้องถอนร่างกฎกระทรวง การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุน โดยการดึงดูดคนต่างด้าว ที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ…ออกจากวาระพิจารณาคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน
หลังอนุมัติหลักการไปเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 เพื่อนำกลับไปศึกษาใหม่ถึงผลดีผลเสีย เนื่องจากหลายฝ่ายมองว่ายังมีจุดอ่อนไหวพร้อมทั้งเปิดรับฟังความเห็นประชาชนในทุกภาคส่วนภายใน 15 วันก่อนนำเข้าสู่การพิจารณาครม.ว่าจะแก้ไขเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกไป โดยเฉพาะปมการนำเงินเข้ามาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทแลกกับซื้อที่ดินไทย
หลายฝ่ายมองว่าต่ำเกินไป และเงื่อนไขการลงทุนไม่ก่อให้เกิดการสร้างงาน การเสียภาษี ทั้งยังเสี่ยงต่อการขุดทองในไทยขนรายได้กลับประเทศไม่ต่างจากทัวร์ศูนย์เหรียญ ในขณะคนไทยจำนวนไม่น้อยยังไม่มีที่ดินทำกินที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ใช้กฎกระทรวงเก่า
อย่างไรก็ตามการเปิดรับฟังความเห็นประชาชน แหล่งข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาสะท้อนว่า เบื้องต้นมีข้อเสนอจำนวนมาก ผ่านเข้ามา ทั้งการเพิ่มวงเงินลงทุนสูงกว่า 40 ล้านบาท, ลดขนาดแปลงที่ดิน ต่ำกว่า 1 ไร่,กำจัดโซนพื้นที่ถือครองให้แคบลง, การให้เช่าระยะยาวเกินกว่า 30 ปี ของคนต่างชาติซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะปรับปรุงเปลี่ยนแปลง
หากไม่สามารถตกลงกันได้ จะต้องกลับไปใช้กฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างชาติ ปี 2545 นำเงินลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทในนิคมอุตสาหกรรม แลกกับที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่
เช่าระยะยาว-เพิ่มวงเงิน
มุมสะท้อน นายพสุ ลิปตพัลลภ กรรมการบริหาร บริษัท พราว เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย“ฐานเศรษฐกิจ” ตามข้อเท็จจริงมองว่า รัฐบาลควรเข้ามาดูแลโครงสร้างทางสังคม ทำให้คนในประเทศมีคุณภาพชีวิตที่ดี สนับสนุนผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ก่อนเปิดโอกาสต่างชาติที่มีอำนาจซื้อสูงกว่าเข้ามา
เมื่อพิจารณาเงินลงทุน 40 ล้านบาท ถือว่าต่ำเกินไป เฉลี่ยเพียงหนึ่งล้านดอลลาร์สหรัฐ ในทางกลับกันควรเพิ่มวงเงินให้สูงกว่า 40 ล้านบาท หรือ 100 ล้านบาทจะเหมาะสมกว่า รวมถึงการปรับโครงสร้างภาษีกฎระบบระเบียบที่จะได้จากต่างชาติ ทางออกที่ดีที่สุด ควรขยายเวลาเช่าให้ทอดยาวออกไป
สอดคล้องกับ นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จํากัด (มหาชน) ระบุว่า สนับสนุนเปิดต่างชาติเช่าระยะยาว ส่วนข้อเสนอของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กรณีการกำหนดรายละเอียดราคา บ้านพร้อมที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรสำหรับคนต่างชาติ ตามข้อเท็จจริงไม่ควรระบุตายตัว เพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงต่อเนื่อง ดังนั้นควรปล่อยให้เป็นกลไกตลาดจะเหมาะสมกว่า
ขณะบทวิเคราะห์ตอนหนึ่งของนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ไม่คิดว่าชาวต่างชาติจะแห่กันมาซื้อบ้านและที่ดินมากอย่างที่หลายคนเป็นห่วง เพราะตั้งแต่ถูกจำกัดด้วยคน 4 กลุ่มที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ ซึ่งได้แก่ผู้มีรายได้สูง คนเกษียณ ผู้เชี่ยวชาญ และผู้ที่ประสงค์พำนักเพื่อทำงาน ยังเชื่อว่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะนิยมซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดที่ประเทศไทยเปิดโอกาสให้ซื้อได้มานานแล้ว โดยจะซื้อมูลค่ากี่ร้อยล้านก็ได้โดยไม่จำกัดด้วยขนาดหรือราคาของห้องชุด เพียงแต่ต้องไม่เกิน49% ของแต่ละอาคารชุด ส่วนที่เหลือจะถือกรรมสิทธิ์โดยคนไทย 51% เหตุผลที่ชาวต่างชาติจะนิยมคอนโดฯ มากกว่าเพราะคอนโดฯ มักมีทำเลใจกลางเมืองที่เดินทางสะดวกและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากกว่า ถ้าพิจารณาให้ถ่องแท้แล้ว
การส่งเสริมให้ชาวต่างชาติมาซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ในประเทศไทย จะเปรียบเสมือนมาตรการยิงนกทีเดียวได้ 3 ตัวคือ 1. เป็นการส่งเสริมการส่งออกโดยสินค้านั้นยังคงอยู่ในประเทศไทย 2. เป็นการส่งเสริมการลงทุนที่เราได้เงินตราเข้าประเทศ กระตุ้นเศรษฐกิจทำให้คนไทยมีรายได้ดีขึ้น
3. เป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างถาวร เพราะเขาจะอยู่นานมากขึ้นและมาบ่อยๆ ช่วงที่อยู่ก็ต้องจับจ่ายใช้สอยต่างๆ เมื่อชาวต่างชาติมาซื้อบ้านหรือคอนโดฯ แต่ละรายเทียบเท่านักท่องเที่ยวหลายร้อยคนแล้วการส่งเสริมให้อยู่ระยะยาวจะดีกว่าการส่งเสริมให้อยู่ระยะสั้นๆ หรือไม่
เช่นเดียวกับการออกมาทวิต เกี่ยวกับคนต่างชาติซื้อที่ดินของนายเศรษฐา ทวีสิน ประธานอำนวยการและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่เห็นว่าการให้ต่างชาติเช่าระยะยาว ย่อมดีกว่าการขายขาด อย่างแน่นอน
เปิดสูตร 18 สมาคมอสังหาฯ
ขณะความเคลื่อนไหว ของ 18 สมาคมที่อยู่อาศัย ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมหอการค้าไทย และ 14 สมาคมอสังหาฯ ภูมิภาค ที่ต้องการให้รัฐบาล เปิดโอกาสคนต่างชาติ ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในโครงการบ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
จะช่วยขับเคลื่อนอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ให้เติบโตไปพร้อมกัน ซึ่งจะเป็นเครื่องยนต์สำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจต่อไปนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยสะท้อนว่า ต้องการให้ภาคอสังหาฯเป็นเครื่องยนต์ตัวใหม่ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ ไม่ใช่การพึ่งพาการส่งออกแต่เพียงอย่างเดียว
ล่าสุดได้มีมติ สรุปร่างหลักเกณฑ์ต่างชาติซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เสนอต่อนายกรัฐมนตรี โดยวันที่ 10 พฤศจิกายนนี้ จะหารือตัวเลขราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง สำหรับต่างชาติ ว่า มีความเหมาะสมหรือไม่
เช่น ในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และปริมณฑล เนื้อที่ไม่เกิน 50 ตารางวาราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ภูมิภาค 50 ตารางวาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไม่เกิน 100 ตารางวา 10 ล้านบาท ภูมิภาคไม่เกิน 100 ตารางวา ไม่เกิน 8 ล้านบาท ขณะ 1 ไร่ ราคา 100 ล้านบาท ในกทม. ภูมิภาค ราคา 30 ล้านบาทเป็นต้น
ทั้งนี้ เพื่อเป็นการเสริมสร้างระบบเศรษฐกิจหมุนเวียนในพื้นที่ชุมชนต่างๆ และสนับสนุนให้ชาวต่างด้าวเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาเศรษฐกิจ โดยอนุญาตให้ชาวต่างด้าวมีสิทธิในการขอซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้โดยถูกต้องตาม กฎหมาย ลดปัญหาถือครองที่ดินโดยใช้นอมินี และเรียกเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
ขอบคุณข้อมูลจาก thansettakij.com
เงินบาทเปิดเช้าวันนี้ ที่ระดับ 36.87 บาทต่อดอลลาร์
เงินบาทอ่อนค่าลงได้บ้าง เหตุผู้เล่นในตลาดเริ่มกลับมาระมัดระวังตัวมากขึ้น ระหว่างที่รอผลเลือกตั้งกลางเทอมสหรัฐฯ และรอลุ้นรายงานเงินเฟ้อ CPI
เงินบาทเปิดเช้านี้ ที่ระดับ 36.87 บาทต่อดอลลาร์ “ออนค่าลงเล็กน้อย”จากระดับปิดวันก่อนหน้า ที่ระดับ 36.85 บาทต่อดอลลาร์
นายพูน พานิชพิบูลย์ นักกลยุทธ์ตลาดเงินตลาดทุนธนาคารกรุงไทยระบุว่าแนวโน้มค่าเงินบาท เรามองว่า การแข็งค่าอย่างรวดเร็วของเงินบาทในช่วงที่ผ่านมา อาจเริ่มถูกชะลอลงและมีโอกาสเห็นค่าเงินบาทอ่อนค่าลงได้บ้าง หลังจากผู้เล่นในตลาดเริ่มกลับมาอยู่ในภาวะระมัดระวังตัวมากขึ้น ในระหว่างที่รอผลการเลือกตั้งกลางเทอมสหรัฐฯ
และรอลุ้นรายงานเงินเฟ้อ CPI โดยเราประเมินว่า หากเงินเฟ้อ CPI โดยเฉพาะเงินเฟ้อพื้นฐาน Core CPI เร่งขึ้นมากกว่า +0.5% อาทิ +0.7% จากเดือนก่อนหน้า ก็อาจทำให้ตลาดกลับมากังวลแนวโน้มการเร่งขึ้นดอกเบี้ยของเฟด ทำให้ตลาดเดินหน้าปิดรับความเสี่ยงและหนุนให้เงินดอลลาร์กลับมาแข็งค่าขึ้นได้
อย่างไรก็ดี ในกรณีดังกล่าว การอ่อนค่าของเงินบาทอาจไม่ได้รุนแรงมากนัก หลังผู้ส่งออกบางส่วนเริ่มกลับมารอขายเงินดอลลาร์ในช่วง 37.30 บาทต่อดอลลาร์ จากช่วงก่อนหน้าที่ส่วนใหญ่จะรอแถว 38.00 บาทต่อดอลลาร์หรือสูงกว่านั้น นอกจากนี้ ฟันด์โฟลว์นักลงทุนต่างชาติก็อาจยังไหลเข้าตลาดหุ้นไทยต่อได้บ้าง ซึ่งเราประเมินว่า นักลงทุนต่างชาติอาจเริ่มทยอยขายทำกำไรหุ้นไทยในระยะสั้น หากดัชนี SET ปรับตัวขึ้นใกล้โซนแนวต้านแถว 1,650 จุด
ในช่วงที่ตลาดการเงินผันผวนสูงจากความไม่แน่นอนของหลายปัจจัย เราคงแนะนำให้ผู้ประกอบการควรใช้กลยุทธ์ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่หลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะการใช้ Options ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการป้องกันความเสี่ยงได้ดีในช่วงที่ตลาดผันผวนหนัก
มองกรอบเงินบาทวันนี้ คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 36.75-37.05 บาท/ดอลลาร์
ความไม่แน่นอนของผลการเลือกตั้งการเทอมสหรัฐฯ ที่ยังไม่สามารถชชี้ชัดได้ว่า พรรคการเมืองใดจะสามารถครองเสียงข้างมากในสภาคองเกรส ส่งผลให้บรรยากาศในฝั่งตลาดหุ้นสหรัฐฯ พลิกกลับมาอยู่ในภาวะปิดรับความเสี่ยง โดย ดัชนี S&P500 ของสหรัฐฯ ปรับตัวลดลง -2.08%
นอกจากนี้ ผู้เล่นในตลาดอาจทยอยลดความเสี่ยง ก่อนที่จะรับรู้รายงานข้อมูลเงินเฟ้อ CPI ในวันนี้ (เวลาประมาณ 20.30 ตามเวลาในประเทศไทย) ซึ่งผู้เล่นในตลาดต่างคาดหวังว่า เงินเฟ้อ CPI สหรัฐฯ ในเดือนตุลาคมจะส่งสัญญาณชะลอตัวลงและช่วยเพิ่มโอกาสที่เฟดจะชะลอการเร่งขึ้นดอกเบี้ย ทั้งนี้ หากเงินเฟ้อ CPI สหรัฐฯ กลับเร่งตัวขึ้นสูงกว่าคาด ก็อาจกดดันให้ตลาดการเงินสหรัฐฯ ยังคงอยู่ในภาวะปิดรับความเสี่ยงต่อได้เช่นกัน
ทางด้านตลาดหุ้นยุโรป ดัชนี STOXX600 ของยุโรป ย่อตัวลงเล็กน้อย -0.30% ตามแรงขายทำกำไรของผู้เล่นในตลาด หลังจากที่ตลาดหุ้นยุโรปได้ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงก่อนหน้า โดยเรามองว่า ผู้เล่นในตลาดอาจเลือกที่จะลดความเสี่ยงลงบ้าง ก่อนรับรู้ผลการเลือกตั้งกลางเทอมสหรัฐฯ และรายงานข้อมูลเงินเฟ้อ CPI สหรัฐฯ นอกจากนี้ ตลาดหุ้นยุโรปยังเผชิญแรงกดดันจากแรงขายหุ้นกลุ่มพลังงานที่ปรับตัวลดลงตามราคาน้ำมันดิบ (Equinor -1.3%, TotalEnergies -0.8%) ท่ามกลางความกังวลสถานการณ์การระบาด COVID-19 ที่อาจกระทบต่อความต้องการใช้พลังงาน
ส่วนในฝั่งตลาดบอนด์ ความไม่แน่นอนของผลการเลือกตั้งกลางเทอมสหรัฐฯ ได้ส่งผลให้ บอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ ปรับตัวลงเล็กน้อยสู่ระดับ 4.10%
อย่างไรก็ดี เรามองว่า ควรระวังความเสี่ยงของรายงานข้อมูลเงินเฟ้อ CPI สหรัฐฯ เพราะหาก เงินเฟ้อพื้นฐาน (Core CPI) ซึ่งไม่รวมผลของราคาอาหารและพลังงาน มีการเร่งตัวขึ้นมากกว่าคาด ก็อาจทำให้ตลาดมีการปรับมุมมองความคาดหวังต่อทิศทางนโยบายการเงินของเฟด โดยเราสังเกตว่า บอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ มักจะปรับตัวสูงขึ้น ตามมุมมองของตลาดต่อจุดสูงสุดของดอกเบี้ยนโยบายเฟด (Terminal Rate) ที่ในปัจจุบันตลาดคาดว่า เฟดจะขึ้นดอกเบี้ยถึงระดับ 5.25%
ในฝั่งตลาดค่าเงิน ความต้องการถือเงินดอลลาร์เป็นสินทรัพย์ปลอดภัยในช่วงที่ตลาดเผชิญความไม่แน่นอนทั้งผลการเลือกตั้งกลางเทอมและรายงานข้อมูลเงินเฟ้อ CPI สหรัฐฯ ได้หนุนให้ เงินดอลลาร์พลิกกลับมาแข็งค่าขึ้น เมื่อเทียบกับสกุลเงินหลัก ทำให้ดัชนีเงินดอลลาร์ (DXY) ปรับตัวขึ้นใกล้โซน 110.5 จุด
นอกจากนี้ การกลับมาแข็งค่าขึ้นบ้างของเงินดอลลาร์ ได้กดดันให้ราคาทองคำ (สัญญาทองคำตลาด COMEX ส่งมอบเดือน ธ.ค.) ผันผวนใกล้ระดับ 1,710 ดอลลาร์ต่อออนซ์ และยังไม่สามารถปรับตัวขึ้นทะลุโซนแนวต้านแถว 1,720 ดอลลาร์ต่อออนซ์ได้ ซึ่งควรระมัดระวังความผันผวนของราคาทองคำในช่วงตลาดทยอยรับรู้รายงานเงินเฟ้อสหรัฐฯ รวมถึงผลการเลือกตั้งกลางเทอม (ยกเว้นการเลือกตั้งวุฒิสภาของรัฐจอร์เจียที่จะต้องมีการเลือกตั้งอีกรอบในต้นเดือนธันวาคม หลังจากที่ไม่มีผู้สมัครท่านใดได้คะแนนเกิน 50%)
สำหรับวันนี้ ไฮไลท์สำคัญที่ผู้เล่นในตลาดจะจับตาอย่างใกล้ชิดและอาจส่งผลกระทบต่อทิศทางตลาดการเงิน คือ รายงานเงินเฟ้อ CPI ของสหรัฐฯ ในเดือนตุลาคม โดยตลาดมองว่า เงินเฟ้อทั่วไป CPI อาจชะลอลงสู่ระดับ 8.0% ตามการชะลอลงของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ส่วนราคาพลังงานก็ทรงตัว ทั้งนี้ ผู้เล่นในตลาดจะให้ความสำคัญต่อ เงินเฟ้อพื้นฐาน Core CPI โดยหาก Core CPI ชะลอลงสู่ระดับ 6.5% (คิดเป็นการเพิ่มขึ้นราว +0.5% จากเดือนก่อนหน้า) หรือต่ำกว่านั้น ก็อาจสะท้อนว่า เงินเฟ้อ โดยเฉพาะเงินเฟ้อพื้นฐานมีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่อง ทำให้ผู้เล่นในตลาดยิ่งมั่นใจว่า เฟดอาจพิจารณาชะลอการเร่งขึ้นดอกเบี้ยในการประชุมครั้งถัดๆ ไป
นอกจากนี้ ผลการเลือกตั้งกลางเทอมของสหรัฐฯ ก็ยังคงเป็นปัจจัยที่ควรติดตามต่อเนื่อง หลังจากที่พรรคเดโมแครตของประธานาธิบดีโจ ไบเดน สามารถทำผลงานได้ดีกว่าคาด ทำให้ผลการเลือกตั้งยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ในหลายรัฐที่คะแนนเสียงของทั้งสองพรรคมีความสูสีกัน
ขอบคุณข้อมูลจาก thansettakij.com
แฟนลูกยางไทยคึกคัก! FIVB ฉลองวันเกิดสุดพิเศษให้ “ปลื้มจิตร์” ด้วยสิ่งนี้
อายุครบ 39 ปีเต็มเรียบร้อยในวันนี้ (9 พ.ย. 65) สำหรับ “หน่อง” ปลื้มจิตร์ ถินขาว ตำนานวอลเลย์บอลหญิงทีมชาติไทย ขวัญใจแฟนลูกยางไทยทั้งประเทศ
ล่าสุด เพจ Volleyball World ที่อยู่ภายใต้การดูแลของ สหพันธ์วอลเลย์บอลระหว่างประเทศ หรือ FIVB ได้ลงคลิปไฮไลต์ช็อตเด็ดของ ปลื้มจิตร์ ที่เกิดขึ้นในรายการวอลเลย์บอลหญิงเนชันส์ ลีก 2021 พร้อมแคปชั่นแปลเป็นภาษาไทยว่า “สุขสันต์วันเกิด ปลื้มจิตร์ ถินขาว แม้คุณจะรีไทร์จากการเล่นทีมชาติไปแล้ว แต่ผลงานที่ผ่านมาของคุณพิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าคือหนึ่งในบล็อกกลางที่ดีที่สุดของไทย และจะยังคงอยู่ตลอดไป”
โดยหลังจากที่คลิปความยาว 4 นาทีเต็มนี้เผยแพร่ออกไป ภายในระยะเวลาแค่ 3 ชั่วโมงก็มีแฟนกีฬาวอลเลย์บอลเข้ามากดไลก์, แชร์ และคอมเมนต์มากมาย รวมถึงชื่นชมลีลาการเล่นในคลิปดังกล่าวของ ปลื้มจิตร์ ที่ทั้งตบและบล็อกทำคะแนนได้รัวๆ
ส่วนในอินสตาแกรม ningnhong_5 ที่มีผู้ติดตามกว่า 1.2 ล้านคนนั้น ปลื้มจิตร์ เองก็ได้โพสต์ฉลองวันเกิดว่า “แต่ก่อนรู้สึกว่าอายุ 30 คือแก่มากกกแล้ว มาตอนนี้ วันนี้ 39 ปีบริบูรณ์ แต่กลับรู้สึก ยาหู้วววววววว อยู่เลย นี่สินะที่เค้าว่า Age is an issue of mind over matter. If you don’t mind, it doesn’t matter. ขอให้เป็นปี 39 ที่ยาหู้ววววววตลอดปีเลยนะ ปจ สาาาาธุ” ก่อนจะมีมิตรรักแฟนคลับ รวมถึงเพื่อนพี่น้องในวงการวอลเลย์บอลและกีฬาไทยเข้ามาคอมเมนต์คับคั่ง
ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com
ทำไมเราถึง “กินแล้วง่วง” พร้อมวิธีแก้ไข
“หนังท้องตึง หนังตาก็หย่อน” หรือ “ทำไมกินอาหารอิ่มแล้วง่วง” เคยได้ยินประโยคนี้กันบ้างไหม? เราเชื่อว่าหลายคนไม่ใช่แค่ได้ยิน แต่เคยมีประสบการณ์กับมันมาก่อนด้วย ถ้าเป็นวันหยุดก็โอเค แต่ถ้าเป็นวันทำงานเจ้านายคงเหล่ตามองตาเขียวปั้ดให้เราเสียวหลังวูบๆ ได้ รู้ไหมว่าเรามีชื่อเรียกอาการนนี้ว่า “ฟู้ดโคม่า” หรือ “อาการกินแล้วง่วง“
ฟู้ดโคม่า คืออะไร?
ฟู้ดโคม่า ไม่ใช่เป็นโรค แต่เป็นภาวะทางสรีระวิทยามากกว่า เป็นธรรมดาของคนทั่วไปที่หนังท้องตึง หนังตาก็หย่อนตามไปด้วย อาการนี้เกิดขึ้นได้กับทุกคนแต่ระดับความง่วงอาจไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆร่วมด้วย เช่น คุณภาพการนอนหลับในช่วงกลางคืนของแต่ละคน การจัดสรรเวลาในการทำงาน หากตอนเช้าเราทำงานหนักเกินไป ในช่วงบ่ายก็อาจเกิดอาการอ่อนล้าและง่วงได้ แนะนำว่างานที่ทำในช่วงบ่ายควรเป็นงานที่ต้องมีปฏิสัมพันธ์ เคลื่อนไหวขยับร่างกายก็จะช่วยได้เยอะ
ทำไมเราถึงกินแล้วง่วง?
อาการกินแล้วง่วง หรือฟู้ดโคม่า มีชื่อเรียกทางวิชาการว่า Postprandial Somnolence คือ อาการง่วงซึมหลังมื้อกลางวัน มีอีกชื่อหนึ่งว่า Carb Coma คืออาการโคม่าที่มีสาเหตุมาจากสารคาร์โบไฮเดรต สาเหตุแรกมาจากที่สมองสั่งงานให้ร่างกายใช้พลังงานในการย่อยอาหารมากขึ้น และใช้พลังงานในส่วนอื่นๆ น้อยลง ทุกครั้งที่เราทานอาหารมื้อใหญ่ ระบบประสาท Parasympathetic หรือระบบประสาทที่สร้างสมดุลในร่างกายจะถูกกระตุ้นและสั่งการให้ร่างกายรีบไปย่อยอาหารในกระเพาะของเรา ทำให้เลือดและพลังงานในส่วนต่างๆ ของร่างกายทำงานช้าลง เราจะรู้สึกเหมือนหมดแรง เหนื่อย และอุณหภูมิภายในร่างกายเย็นกว่าปกติ
ส่วนอีกสาเหตุหนึ่งนั้นเกี่ยวข้องกับฮอร์โมนที่ถูกผลิตขึ้นมาหลังทานอาหารจำพวกแป้งและน้ำตาล เมื่ออาหารตกถึงท้อง ร่างกายจะย่อยคาร์โบไฮเดรตให้กลายเป็นน้ำตาลโมเลกุลเล็กๆ มีชื่อว่า กลูโคสและซูโครส และเมื่อปริมาณน้ำตาลในเลือดขึ้นสูงจะทำร้ายร่างกายเราได้ ร่างกายก็จะหลั่งฮอร์โมนอินซูลิน เพื่อลดระดับน้ำตาลให้อยู่ในสภาพปกติ แต่เมื่ออินซูลินถูกหลั่งออกมาแล้วจะนำสารเซโรโทนิน และเมลาโทนิน ตามออกมาด้วย ทำให้เรามีอาการง่วงจัด
วิธีการป้องกันอาการกินแล้วง่วง
- ควรกินอาหารแต่พอดี เพื่อระบบประสาทจะได้ทำงานเป็นปกติ
- หลีกเลี่ยงการรับประทานอาหารที่มีดัชนีน้ำตาลสูง เช่น ข้าวขัดสี ขนมปังขัดสี อาหารชุปแป้งทอด เส้นพลาสต้า ก๋วยเตี๋ยว รวมถึงขนม ของหวานและเครื่องดื่มที่มีรสหวานเติมน้ำตาลทั้งหลาย
- ควรเน้นการทานผักและไขมันชนิดดีทดแทนการสร้างพลังงาน
- ควรเคี้ยวช้าๆ และพยายามลดความเร็วในการรับประทานอาหาร เพื่อให้ร่างกายได้รับรู้รสอาหารอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งจะช่วยให้รู้สึกอิ่มเร็วขึ้น ร่างกายก็จะหลั่งฮอร์โมนโคลีซิสโตไคนินออกมาในระดับที่พอดีกับความต้องการใช้งานในกระบวนการย่อย ก็จะทำให้มีอาการง่วงน้อยลง
แม้อาการฟู้ดโคม่าจะไม่ส่งผลกระทบที่ทำให้เกิดอันตรายที่ร้ายแรงต่อสุขภาพ แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าอาการฟู้ดโคม่าสร้างความทรมานให้ร่างกายไม่น้อย แทนที่จะได้กินอาหารให้อร่อย กลับต้องมาอึดอัดท้องและหายใจไม่ออก รวมทั้งมีอาการง่วงอีกด้วย ดังนั้นจึงไม่ควรนึกถึงแต่ของอร่อยจนลืมนึกถึงสุขภาพร่างกายของตัวเอง นอกจากนี้ ช่วงทานอาหารเสร็จใหม่ๆ สมองจะไม่ค่อยแล่น ควรงดทำกิจกรรมที่ใช้ความคิดมากๆ แล้วหันมาทำกิจกรรมเบาๆ อย่างอื่นแทน เพื่อลดการทำงานหนักของสมอง ถ้ามีเวลาได้งีบสัก 10 – 15 นาทีก็จะทำให้รู้สึกดีขึ้น หรือถ้าไม่หาย การดื่มกาแฟก็ช่วยได้เหมือนกัน
ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com
ฝึกภาษาอังกฤษด้วยตัวเองง่ายๆ จากภาพยนตร์ที่คุณชื่นชอบ
การดูหนังเป็นกิจกรรมยามว่างอันดับหนึ่งของคนจำนวนมาก สำหรับผู้มีชีวิตประจำวันที่วุ่นวายและต้องการจัดสรรเวลาเพื่อพัฒนาทักษะภาษาอังกฤษ เพียงทำตามขั้นตอนง่ายๆนี้ คุณจะเห็นความเปลี่ยนแปลงและปรับวิถีการดูหนังให้กลายเป็นกิจกรรมเพื่อการเรียนรู้ที่สนุกในเวลาเดียวกัน
1. หาดาราในดวงใจ
คอหนัง หลายคนจะมีดาราในดวงใจและจะคอยติดตามผลงานแสดงของดาราที่ตัวเองชื่อชอบ การเปลี่ยนความชื่นชอบให้กลายเป็น Role Model เป็นสเตปแรกในการหาบุคลิกและการสร้างความมั่นใจให้กับคุณ ไม่ว่าคุณอยากมีมาดสุขุม สไตล์อังกฤษอย่าง Denial Craig หรือ หญิงแกร่ง เปี่ยมร้อยยิ้มอย่าง Jolie Robert หรือหนุ่มอเมริกันสุดเท่อย่าง Zac Efron คุณสามารถสร้างบุคลิกและเพิ่มความมั่นใจได้ด้วยการเลือกดาราในดวงใจขึ้นมาก่อน
2. เปิดเสียงต้นฉบับ
เราอาจติดกับการดูหนังพากษ์ไทย แต่การดูหนังพากษ์ไทยนอกจากจะไม่ได้รับฟังน้ำเสียงของดาราที่คุณชื่นชอบแล้วคุณยังพลาดโอกาสการเรียนภาษาอังกฤษไปในตัว การเปลี่ยนจากหนังพากษ์ไทยมาเป็นเสียงภาษาอังกฤษต้นฉบับจะช่วยเริ่มสร้างรากฐานและความคุ้นเคยกับการออกเสียงมากยิ่งขึ้น
3. เปลี่ยนซับไตเติ้ลเป็นภาษาอังกฤษ
เราเชื่อว่าคุณต้องมีหนังเรื่องใดเรื่องหนึ่งที่คุณเปิดดูซ้ำแล้วซ้ำอีก ไม่ว่าหนังที่คุณจะดูซ้ำจะเป็น Harry Potter, Star Wars หรือ The Lord of the Rings การเปลี่ยนซับไตเติ้ลจากภาษาไทยที่คุณคุ้นเคยมาเป็นภาษาอังกฤษจะทำให้คุณรู้ว่าตัวละครกำลังพูดอะไร เพราะคุณดูหนังเรื่องนั้นจนจำเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นได้ขึ้นใจแล้วยังไงล่ะคะ
4. ปิดซับไตเติ้ล
เวลาที่คุณเข้าโรงหนังในประเทศที่ภาษาอังกฤษเป็นภาษาหลักคุณจะสังเกตว่าสิ่งหนึ่งที่หายไปจากหน้าจอคือซับไตเติ้ล การดูหนังแบบไม่มีซับไตเติ้ลนอกจากจะทำให้คุณโฟกัสที่เรื่องราวได้มากกว่า โสตประสาทของคุณก็จะเริ่มคุ้นชินกับภาษา บทพูด สำเนียงของตัวละครมากขึ้น อย่าได้กลัวว่าคุณจะฟังไม่รู้เรื่อง คุณอาจเลือกด้วยการเลือกภาพยนตร์เบาสมองอย่างซีรีย์ Friends หรือ How I Met Your Mother นำสิ่งที่คุณเรียนรู้มาปรับใช้ได้และรูปประโยคที่คุณได้ยินก็ไม่ยากจนทำให้คุณต้องปวดหัว
5. เลือกภาพยนตร์ที่มีเนื้อหาใกล้เคียงกับชีวิตประจำวันของคุณ
หากคุณเป็นทนายความ เลือกภาพยนตร์อย่าง Erin Brockovich มาเป็นแรงบันดาลใจและเรียนคำศัพท์เฉพาะสายอาชีพจากหนัง ภาพยนตร์อย่าง Wall Street: Money Never Sleep เหมาะสำหรับนักเศรษฐศาสตร์ หนุ่มๆที่ต้องการมาดกวนแต่อ่อนไหวจนสาวหลงเลือกชม Deadpool หรือสาวๆผู้ชื่นชอบการเข้าสังคม ซีรีย์ดังอย่าง Sex and the City จะช่วยให้คุณสื่อสารและเรียบเรียงสิ่งที่คุณต้องการจะสื่อสารได้ดีและลื่นไหลเหมือนตัวละครหลักของเรื่อง เป็นต้นคะ
การดูหนังอีกหนึ่งแรงบันดาลใจใกล้ตัวที่จะมาสร้างความมั่นใจให้คุณได้ ไม่นานคุณจะฟังและสร้างรูปประโยคภาษาอังกฤษได้ดีขึ้น อย่าลืมทำตามขั้นตอนง่ายๆนี้ แล้วคุณจะพบว่าตัวเอง ดูหนังและรับสารต่างๆเป็นภาษาอังกฤษเช่นเดียวกับเจ้าของภาษา เหมือนยิงปืนนัดเดียว ได้ความรู้ แถมสาระบันเทิงไปพร้อมกัน
ขอบคุณข้อมูลจาก wallstreetenglish.in.th
รายละเอียดสเปก Toyota bZ4X AWD เวอร์ชันไทย ราคาจำหน่าย 1,836,000 บาท
Toyota bZ4X AWD ใหม่ รถยนต์ไฟฟ้า 100% รุ่นแรกภายใต้แบรนด์โตโยต้า ถูกเปิดตัวพร้อมวางจำหน่ายอย่างเป็นทางการในไทยอยู่ที่ราคา 1,836,000 บาท จะมีรายละเอียดสเปกและอุปกรณ์มาตรฐานอย่างไรบ้างไปดูกัน
Toyota bZ4X AWD รุ่นปี 2023 ใหม่ เป็นรถยนต์พลังงานไฟฟ้า 100% หรือ BEV รุ่นแรกภายใต้แบรนด์โตโยต้า ถูกพัฒนาขึ้นบนแพล็ตฟอร์ม e-TNGA สำหรับรถยนต์ไฟฟ้าโดยเฉพาะ โดยเวอร์ชันไทยมีให้เลือกเฉพาะระบบขับเคลื่อน 4 ล้อ AWD พร้อมเทคโนโลยีระบบส่งกำลัง e-Axle ครั้งแรกของโตโยต้าที่ส่งแรงบิดไปยังเพลาขับโดยตรง
อุปกรณ์มาตรฐาน Toyota bZ4X เวอร์ชันไทย
- ไฟหน้า LED เปิด-ปิดอัตโนมัติ
- ระบบปรับไฟหน้าสูง-ต่ำอัตโนมัติ
- ไฟท้าย Full LED
- กระจกมองข้างปรับ-พับไฟฟ้า พร้อมไฟเลี้ยว Memory / Reverse
- ระบบปัดน้ำฝนอัตโนมัติ
- คาลิเปอร์เบรกสีฟ้า
- หลังคาพาโนรามิกรูฟ
- เสาอากาศแบบครีบฉลาม
- จอแสดงผลขนาด 12.3 นิ้ว
- Apple CarPlay / Android Auto
- ระบบเสียงและลำโพง JBL 9 ตัว
- จอแสดงข้อมูลการขับขี่ MID ขนาด 7 นิ้ว
- พวงมาลัยปรับได้ 4 ทิศทาง
- เบรกมือไฟฟ้า
- ช่อง USB ด้านหน้า 2 ตำแหน่ง ด้านหลัง 2 ตำแหน่ง
- หน้าต่างไฟฟ้าพร้อมระบบ Jam-protection ทั้ง 4 บาน
- ประตูท้ายเปิด-ปิดไฟฟ้า พร้อมเซ็นเซอร์ Kick Activated
- เบาะนั่งหุ้มหนังสังเคราะห์
- เบาะนั่งผู้ขับขี่ปรับไฟฟ้า 8 ทิศทาง พร้อม Memory
- เบาะนั่งผู้โดยสารด้านหน้าปรับธรรมดา 6 ทิศทาง
- เบาะนั่งด้านหลังแยกพับ 60:40 พร้อมปรับเอนได้ 1 ระดับ
- พวงมาลัยมัลติฟังก์ชันหุ้มหนัง
- ที่วางแขนด้านหลังพร้อมที่วางแก้วน้ำ
- ระบบปรับอากาศแยกอิสระซ้าย-ขวา
- ระบบ T-Connect (เพิ่ม 4 ฟังก์ชันสำหรับรถยนต์ไฟฟ้า)
- Wireless Charger
- Intelligent Parking Assist
- Toyota Safety Sense 3.0
- ระบบความปลอดภัยก่อนการชน (Pre-Collision System)
- ระบบควบคุมความเร็วอัตโนมัติ DRCC
- ระบบเตือนเมื่ออกนอกเลนพร้อมพวงมาลัยดึงกลับอัตโนมัติ (Lane Departure Alert (LDA) with Steering Assist)
- ระบบช่วยควบคุมรถให้อยู่ในเลน LTA
- ระบบปรับไฟสูงอัตโนมัติ (Automatic High Beams)
- ล้ออัลลอยขนาด 20 นิ้ว พร้อมยางขนาด 235/50 R20
บริการ T-Connect สำหรับ Toyota bZ4X เพิ่มเติมด้วย 4 ฟังก์ชันสำหรับรถยนต์ไฟฟ้าโดยเฉพาะ
- Battery Remaining ระบบตรวจสอบปริมาณแบตเตอรี่ไฟฟ้าคงเหลือ และลิงก์ไปยังแผนที่เพื่อต้นหาสถานีชาร์จที่ใกล้ที่สุด
- Charging Station POIs ค้นหาและนำทางไปสถานีชาร์จผ่านแผนที่ Google Maps
- SOS Roadside & Accident บริการช่วยเหลือฉุกเฉิน 24 ชั่วโมง เช่น บริการรถสไลด์ไปยังจุดชาร์จแบตเตอรี่ที่ใกล้ที่สุด หรือศูนย์บริการโตโยต้า พร้อมประสานงานประกันภัย รถพยาบาล หรือกรณีรถเสีย เช่น ยางรั่ว แบตเตอรี่หมด ลืมกุญแจไว้ในรถ ฯลฯ
- Blue Line บริการสายด่วนเฉพาะลูกค้า bZ4X ให้ความช่วยเหลือด้านข้อมูลรถ bZ4X เช่น วิธีการใช้รถ ข้อมูลรถ ปัญหาด้านเทคนิค ฯลฯ
รายละเอียดทางเทคนิค Toyota bZ4X AWD เวอร์ชันไทย
- ประเภทมอเตอร์ไฟฟ้า: AC Synchronous Electric Generator
- กำลังมอเตอร์ไฟฟ้า: 80 กิโลวัตต์ จำนวน 2 ตัว หน้า-หลัง
- กำลังรวมสูงสุด: 218 แรงม้า
- แรงบิดรวมสูงสุด: 336 นิวตัน-เมตร
- แบตเตอรี่: ลิเธียมไอออน ความจุ 71.4 kWh
- ระยะทางขับขี่: 411 กิโลเมตรต่อการชาร์จ 1 ครั้ง (มาตรฐาน WLTP)
- ประเภทหัวชาร์จ AC: TYPE 2
- ระยะเวลาชาร์จ AC: 9.30 ชั่วโมง (จนถึงระดับ 100%)
- ประเภทหัวชาร์จ DC: CCS2
- ระยะเวลาชาร์จ DC: 30 นาที (จนถึงระดับ 80%)
- ระบบขับเคลื่อนสี่ล้อ AWD
- ระบบส่งกำลัง e-Axle
มิติตัวถัง Toyota bZ4X AWD
- ความยาว: 4,690 มม.
- ความกว้าง: 1,860 มม.
- ความสูง: 1,650 มม.
- ความยาวฐานล้อ: 2,850 มม.
- ความกว้างช่วงล้อ หน้า-หลัง: 915 / 925 มม.
- น้ำหนักรถโดยประมาณ: 2,275 มม.
ตัวถังของ Toyota bZ4X AWD มีให้เลือกทั้งหมด 6 สี
- สีเทา Precious Metal / Black roof
- สีเงิน Precious Silver / Black roof
- สีขาวมุก Platinum White Pearl / Black roof
- สีแดง Emotional Red / Black roof
- สีน้ำเงิน Dark Blue / Black roof
- สีดำ Black
ราคาจำหน่ายอย่างเป็นทางการ Toyota bZ4X AWD รุ่นปี 2023 ใหม่ อยู่ที่ 1,836,000 บาท สามารถจองสิทธิ์ซื้อผ่านทางเว็บไซต์ http://store.toyota.co.th/register/bz4x ได้ตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน 2565 เป็นต้นไป
ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com
ถึงพระแม่คงคาจากสถาปนิก งานออกแบบก่อสร้างจะทำให้ระบบน้ำดีขึ้นได้อย่างไร?
ขอขมาพระแม่คงคาด้วยการทำให้น้ำสะอาดกัน! ในฐานะมนุษย์เราต้องดื่มต้องใช้น้ำกันตลอดเวลา แน่นอนว่ากิจกรรมเหล่านั้นอาจทำให้เกิดน้ำเสียขึ้นได้ แต่ในฐานะเว็บไซต์เกี่ยวกับวงการก่อสร้าง เราก็อยากแนะนำสามวิธีที่งานออกแบบ-ก่อสร้างสามารถช่วยแก้ปัญหานี้ได้ ได้แก่
ดักไขมันป้องกันน้ำอุดตัน
น้ำเสียจากครัวของบ้านหรือห้องอาหารมีน้ำมันและไขมันปนอยู่มาก หากไม่ระบายออกจะทำให้น้ำอุดตัน ถังดักไขมันอย่าง DOS G-TEK ทำหน้าที่แก้ไขปัญหานี้ด้วยการดักเศษอาหารและสิ่งสกปรกต่างท ๆ แยกไขมัน ก่อนจะสะสมและระบายออก
บำบัดน้ำเพื่อนำกลับมาใช้ใหม่
จากน้ำเสียที่เป็นแหล่งเพาะพันธุ์ของโรคต่าง ๆ นวัตกรรม Zyclonic™ จาก SCG สามารถบำบัดน้ำเสียจากห้องน้ำและครัวเรือนให้ปราศจากเชื้อโรคได้ พร้อมนำไปหมุนเวียนเป็นสารปรับปรุงดิน น้ำสำหรับชักโครก น้ำรดต้นไม้ น้ำเพื่อการชลประทาน หรือน้ำที่สามารถปล่อยสู่แหล่งธรรมชาติได้โดยไม่กระทบกับสิ่งแวดล้อมและสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบ
ลดน้ำเสียจากผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง
อีกแง่หนึ่งที่งานออกแบบ-ก่อสร้างเกี่ยวข้องกับน้ำเสียที่คุณอาจคาดไม่ถึงคือการเลือกใช้ผลิตภัณฑ์ที่มีระบบการจัดการน้ำเสียอย่างดี ในบทสัมภาษณ์กับงานสถาปนิก’65 เบเยอร์เปิดเผยกระบวนการผลิตว่าเป็นระบบปิดทั้งหมด ใช้ท่อส่งทั้งกระบวนการ รวมทั้งมีระบบน้ำหมุนเวียนในขั้นตอนการผลิต ลดการใช้สารเคมีบำบัดน้ำเสียอีกด้วย
ขอบคุณข้อมูลจาก buildernews.in.th
ราคาทองตามประกาศของสมาคมค้าทองคำ ประจำวันที่ 10/11/2565
| ชนิดทอง | ราคารับซื้อ กรัมละ | ราคารับซื้อ บาทละ | ราคาขาย บาทละ |
|---|---|---|---|
| ทองคำแท่ง 96.5% | n/a | 29,700.00 | 29,800.00 |
| ทองรูปพรรณ 96.5% | 1,924.00 | 29,167.84 | 30,300.00 |
| ทองรูปพรรณ 90% | 1,731.60 | 26,251.06 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 80% | 1,539.20 | 23,334.27 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 50% | 866.00 | 13,128.56 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 40% | 673.00 | 10,202.68 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 99.99% | 1,994.00 | 30,229.04 | n/a |
ราคาน้ำมัน ประจำวัน ราคาน้ำมันประจำวันที่ 10/11/2565
ปตท. | บางจาก |  เชลล์ |  เอสโซ่ |  คาลเท็กซ์ |  ไออาร์พีซี | พีที |  ซัสโก้ |  เพียว |  พรุ่งนี้ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| แก๊สโซฮอล์ 95 | 36.65 | 36.65 | 36.95 | 36.95 | 36.95 | 36.65 | 36.65 | 36.65 | 36.95 | 36.65 |
| แก๊สโซฮอล์ 91 | 36.38 | 36.38 | 36.68 | 36.68 | 36.68 | 36.38 | 36.38 | 36.38 | 36.68 | 36.38 |
| แก๊สโซฮอล์ E20 | 35.54 | 35.54 | 35.84 | 35.84 | 35.84 | – | 35.54 | 35.54 | 35.84 | 35.54 |
| แก๊สโซฮอล์ E85 | 34.14 | 34.14 | – | – | – | – | – | – | – | 34.14 |
| เบนซิน 95 | 44.06 | – | – | – | 44.81 | – | 44.56 | 44.51 | – | 44.06 |
| ดีเซล B7 | 34.94 | 34.94 | 35.24 | 34.94 | 35.24 | 34.94 | 34.94 | 34.94 | 34.94 | 34.94 |
| ดีเซล | 34.94 | 34.94 | 35.24 | 34.94 | 35.24 | 34.94 | 34.94 | 34.94 | 34.94 | 34.94 |
| ดีเซล B20 | 34.94 | 34.94 | 35.24 | – | 35.24 | – | 34.94 | 34.94 | 35.84 | 34.94 |
| ดีเซลพรีเมี่ยม | 43.66 | 43.66 | 45.46 | 45.46 | 45.36 | – | – | – | – | 34.94 |
| แก๊ส NGV | 16.59 | 16.59 | – | – | – | – | – | – | – | 16.59 |
