Blog Post

‘รับสร้างบ้าน’ โค้งสุดท้ายหืดจับ ตัดราคา – ชิงยอดขาย พีดีเฮ้าส์ ขยายสาขาสู้

พีดีเฮ้าส์ ยอมรับ หลุดเป้ายอดขาย หลังเจอคู่แข่งรายย่อย-รายกลาง ตัดราคาหนัก ชิงยอดขาย แนะผู้บริโภคเช็คประวัติดูผลงานรายย่อยหวั่นปัญหาทิ้งงาน พร้อมชูจุดแข็ง และขยาย 3 สาขา ลาดกระบัง ลพบุรี และ ชัยภูมิ สู้กลับ

13 ธ.ค.2565 – นายพิศาล ธรรมวิเศษ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด หรือศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ เผยว่า ในช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้พบว่ายอดขายหรือปริมาณลูกค้าจองปลูกสร้างบ้านใหม่กับพีดีเฮ้าส์ทั้ง 28 สาขาทั่วประเทศ ปรับลดลงจากเดือนก่อน ๆ เล็กน้อย ปัจจัยหลัก ๆ เกิดจากความต้องการสร้างบ้านใหม่ของผู้บริโภคที่ชะลอตัว รวมถึงผู้ประกอบการมีการแข่งขันกันสูงมาก ดังจะเห็นได้จากบรรดาผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ทั้งในเขตกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดต่างงัดกลยุทธ์ราคาต่ำและตัดราคากันดุเดือด 

โดยเฉพาะภาคอีสานที่มีจำนวนผู้ประกอบการแข่งขันกันอยู่มากที่สุด ในส่วนของพีดีเฮ้าส์เองยอมรับว่าได้รับผลกระทบจากการแข่งขันที่รุนแรงอยู่บ้าง โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มิได้ศึกษาข้อมูลหรือรู้จักพีดีเฮ้าส์มาก่อน จึงมักจะตัดสินใจเพราะเหตุผลราคาต่ำเป็นสำคัญ ซึ่งทำให้ยอดขายบ้านในช่วงไตรมาส 4 หลุดเป้าที่วางไว้

ปัจจุบัน ศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์มีสาขาให้บริการในทุกภูมิภาคทั่วประเทศ จำนวน 28 สาขา แบ่งเป็นสาขาในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 4 สาขา ภาคเหนือ 5 สาขา ภาคอีสานหรือตะวันออกเฉียงเหนือ 7 สาขา ภาคกลาง-ภาคตะวันออก 8 สาขา และภาคใต้ 4 สาขา โดยสามารถทำยอดขายบ้านรวมคิดเป็นมูลค่ารวม 1,050 ล้านบาท โดยสัดส่วนยอดขายบ้านมาจากสาขาต่างจังหวัด คิดเป็น 72% มาจากในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คิดเป็น 28% 

อย่างไรก็ดี ยอมรับว่าพีดีเฮ้าส์ไม่อาจเลือกใช้การแข่งขันราคาต่ำและตัดราคาคู่แข่งได้ แต่จะเน้นที่การให้บริการ คุณภาพวัสดุ-อุปกรณ์ที่แตกต่างจากคู่แข่ง การรับประกันหรือตรวจเยี่ยม-ซ่อมบำรุงบ้าน 1-2 ปี และผลงานที่ผ่านมาที่ลูกค้าให้การยอมรับมาโดยตลอดกว่า 33 ปี

นายพิศาล กล่าวอีกว่า นอกจากการให้บริการและคุณภาพที่แตกต่างแล้ว พีดีเฮ้าส์ยังมีจุดเด่นหรือจุดขายและมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจนมาโดยตลอด ได้แก่ การสร้างบ้านอนุรักษ์พลังงานหรือบ้านประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การันตีด้วย 36 รางวัลบ้านอนุรักษ์พลังงานประเภทดี-ดีมาก จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน โดยได้รับรางวัลบ้านอนุรักษ์พลังงานนับตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา

นางสาวถิรพร สุวรรณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานการตลาด บริษัท พีดี เฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด เจ้าของสิทธิ์และผู้บริหารมาตรฐานศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ เปิดเผยว่า สำหรับผู้บริโภคที่สร้างบ้านกับพีดีเฮ้าส์ทุกหลัง นอกจากจะได้บ้านประหยัดพลังงานและอยู่สบายแล้ว ล่าสุดพีดีเฮ้าส์ยังได้ยกระดับมาตรฐานการสร้างบ้านและการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพยิ่งขึ้น โดยติดตั้งระบบเติมอากาศบริสุทธิ์และระบายอากาศเสีย PD Fresh Air Flow เพื่อเป็นการเพิ่มออกซิเจนและระบายอากาศเสียภายในบ้าน สามารถป้องกันฝุ่น PM 2.5 ป้องกันความชื้นและเชื้อราหากปิดบ้านทิ้งไว้เป็นระยะเวลานาน ๆ เหมาะสำหรับผู้อยู่อาศัยที่มีปัญหาภูมิแพ้และต้องการให้อากาศภายในบ้านสดชื่น ผลปรากฎว่าลูกค้าให้การตอบรับเป็นอย่างดี 

สะท้อนให้เห็นว่าพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ หันมาใส่ใจเรื่องสภาพแวดล้อมและสุขภาพมากขึ้น ซึ่งจากนี้ไปบริษัทฯ จะวางตำแหน่งทางการตลาดและสื่อสารกับผู้บริโภคให้ชัดเจนยิ่งขึ้น สำหรับบ้านประหยัดพลังงานและบ้านเติมออกซิเจน-ระบายอากาศเสียภายในบ้านทุกหลัง

ในปี 2566 พีดีเฮ้าส์ยังคงมีการพัฒนาคุณภาพการสร้างบ้านให้ดียิ่งขึ้น และสร้างความแตกต่างกับผู้ประกอบการทั่วไป ในฐานะผู้นำธุรกิจรับสร้างบ้านที่ผู้บริโภคให้ความไว้วางใจมานานกว่า 33 ปี และมีสาขาให้บริการสร้างบ้านทั่วประเทศ ที่สำคัญสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ นอกจากนี้ยังเตรียมเปิดสาขาใหม่เพิ่มอีก 3 แห่ง ได้แก่ ศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์สาขากรุงเทพฯ (ลาดกระบัง) สาขาลพบุรี และสาขาชัยภูมิ ภายในไตรมาส 1 ปี 2566 ที่จะถึงนี้

ขอบคุณข้อมูลจาก thansettakij.com

---

LTV-ผังเมือง-ภาษีที่ดินรุมเร้า บ้านแนวราบมีปัจจัยบวกน้อยมาก

งานสัมมนาส่งท้ายปีเสือต้อนรับปีเถาะหัวข้อ “Housing Market Outlook Opportunities & Challenges-ปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดบ้านจัดสรรปี 2566” จัดโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เมื่อเร็ว ๆ นี้

“อิสระ บุญยัง” เลาะตะเข็บปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญในปี 2566 ดูเหมือนปัจจัยบวกมีอยู่น้อยนิด ในขณะที่ปัจจัยลบตามมาหลอกหลอนอีกเพียบ จึงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด โดยมีรายละเอียด ดังนี้

“อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กรรมการผู้จัดการ บริษัทในเครือกานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ปัจจัยบวกและปัจจัยลบต่อตลาดที่อยู่อาศัย โฟกัสกฎหมายและการกำกับดูแล จริง ๆ มีเป็น 10 ข้อ อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเรียล เป็นของจริงหมดเลย จากปัจจัยที่เห็นเป็นลบ 8-9 ข้อ ปัจจัยบวกมีนิดเดียว

มองต่างมุมเกี่ยวกับมาตรการยกเลิกการผ่อนปรน LTV สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรก็พยายามตอบคำถามของธนาคารแห่งประเทศไทยตลอดในเรื่องต่าง ๆ ทำข้อมูลไปค่อนข้างครบถ้วน ในมุมมองของภาคเอกชนเองก็เกรงข้อครหาเหมือนกันว่าจะไปช่วยคนรวย

เราก็ขอไปว่าบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านแล้วกัน แต่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยก็มีความชัดเจนในเชิงนโยบายว่าผ่อนคลายให้ในราคาบ้านที่เกิน 10 ล้านด้วย เพราะจะเป็นประโยชน์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม ตัวเลขจริง ๆ ของตลาดบ้าน 10 ล้าน จำนวนหน่วยไม่มาก แต่เรื่องมูลค่ามีสัดส่วนถึง 30%

ชำแหละใส้ใน “ยอดกู้ไม่ผ่าน”

ข้อมูลของธนาคารกรุงไทย คอมพาส ที่ออกมาวิเคราะห์ว่า ถ้าหากไม่ต่อ (LTV) แล้วจะมีผลแค่ไหน เขาบอกว่าจะมีผลทำให้สินเชื่อลดลงอย่างน้อย 1 หมื่นล้าน หรือ 2% จากประมาณการเดิม ในเรื่องสัญญาที่ 1 ที่ 2 เมื่อย้อนกลับไปว่า สัญญาที่ 1 (สินเชื่อซื้อบ้านหลังแรก) ไม่กระทบเลย เพราะว่าก่อนโควิดเล็กน้อยธนาคารแห่งประเทศไทยมีการผ่อนคลายมารอบหนึ่งแล้ว

กล่าวคือ เงินกู้สัญญาที่ 1 กู้ได้ 100% บวกสินเชื่อ top up 10% (ซื้อเฟอร์นิเจอร์ และตกแต่งต่อเติม) ด้วย ไม่ว่าจะเงินกู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านแนวราบ

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีการสำรวจจากผู้ซื้อ 927 ราย ในจำนวนนี้โดนปฏิเสธสินเชื่อ 42% ถ้าเป็นอาคารชุดยอดปฏิเสธสินเชื่อน่าจะมากกว่านี้ ในเดือนมิถุนายน-ธันวาคม 2563 ช่วง 6 เดือน 927 ราย ทั้งกรุงเทพฯ*-ปริมณฑล และต่างจังหวัด โดยต่างจังหวัดสำรวจแค่ชลบุรีและภูเก็ต ใน 42 ราย มีคนกลุ่มหนึ่งอาจทำให้ข้อมูลคลาดเคลื่อนไปเพราะว่าเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย ก็คือกลุ่ม 20%

ตัวเลขแต่คร่าว ๆ ก็คือว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อใน 42% แบ่งเป็น กลุ่มแรกถูกปฏิเสธสินเชื่อ อีกกลุ่มใน 42% ถูกยกเลิกโดยสาเหตุอื่น ๆ เช่น ลูกเจ็บป่วย พ่อไม่สบาย เกิดการเปลี่ยนแปลงของครอบครัว เพราะงั้นเพียว ๆ เลยของ 42% ก็ยังมีอีก 30% ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อด้วยเหตุผลต่าง ๆ

ตัวเลขที่น่าสนใจคือปัญหาผู้กู้ร่วมมียอด 23% ที่หาผู้กู้ร่วมไม่ได้ กลุ่มนี้ก็จะเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย แล้วตัวเลขก็จะไม่ไปปรากฏที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ไม่ไปปรากฏในแบงก์ไหนเลย แต่โดยรวมน่าจะเป็นสัดส่วน 9% ของสินเชื่อรวมทั้งหมดใน 23%

มีการสัมภาษณ์ด้วยว่ามาจากสาเหตุอะไร เช่น ผู้กู้ร่วมไม่อยากมีความผูกพันไปถึง 20-30 ปี ผู้กู้ร่วมไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ร่วมเพราะว่าธนาคารพาณิชย์จะให้ผู้กู้ร่วมต้องเซ็นร่วมเลย แล้วก็เป็นผู้กู้ร่วมแต่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม และผู้กู้ร่วมต้องกลายเป็นสัญญาที่ 2 ทันที เมื่อตนเองจะซื้อบ้าน ก็ไม่ใช่ผู้ค้ำ

ก็มีการแลกเปลี่ยนกับเราว่า ทำยังไงที่จะต่อรองให้ผู้กู้ร่วมกลายเป็นผู้ค้ำประกันสินเชื่อได้ไหม เพราะเขาจะได้ไม่เป็นสัญญาที่ 2 (เมื่อต้องการซื้อบ้านหลังแรกของตนเอง) เพราะฉะนั้น ตัวเลขส่วนหนึ่งจะไม่ไปเรากฎที่ไหนเลย เพราะเขาซื้อไม่ได้

ประเด็นหลักแบงก์เข้มปล่อยกู้

เรามาดูข้อเท็จจริงในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินก่อน เรื่องแรก แน่นอนว่าสถาบันการเงินทุกแห่งจะพิจารณาสินเชื่อรวดเร็วมากเลย ถ้ามีรายได้ประจำสำหรับทำงานในหน่วยงานของรัฐหรือรัฐวิสาหกิจ รองลงมาคือหน่วยงานเอกชนที่มีคอนแทร็กต์อยู่กับแบงก์ในการหักเงินเดือน พิจารณาเร็วมากประมาณ 3 วันหรือวันนี้ก็ตอบได้เลยว่าอนุมัติสินเชื่อหรือเปล่า

ประเด็นที่ 2 ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางเข้าถึงสินเชื่อยาก มักจะต้องมีผู้กู้ร่วมซึ่งเป็นบุคคลในครอบครัวหรือมีฐานะการเงินแข่งแรงกว่า

ประเด็นที่ 3 โครงสร้างรายจ่ายไม่เหมือนกันแม้ว่าจะกู้ 100% ก็จะเห็นว่าไม่เหมือนกันในแต่ละประเทศ ของไทยมีค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นปัจจัยบวกตอนที่มีการผ่อนคลาย มีภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าใช้จ่ายมิเตอร์น้ำ-ไฟ ต้องมีจ่ายค่าส่วนกลางอย่างน้อย 2-3 ปี

บางประเทศทำเสร็จปุ๊บไม่ต้องจ่ายล่วงหน้าเพราะว่าเทศบาลรับไปดูแลทั้งหมดเลย ทั้งสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะในโครงการ อาทิ สโมสร สระว่ายน้ำ แต่โครงสร้างของบ้านเราไม่เหมือนกัน ค่าใช้จ่ายไม่เหมือนกัน

แล้วก็ของเราการซื้อขายบ้านจะเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาเสียภาษีเต็มทุกทอด ในขณะที่หลายประเทศเป็น Capital Gain คือเสียแค่ส่วนต่าง เช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านเป็นบ้านมือ 2 ขายไปราคา 4 ล้าน ก็เสียภาษีแค่ 1 ล้าน แต่ของเราขาย 4 ล้านก็คิดภาษีเต็ม 4 ล้าน โครงสร้างของรายจ่ายมันไม่เหมือนกันในแต่ละประเทศ ก็เลยไม่อยากให้มองว่าในส่วนของให้กู้ 100% มันเยอะเกินไป เพราะมันมีรายจ่ายไม่เหมือนกัน

ประเด็นที่ 4 ทำไมปัจจัยสถาบันการเงินต้องการผู้กู้ร่วม แบงก์เดี๋ยวนี้ตอบได้ คือ

4.1 ผู้กู้ร่วมรายได้ก็อาจจะปริ่ม ๆ นิดนึงที่จะผ่อนบ้าน แต่ว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้าก็จะแข็งแรงขึ้นที่จะสามารถพึ่งพาตัวเองได้ กลุ่มนี้แบงก์เขาต้องการผู้กู้ร่วมแน่นอน

4.2 เกณฑ์ของแบงก์พาณิชย์หรือแบงก์รัฐทุกแห่งก็คือ อาจจะเป็นพวก startup จดทะเบียนมาไม่ถึง 1-2 ปีแล้วแต่แบงก์ ถ้ากู้ไม่ได้ก็ต้องหาผู้กู้ร่วมทั้งที่ประกอบธุรกิจมากแล้ว 1-2 ปี ก็มีหลายเกณฑ์

4.3 ผู้กู้ที่ทำอาชีพอิสระจะขายของตลาดนัด ขับรถรับจ้าง ก็เข้าถึงสินเชื่อยากเพราะไม่มีรายได้แน่นอน มีรายได้ประจำแต่เป็นเงินสดกลุ่มนี้แบงก์ก็ต้องการผู้กู้ร่วมเหมือนกัน

4.4 กลุ่มผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์ทั้งหลาย ซึ่งแนวโน้มของสังคมไทยจะเป็นลักษณะนี้มากขึ้น แม้จะเป็นวิศวกรหรือสถาปนิก กรณีนี้แบงก์ก็อยากหาผู้กู้ร่วมที่มีรายได้ประจำอยู่ดี กลุ่มที่ค้าขายออนไลน์วันนี้สรรพากรเปิดโอกาสให้ใช้คอนโดมิเนียมเป็นที่ตั้งแล้วก็สามารถออก vat ได้ แต่ปกติก็ใช้บ้านเป็นสำนักงานได้อยู่แล้ว โดยทั่วไปจดทะเบียนการค้าได้ กลุ่มนี้ก็มีมากขึ้นเรื่อย ๆ

ผมคิดว่าในอนาคตโครงสร้างพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน อันนี้ก็ไม่เกี่ยวกับธนาคารแห่งประเทศไทย อาจจะต้องมีการเปลี่ยนแปลง คนกลุ่มนี้มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ ในสังคมไทย

ทั้งหมดนี้เป็น 4 ข้อที่อยากสะท้อนให้เห็นเท่านั้นเองในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

กำลังซื้อระดับล่างเข้าไม่ถึงสินเชื่อ

ประเด็นคือเข้าใจดีว่า LTV เป็นเรื่องผลกระทบของภาพโดยรวม แต่กลุ่มผู้กู้ที่ผมพูดมาทั้งหมดเข้าไม่ถึงสินเชื่อเลย และซื้อบ้านไม่ได้เลย แล้วก็รวมถึงบ้านบีโอไอด้วย (บ้านราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย) เพราะว่าในสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีคนทำบ้านบีโอไอด้วย ที่ชลบุรีมีทำเยอะมากเลย เขาบอกว่าปฏิเสธสินเชื่อเกินกว่าครึ่งหนึ่ง แต่ก็ยังมีดีมานด์กลุ่มนี้สูงมาก

และกลุ่มนี้ไม่มีทางที่จะมีเงินดาวน์ได้ เพราะปัจจุบันเช่าอยู่ เขาไม่มีทางที่จะดาวน์บ้านพร้อมกับเช่าอพาร์ทเมนต์ได้ เป็นไปได้ไหมที่จะลดความถี่ของช่วง LTV เช่น กลุ่มขอสินเชื่อซื้อราคาต่ำกว่า 5 ล้านลงมา

ซึ่งเป็นสินค้าจำเป็น กลุ่มราคา 5-10 ล้านเป็นยังไง กลุ่มราคา 10 ล้านขึ้นไปเป็นยังไง เพื่อว่าถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยพอจะพิจารณาทบทวนได้เฉพาะกลุ่มที่มีความจำเป็น แล้วก็ตอบโจทย์เรื่องบ้านล้านหลังด้วย ตอบโจทย์เรื่องบ้านบีโอไอด้วย

ซึ่งบ้านบีโอไอก็เข้าใจว่าทางธนาคารอาคารสงเคราะห์พยายามที่จะขอบีโอไอขยับราคาขึ้นไป ไม่เช่นนั้นบ้านบีโอไอไม่สามารถที่จะอยู่บ้าน 70 ตารามเมตร 3 ห้องนอน 1 ครอบครัวได้เลย บ้านราคา 1 ล้านเศษ ๆ ไม่มีในตลาดแล้ว แล้วถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียมแค่ 20 กว่าตารางเมตรเท่านั้นเอง อันนี้คือคุณภาพชีวิต พูดในเชิงสังคมด้วย

และผมเชื่อว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ด้วยแรงกดดันต่าง ๆ ที่จะพูดถึงต่อไปนี้ จะทำให้ บ้าน 2 ล้านบาทที่เป็นทาวน์เฮาส์จะไม่มีในตลาดด้วย แล้วก็จะถูกทดแทนด้วยคอนโดมิเนียม 30 ตารางเมตร ซึ่งอยู่เป็นครอบครัวไม่ได้ ผมคิดว่าเป็นโครงสร้างที่เกิดขึ้นแน่นอน แล้ววันนี้บ้านล้านหลังเกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม

เพราะงั้นราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ปรากฎตัวในในศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ปีนี้เปิดเพิ่มขึ้นเป็น 100% แต่ว่าเทียบจากฐานที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี แล้วก็ราคาคอนโดมิเนียมก็ต่ำลงด้วย บ้านล้านหลังที่เป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน

ผมเชื่อว่าถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยยังผ่อนคลาย (LTV) ต่อไปแต่ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อปีนี้ไม่ได้สำรวจจริง ถามทุกคนที่เจอเลยว่าสินเชื่อเยอะไหม ทุกคนพูดตัวเลขที่ไม่ต่างจากปี 2563 ก็คือ 40-50% กว่า รวมถึง Pre approve ด้วย เพราะถ้า Pre approve ไม่ผ่านก็ไม่มาขอสินเชื่อ

ผมคิดว่าที่สถาบันการเงินเข้มงวด ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็สะท้อนว่าแม้จะผ่อนคลายเกณฑ์ LTV แล้วสถาบันการเงินก็ยังมีความเข้มงวด รอบครอบ ระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่ดี เพื่อไม่ให้กระทบต่อตัวการกันสำรองของแบงก์เอง ถ้าหนี้เสียแบงก์ก็ต้องกันสำรองเยอะ

ปีนี้ก็ 3 ไตรมาสแรกสินเชื่อก็ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีในช่วงโควิดก็ยังเป็นปัจจัยที่ยังท้าทายอยู่แม้ว่าผู้บริหารกระทรวงการคลัง หรือท่านรองนายกรัฐมนตรีบางท่านให้สัมภาษณ์ว่า จะมีการต่อมาตรการนี้ ซึ่งได้กล่าวถึงเรื่องนี้เป็นระยะ ๆ มาแล้ว แต่ว่าก็ยังมีความไม่แน่นอนอยู่

กลุ่มลูกค้าที่มีการซื้อขายอสังหาฯ ได้คอมมิตไว้แล้วในเรื่องของการลดหย่อนค่าโอน ค่าจดจำนอง ก็จะมีความผูกพันกับผู้ประกอบการต่อไปถ้าเกิดมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองไม่ต่ออายุให้

LTV ดันบ้านมือสองโตก้าวกระโดด

ผมคิดว่าปี 2564 มีปัจจัยบวกแค่ 2 เรื่อง คือ

1.มาตรการผ่อนปรน LTV กับเรื่องลดค่าโอน-จดจำนอง ผลจากตรงนี้ผมคิดว่าไม่ได้มีผลกับการซื้อขายบ้านใหม่ แต่ตัวเลขของศูนย์ข้อมูลฯ มีชัดเจนว่าบ้านมือสองเติบโตแบบก้าวกระโดดในปี 2564 ที่ผ่านมา

ผมคิดว่าน่าจะมาจาก 2 ปัจจัยเช่นเดียวกัน ไม่ใช่แค่ผู้ซื้อ ไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการ ยังเป็นเรื่องของการแก้ปัญหาหนี้ในภาคครัวเรือนในการที่จะต้องขายบ้านออกไปเพื่อชำระหนี้

การยกระดับคุณภาพชีวิตก็เป็นเรื่องหนึ่ง จะขายบ้านเก่า ซื้อบ้านใหม่ แล้วได้ลดค่าธรรมเนียม กู้ได้เต็ม 100% ขายบ้านมือสองได้ง่ายขึ้น เพราะปีที่แล้วก็เป็นปีเดียวที่อายุมาตรการนี้ที่ได้ลดค่าโอน-จำนองให้กับบ้านมือสองด้วย ก่อนหน้านี้ไม่ได้

การโตแบบก้าวกระโดดของบ้านมือสองสะท้อนอีกภาพหนึ่งในภาพแมโครก็คือ เป็นช่วงเวลาที่สถาบันการเงินสามารถจะปรับโครงสร้างหนี้กับหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกัน ทำให้บ้านมือสองโตแบบก้าวกระโดด มันก็เป็นผลถึงภาพรวมเศรษฐกิจของสถาบันการเงินด้วยเหมือนกัน ถ้าหากจะมีการผ่อนคลายไปอีกสักระยะหนึ่ง

ปัจจัยกดดัน-ราคาประเมินที่ดินใหม่

อัตราดอกเบี้ยสูงสุดอยู่ที่ 3.5% ตอนเดือนตุลาคม 2554 อันนี้ก็เป็นความท้าทายแน่นอน ผมเรียกว่าดอกเบี้ยชี้นำว่าดอกเบี้ยแท้จริงจะเป็นยังไง มีธนาคารอาคารสงเคราะห์ประกาศว่าจะตรึงดอกเบี้ยไปจนถึงมกราคม 2566 นอกนั้นแบงก์ต่าง ๆ ก็ทยอยปรับแล้ว

สำหรับราคาประเมินที่ดินที่ปรับในรอบ 7 ปี เพราะทุกวันนี้เรายังใช้บัญชีราคาประเมินของปี 2559 อยู่ ราคาประเมินสะท้อนใน 2 เรื่องด้วยกัน

1.สะท้อนในเรื่องเงินโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องเพิ่มสูงขึ้น ในรอบ 7 ปี ถ้าราคาปรับแล้วโดยเฉลี่ยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลก็ปรับ 10% ต้น ๆ แน่นอนว่าแต่ละพื้นที่ก็ปรับไม่เท่ากัน จะเป็นคอสต์ขึ้นมาแน่นอนในปี 2566 ข้างหน้านี้

2.ราคาประเมินจะมีผลต่อการไปปรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดทั่วประเทศ สิ่งที่เราเคยเสียอยู่ก็ต้องเสียภาษีนี้มากขึ้นแน่ ๆ

“ค่าแรงขั้นต่ำ” ปัญหาโลกแตก

เรื่องค่าแรงขั้นต่ำมีการปรับไปแล้วตั้งแต่ตุลาคม 2565 ในภาคอสังหาฯ เราทราบดีว่าค่าแรงเหตุผล 1 ใน 3 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยพูดถึง ก็คือเรื่องของอัตราจ้างดีขึ้น แต่เราก็เข้าใจกันดีว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์จริงๆ แม้จะขายได้แต่ก็มีปัญหาเรื่องการขาดแคลนแรงงาน การนำเข้าอะไรต่าง ๆ อาจไม่ติดเกณฑ์ในบ้านเรานัก แต่ติดเกณฑ์ที่ประเทศต้นทางซึ่งจะเป็นอุปสรรคอยู่ดีในเรื่องของแรงงาน

ทั้งนี้ เรากำลังจะมีการเลือกตั้งทั่วไปในเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2566 ถ้าค่าแรงปรับขึ้นไปแบบนั้น (นโยบายหาเสียงวันละ 600 บาท) จริง ผมคิดไม่ออก เพราะเราเคยเผชิญปัญหา รปภ. 9,000 บาทเพิ่มเป็น 18,000 บาทกันมาแล้วแต่เก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นไม่ได้ มันคือตัวเลขจริงที่มันเกิดขึ้นทุกบริษัท

ผมคิดว่าถ้าเศรษฐกิจมันแก้ง่ายขนาดนั้น ทำไมไม่ไปที่ค่าแรงขั้นต่ำ 1,000 บาทเลย

ราคาวัสดุ “ทรงตัวสูง”

ในด้านราคาน้ำมันมี 2 ปัจจัย คือ ใช้เป็นปัจจัยผลิตทางตรง และใช้เป็นปัจจัยผลิตทางอ้อม อย่างค่าขนส่ง วัสดุก่อสร้างเราหนักทุกชนิด จะมีผลตั้งแต่เรื่องค่าถมดิน อิฐ หิน ดิน ทราย ปูน ทำถนน จนกระทั้งถึงคอนสตรักชั่นคอสต์เรต กระทบกับการขนส่ง ยังไม่ได้พูดถึงรัสเซีย-ยูเครน หรือสินค้าที่ทำให้ราคาสูงขึ้น น้ำมันดีเซลที่รัฐบาลตรึงราคาอยู่ที่ 34.94 บาท ผมเช็คราคา วันที่ 2 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา อยู่ที่ว่ารัฐบาลจะแบกรับหรือกองทุนน้ำมันฯจะแบกรับต่อไปยังไง เป็นสิ่งที่ท้าทายแน่ ๆ ว่าวัสดุก่อสร้างยังไงก็ลงยาก

ถ้าเกิดว่าราคาน้ำมันยังทรงตัวในราคาสูง ดิน 1 คัน 500 บาท แต่ดินที่มาถึงเรา 3,000 บาท บวกเป็นค่าขนส่งหมดเลย ราคาวัสดุอ่อนตัวลงมาบ้างถ้าเทียบเดือนต่อเดือนที่ผ่านมา แต่ยังทรงตัวในราคาสูงทุกรายการ เป็นสิ่งที่เราต้องเผชิญหน้ากับมัน

พื้นที่ส่วนกลางแบกภาษีที่ดิน

ประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งราคาประเมินที่ดินปรับแน่นอน ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาพอสังหาริมทรัพย์เรื่องที่

1. เราต้องการสาธารณูปโภค ที่ดินเป็นสาธารณูปโภค ก่อนหน้านี้ทุกคนเข้าใจว่าได้รับยกเว้น สำหรับบ้านจัดสรรที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคได้รับการยกเว้น แต่ซุ้มโครงการ ที่ตั้งนิติบุคคล ไม่ได้รับการยกเว้น

2.บริการสาธารณะ สโมสร สระว่ายน้ำ ไม่ได้รับการยกเว้น ในการเก็บภาษีที่ดิน 3 ปีที่ผ่านมา รัฐผ่อนคลายโดยลด 90% เลยไม่รู้สึกว่ากระทบอะไร แต่ปี 2565 หลายท่านทราบแล้วว่าทำไมภาษีมันขึ้นไปเยอะจัง สโมสร สระว่ายน้ำหลายแห่งคิดค่าภาษี บรรทัดฐานแต่ละท้องถิ่นไม่เท่ากัน เพราะบางเทศบาล บางอบต.บอกว่า ตัวสโมสร สระว่ายน้ำใช้ประโยชน์ร่วมกันก็คือไม่คิดภาษีเลย

แต่หน่วยงานการปกครองส่วนท้องถิ่นบอกว่าคิดเต็มจากฐานภาษีประเภทอื่น ๆ ล้านละ 3,000 บาท ไม่ใช่ฐานภาษีที่อยู่อาศัยที่จ่ายล้านละ 200 บาท

ผมเข้าใจว่าทั้ง 4 สมาคมได้ลงนามเรื่องนี้เพื่อขอให้แก้ไขให้ประเมินภาษีประเภทที่อยู่อาศัย และส่งผ่านไปที่หอการค้า ซึ่งอาจจะเป็นการคลาดเคลื่อนกันตอนร่างกฎหมาย

3.ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการที่ไม่ใช่สาธารณประโยชน์ ถนนได้รับการยกเว้นเพราะมีกฎกระทรวงบอกว่าพื้นผิวถนนได้รับการยกเว้น พื้นผิวถนนของปั๊มน้ำมันไม่ได้รับการยกเว้นที่เป็นคอนกรีตเพราะถือว่าใช้ประกอบการ แต่ที่ดินอันเป็นที่ตั้งของทางเข้าออกไม่ได้รับการยกเว้น ก่อนหน้านี้เขาเก็บล้านละ 3,000 บาท นั่นคือจัดเก็บฐานภาษีประเภทอื่น ๆ

แต่เรื่องนี้ในปี 2564 ได้มีวินิจฉัยอุทธรณ์แล้วว่า ที่ดินที่ใช้เป็นทางเข้าออกโครงการจัดสรร และอาคารชุด ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ให้เก็บล้านละ 3,000 บาท ให้เก็บล้านละ 200 เพราะถือว่าเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย ถือเป็นบรรทัดฐานที่ดีที่จะวินิจฉัยต่อไปได้ว่า สโมสร สระว่ายน้ำ ใช้เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย ไม่คิดภาษีล้านละ 3,000 บาทได้ไหม คิดแบบที่อยู่อาศัยได้ไหม

ผมคิดว่าระหว่างที่กฎหมายยังไม่ได้แก้หรือยังไม่ได้ออกเราก็ปรับตัวก่อนแล้วกัน คือทุกสโมสร สระว่ายน้ำที่ในอดีตมันจะอยู่ในแปลงจำหน่าย จริง ๆ จัดสรรให้ไปแก้ได้ ให้เป็นสาธารณูปโภคก็ได้ ให้เป็นบริการสาธารณะก็ได้ ตอนนี้เริ่มมีหลายโครงการที่ออกแบบให้สระว่ายน้ำเป็นสาธารณูปโภค

ข้อเสียมีแค่ว่าสาธารณูปโภคนั้นจัดเก็บเงินไม่ได้ แต่ว่าไม่ต้องเสียภาษีที่ดินตรงนั้น แล้วตอนนี้เริ่มมีนิติบุคคลปฏิเสธการรับโอนสโมสร สระว่ายน้ำ เขาบอกต้องเสียภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

คุณชรินทร์ สัจจามั่น ท่านได้ให้สัมภาษณ์ไว้เมื่อ เมษายน 2565 เรื่องบริการสาธารณะสโมสรมันน่าจะเกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัย มันน่าจะวินิจฉัยเป็นแบบที่อยู่อาศัยได้ ไม่ใช่ล้านละ 3,000 บาท แต่ว่ายังเป็นแค่ความเห็นของท่าน ทั้งหลายทั้งปวงต้องไปเข้าคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินฯ ชุดใหญ่ ต้องมีคนเสนอไปถึงจะมีวินิจฉัย

“แลนด์แบงก์” ภาษีแพงเท่าตัว

มันมีประเด็นว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาคารชุด ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค บริการสาธารณะของอาคารชุดไม่ต้องเสียภาษีเลย สโมสร สระว่ายน้ำไม่เสียภาษีเพราะใช้คำว่าทรัพย์สินส่วนกลาง และสโมสร สระว่ายน้ำ ศูนย์เด็กเล็ก อะไรก็แล้วแต่ของการเคหะแห่งชาติได้รับการยกเว้นหมด

ผมคิดว่านี่อาจจะเป็นความคลาดเคลื่อนตอนที่ร่างกฎหมาย เพราะตอนร่างกฎหมายภาษีที่ดินฯ เอาบ้านจัดสรรไปพิจารณาร่วมกับนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะของนิคมอุตสาหกรรมมัมมีประโยชน์ หาประโยชน์ได้ ตอนนั้นผู้ร่างให้สัมภาษณ์แบบนี้ว่า ได้ประโยชน์ เก็บเงินได้ ในนิคมอุตสาหกรรมอาจมีบำบัดน้ำเสียซึ่งเก็บเงิน มีโรงไฟฟ้าเก็บเงิน มีประปาเก็บเงิน แต่บ้านจัดสรรไม่มีอะไรได้เก็บเงินเลย

สิ่งที่เราจะปรับตัวก่อนคือ 1 อย่ารีบขอเลขบ้านเร็ว คู่มือขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นบอกว่า บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ไม่ถือว่าอยู่ในฐานภาษี ประเด็นของเราคือสต๊อกหลังจากพ้น 3 ปีแล้ว ปัจจุบันภาษีให้คิดล้านละ 3,000 บาท ไม่ได้เก็บแบบที่อยู่อาศัยด้วย สต๊อกสินค้าอื่นไม่ได้เสียภาษี ผมเข้าใจว่าคำขอเรื่องนี้ขอให้พิจารณาด้วย

ข้อสังเกตที่สำคัญคือเรามีการผ่อนคลายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เพราะฉะนั้น ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเสียภาษีนิดเดียว แต่อย่าลืมว่าปี 2565 นี้ภาษีที่รกร้างคิดเต็มจำนวน และปีหน้านับเป็นปีที่ 4 ค่าใช้จ่ายที่เคยเสียจาก 10,000 บาทจะกลายเป็น 100,000 บาทในปี 2565 และกลายเป็น 200,000 บาทในปี 2566 อันนี้เป็นข้อควรระวังสำหรับแลนด์แบงก์ทั้งหลายที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

ทางกระทรวงมหาดไทยประกาศเลื่อนเวลาแล้วทุกอย่าง 2 เดือน ใครที่จะเสียภาษีเมษายนก็เลื่อนไปมิถุนายน ผ่อนชำระได้ 3 งวดจนถึงสิงหาคม แล้วก็สิ่งที่ คกร.พยายามเสนอรัฐบาลคือเรื่องเบี้ยปรับ ถ้าเขาทวงแล้วไม่ไปจ่ายคิดเป็น 40% เงินเพิ่มก็ร้อยละ 12 ต่อปี

ผมเห็นข่าวว่าบริษัทใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ที่ทำโรงแรมก็ออกมาเรียกร้องรัฐบาลให้ช่วยโรงแรมเล็ก เพราะว่ายังไม่ฟื้น ฟื้นแต่โรงแรมขนาดใหญ่ โรงแรมขนาดใหญ่เคยได้ค่าห้องคืนละ 20,000 บาท ตอนนี้ก็เหลือคืนละ 10,000 บาท แต่โรงแรมขนาดเล็กเขาไม่ฟื้น อันนี้คือข้อที่จะเป็นคอสต์ต่อไปในปี 2566

ผังเมืองนนทบุรี-เข้มสุดในประเทศ

ผมมาเตะเรื่องของกฎหมายสั้น ๆ ข้อกำหนดจัดสรรกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงไม่มาก แค่ต้องใช้หลอดไฟ LED ซึ่งก่อนหน้านี้เราใช้อยู่แล้ว แต่การไฟฟ้านครหลวงไม่ยอมรับ ตอนนี้ก็เป็นนโยบายแล้ว 2.ต้องมีกล้องวงจรปิด CCTV ที่เพิ่มขึ้นไป แล้วก็ใช้คำว่าทางเข้าออกและจุดที่เหมาะสม

เดิมผมเห็นว่าตัว CCTV ควรจะเป็นบริการสาธารณะ ไม่ใช่สาธารณูปโภคเพราะมันซ่อมได้ เสียได้ มีหลายรุ่น มีหลายแบบ แต่ว่าออกมาแล้วว่าเป็นสาธารณูปโภคเราก็ต้องยอมรับตามนี้เพราะว่าเป็นกฎหมายแล้วปีนี้

ส่วนนนทบุรีมีการแก้ไขตั้งแต่ปี 2563 แล้ว เป็นตัวแบบของกรุงเทพฯ นนทบุรีน่าจะเข้มข้นที่สุดในประเทศไทยแล้ว เพราะนนทบุรีมีการเพิ่มจุดทิ้งขยะรวมไว้ในโครงการด้วย

คุณวสันต์ (เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) ก็พยามยามต่อสู้เรื่องนี้เต็มที่แล้ว จุดทิ้งขยะของกรุงเทพฯ ก็ยังไม่ผ่านการพิจารณา ก็คุยกันทั้งคืนว่าจุดทิ้งขยะรวมไม่ว่าที่ไหนหรือโครงการไหนก็ไม่มีใครชอบ เพราะว่ามันเป็นแหล่งก่อมลภาวะในโครงการ ถ้าเรื่องจุดคัดแยกขยะเราเห็นด้วย แต่นนทบุรีถูกบังคับใช้ไปแล้ว

เกณฑ์ถนนของนนทบุรีก็เปลี่ยนจาก 8 เมตรเป็น 9 เมตรเหมือนกรุงเทพฯ ที่จอดรถหน้าอาคารพาณิชย์เปลี่ยน

วีซ่าระยะยาว-ดึงต่างชาติได้ผล

เรื่องต่างชาติเข้ามาซื้อที่ดิน จริง ๆ ไม่ต้องพูดเรื่องกฎหมายแล้วเพราะว่าเรื่องมันผ่านไปแล้ว  ผมว่ารัฐบาลคงไม่กล้าหยิบยกในช่วงของการเลือกตั้งที่จะถึงในปี 2566 นี้ เพียงแต่จะอัพเดตเป็นข้อมูลข้อเท็จจริงก็แล้วกันว่า กฎกระทรวงที่ให้ชาวต่างชาติมาลงทุน 40 ล้านบาท ซื้อบ้านที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ มีมาตั้งแต่ปี 2545 มีมาตลอด 20 ปี

แต่ว่าคนที่จะเข้าถึงมันเข้าถึงยาก เพราะว่าลงทุน 40 ล้านบาทต้องทำเรื่องมีหลักฐานรับรองจากหน่วยงานที่ตัวเองไปลงทุน ก็ต้องทำเรื่องถึงอธิบดีกรมที่ดิน จากนั้นต้องนำความเห็นเสนอต่อรัฐมตรีมหาดไทย เพราะงั้นในตลอด 20 ปีมานี้มีคนใช้ช่องทางนี้เพียง 10 ราย ในจำนวนนี้ 2 รายได้สัญชาติไทยไป มันเลยเท่ากับว่ามีคนต่างชาติใช้ช่องทางนี้แค่ 8 รายเท่านั้นเอง ถึงจะออกมาก็ไม่ใช่ปัจจัยบวกอะไร เพียงแต่คนคิดว่ามันน่าจะดี

ส่วนการถือครองโดยทางอ้อมอันนี้เราไม่พูดถึงกัน ก่อนหน้านั้นก็มีข่าวตั้งแต่สิงหาคม 2565 ว่ารัฐบาลขายชาติ เซ็นบีโอไอออกมาให้มีที่ตั้งสำนักงาน ให้มีที่ตั้งบ้านพักคนงานอะไรต่าง ๆ กฎหมายนี้มีมาตั้งแต่ปี 2544 แล้ว ลงนามคนแรกโดย พ.ต.ท.ดร.ทักษิณ ชินวัตร ลงนามกันมาเรื่อย ๆ เขียนเหมือนกันทุกข้อ เพียงแต่ว่ามันเป็นประเด็นทางการเมืองไปแล้ว

จริง ๆ นี้นโยบายดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเป็นนโยบาลรัฐบาลที่พูดมาตลอด 2 ปี การจำกัดกลุ่มเป้าหมายก็เป็นเรื่องดี อย่างกลุ่มต่างชาติมั่งคั่งและผู้เชี่ยวชาญ 4 กลุ่มเราก็ต้องการเยอะนะ

แต่ผมว่าข้อที่จะได้ประโยชน์มากที่สุดคือ Long Term Visa เพราะว่าได้ถึง 10 ปี เปิดตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2565 ที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติสนใจเยอะ น่าจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับอาคารชุด ซึ่งชาวต่างชาติซื้อได้ 49% นั่นคือนโยบายรัฐมีทั้งบวก และลบ

ส่อง TOD รอบสถานีรถไฟฟ้า

เรื่องของ TOD-Transit Oriented Development กับเรื่องผังเมือ ในส่วนของ TOD เป็นนโยบายรัฐบาลอยู่แล้วเพราะสถานีรถไฟฟ้าตอนนี้เราจะมีจาก 100 สถานีไปเป็น 500 สถานี ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เรื่องของ TOD คือการนำที่ดินรอบสถานีมาใช้แบบผสมผสานแล้วก็พัฒนาอย่างกระชับ สามารถเข้าถึงได้ด้วยสิ่งแวดล้อมที่ดี ต้องเป็นจุดรวมของรถไฟฟ้า รถเมล์ รถตู้ ตัวแบบมาจากต่างประเทศ

แต่ผมคิดว่าเกิดยาก แต่เกิดได้ก็ต่อเมื่อมีการผ่อนคลายเรื่องผังเมืองด้วย จริง ๆ นโยบายรัฐบาลต้องการลดต้นทุนค่าขนส่ง เพิ่มการใช้ระบบราง เป็นทิศทางที่ดีที่เราจะมีตั้ง 500 สถานีรถไฟฟ้า แล้วก็จะเป็นตัวแบบให้กับสถานีในเมืองใหญ่ ๆ ในต่างจังหวัดด้วย แต่สิ่งสำคัญก่อนที่จะไปถึง TOD แก้ง่าย ๆ ก่อนไหมเรื่องกฎหมายที่จอดรถ มันทำได้เลย จริง ๆ

ก็มีการพูดถึงมานานแล้วเตรียมร่างกฎหมายไว้แล้วแต่มันไม่คลอดซักทีว่าที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่รัศมีเดินได้ ต่างประเทศจำกัดไว้ว่าไม่ให้มีที่จอดรถเยอะ ๆ เพราะต้องการให้คนใช้ระบบราง

ประการที่ 2 การขนส่งชุมชนต้องขออนุญาตง่ายหน่อย ขอสัมปทานไม่ได้เพราะมันไปทับสัมปทาน ใกล้ ๆ ของผมมี 3,000 หลังให้เข้ามาก็ไม่เข้า เพราะงั้นก็ถ้าขอขนส่งชุมชนได้ง่ายขึ้น อันนี้ลดต้นทุนโลจิสติกส์แล้ว ลดการนำรถออกจากบ้านแล้ว

ผังเมืองใหม่ กทม.ยื้ออีก 2 ปี

แล้วก็สิ่งที่ผู้ว่าราชการ กทม. (ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์) เข้ามาก็จะเลื่อนการบังคับใช้ผังเมืองออกไปอีก จริง ๆ ถ้าผังเมืองมีการผ่อนคลายก่อนในเรื่องของการใช้ประโยชน์ ในเรื่องของการเทรด FAR ซึ่งผมคิดว่าการเทรด FAR มันไม่ควรเทรดข้ามโซน ไม่ใช่เอา FAR ของมีนบุรีมาใส่ในกรุงเทพฯ มันจะทำให้เดนซิตี้ (กฎความหนาแน่นพื้นที่) เพี้ยนไปหมดเลย

แต่ TOD เขาให้เทรดบริเวณนั้นนะ สีเหลือง สีส้ม สีแดง สีน้ำตาล อาจจะผสมกันอยู่ตรงนี้ สร้างตึกสูงได้เลย แต่ว่าเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่สีเขียวคุณต้องยังคงเท่าเดิมหรือว่ามากกว่าเดิม

ผังเมืองกรุงเทพฯ ก็เป็นครั้งแรกที่ใช้ 9 ปีแล้ว เป็นครั้งแรกเพราะผังเมืองเดิมมีอายุ 5 ปี ต่ออายุได้ 1 ครั้ง ครั้งละ 1 ปี 2 ครั้ง กรุงเทพฯ เป็นแบบอย่างที่ผังเมืองใช้ 7 ปีทุกรอบ ต่างจังหวัดบางทีก็ขาดอายุไปบ้าง กรุงเทพฯไม่เคยพลาด

อันนี้ก็เป็นผลมาจาก พ.ร.บ.ผังเมืองที่ออกมาใหม่ปี 2558 ที่บอกว่าผังเมืองต่อไปไม่มีการหมดอายุ แต่ให้ทบทวนในช่วงเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่ทบทวนแล้วไม่ได้บอกว่าเมื่อไหร่แล้วเสร็จ เพราะฉะนั้น ตอนนี้ทั่วประเทศผังเมืองทบทวนแล้วยังไม่เสร็จจำนวนมากมาย ซึ่งมีทั้งผลบวกผลลบ

ผลบวกคือเรายังใช้ผังเมืองเดิมโดยไม่มีความเสี่ยงว่าผังเมืองจะเปลี่ยนแปลงยังไง ผลลบคือรถไฟฟ้าไปแล้วผังเมืองยังเหมือนเดิม เป็นสีเหลือง สถานีรถไฟฟ้ามีเพิ่ม 5 สถานีแล้วผังยังเป็นสีเขียวอยู่เลย ยังเป็นสีเขียวทแยงขาว บังคับทำบ้าน 1,000 ตารางวาอยู่เลย ใครทำบ้านจัดสรรต้องทำ 1,000 ตารางวาต่อแปลง

ผังเมืองที่จริงเตรียมคลอดอยู่แล้ว ท่านผู้ว่าฯ (ชัชชาติ) บอกว่าจะทบทวนใหม่ ใช้เวลาอีก 2 ปี เราก็จะใช้ผังเมืองกรุงเทพฯ ของเดิมเป็นเวลา 11 ปี พื้นที่ทางน้ำหลากหรือฟลัดเวย์ ได้แก่ คลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง สุวรรณภูมิ ตอนนี้มี 150,000 ไร่ ทุกท่านรู้อยู่แล้วว่าใครทำจัดสรรต้อง 1,000 ตารางวาต่อแปลง แต่ผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างร่าง ลดเหลือ 50,000 ไร่ ถ้าออกมาแล้วเป็นผลบวก

ในส่วนของฝั่งทวีวัฒนาไม่ต้องดีใจ เขาเปลี่ยนจากเขียวลายเป็นสีเหลืองแต่สำหรับบ้านจัดสรรเหมือนเดิม ก็คือบังคับ 100 ตารางวาเหมือนเดิม สีเขียวลายเหมือนกันแต่ข้อกำหนดไม่เหมือนกัน บริเวณปลายรถไฟฟ้าสายสีแดงเปลี่ยนเป็นสีส้ม สีแดงมากขึ้น ก็เป็นประโยชน์

ส่วนบางขุนเทียนท่านผู้ว่าฯ (ชัชชาติ) บอกว่าจะออกผังเมืองเฉพาะลาดกระบังกับบางขุนเทียน อันนี้บวกลบไม่แน่ใจเนื่องจากเราไม่เห็นแนวคิดของท่านคืออะไร ในการที่จะออกผังเมือง 2 ที่นี้ เพราะว่าพื้นที่บางขุนเทียนก็ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำ 1,000 ตารางวาต่อแปลงเหมือนกัน

ปีหน้า-อสังหาฯมีปัจจัยบวกน้อยมาก

ข้อสังเหตุที่อยากให้ทุกบริษัทระวังก็คือ

1.ในระหว่างนี้ทั่วประเทศมีการทบทวนผังจังหวัด

2.เวลาผ่านมา 5-6 ปีแล้วมีการออกผังเฉพาะ ยกตัวอย่างผังจังหวัดสีเขียวก็ทำทาวน์เฮาส์ได้ แต่ทำตึกแถวไม่ได้ สีชมพูทำคอนโดมิเนียม 100 ชั้นก็ได้ ได้หมดเลย แต่พอผังเมืองที่ออกมาเฉพาะพื้นที่สีเขียวเหมือนกันแต่ทำจัดสรรไม่ได้เลย ปทุมธานีก็เช่นเดียวกัน เดิมคลอง 4 ผังเมืองจังหวัดเป็นสีชมพูชนเขตอยุธยาทำได้หมดเลย แต่พอผังเมืองใหม่ออกคลอง 4 ข้ามคลองไปใกล้ถนนวงแหวน ทำจัดสรรไม่ได้เลย

เป็นความเสี่ยงมาก ๆ เลยของบริษัทที่ซื้อแลนด์แบงก์ไว้แล้วบนพื้นฐานของผังเมืองเดิม ผมคิดว่าเป็นข้อสังเกตุสำหรับทุกท่านที่ทำทั่วประเทศ ควรจะไปขอดูร่างผังเมืองที่ออกมามันขัดต่อผังเมืองจังหวัดหรือเปล่า ขัดกับผังเมืองเดิมรึเปล่า เพราะเขาถือร่างสุดท้ายเป็นเกณฑ์ ก็เป็นความเสี่ยงเหมือนกัน

ความเห็นของผมนะ กรุงเทพฯจะปรับขยายเวลากว่าจะบังคับใช้ผังเมืองอีก 2 ปีข้างหน้าในปี 2567 จริง ๆ สถานการณ์โควิดที่ผ่านมา บวกกับสถานการณ์อะไรที่จะเกิดขึ้นที่ไม่แน่นอน มันสะท้อนมาแล้วว่าต้องรักษาระยะห่าง

ดังนั้น ข้อที่จะเสนอผังเมืองคือต้องมีความยืดหยุ่นจริง ๆ เพราะบางพื้นที่ที่กำหนดในกรุงเทพฯ นั้น บางพื้นที่เราบอกว่าทำที่อยู่อาศัยได้ ห้ามทำสำนักงาน ห้ามมีร้านค้า แล้วเทรนด์ปัจจุบันเราทำงานที่บ้านก็ไม่รู้จะเรียกอะไร มันจะได้พึ่งพาตัวเองได้

แล้วก็ไม่ว่าชานเมืองหรือในเมืองก็เช่นเดียวกัน ผังเมืองควรมีความยืดหยุ่นพอสมควรในการที่จะเป็นที่อยู่อาศัยได้ เป็นพันธมิตรกันได้ หรือเป็นที่ตั้งสำนักงานขนาดเล็ก ๆ ได้

ทั้งหมดนี้เป็นมุมมองกับความเห็น 10 กว่าข้อ ผมมองว่ามีปัจจัยบวกน้อยมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ถือเป็นความท้าทายที่ทุกท่านต้องบริหารจัดการ

ขอบคุณข้อมูลจาก prachachat.net

---

ค่าเงินบาทเปิดเช้าวันนี้ ที่ระดับ 34.58 บาทต่อดอลลาร์

เงินบาทจะไม่ได้อ่อนค่าไปมากจนทะลุโซนแนวต้านสำคัญที่ระดับ 35.00 บาทต่อดอลลาร์ เนื่องจากผู้เล่นส่วนใหญ่ต่างก็รอจังหวะเงินบาทอ่อนค่า เพื่อทยอยขายเงินดอลลาร์

ค่าเงินบาทเปิดเช้านี้ ที่ระดับ 34.58 บาทต่อดอลลาร์ “แข็งค่าขึ้น”จากระดับปิดวันก่อนหน้า ที่ระดับ 34.80 บาทต่อดอลลาร์

นายพูน  พานิชพิบูลย์  นักกลยุทธ์ตลาดเงินตลาดทุน  ธนาคารกรุงไทยระยุว่าแนวโน้มค่าเงินบาท เรามองว่า แม้เงินบาทจะแข็งค่าขึ้นเร็วในช่วงเมื่อคืนที่ผ่านมา ตามการอ่อนค่าลงของเงินดอลลาร์และโฟลว์ขายทำกำไรทองคำ หลังราคาทองคำปรับตัวขึ้นทะลุโซนแนวต้านแตต่ทว่า การแข็งค่าของเงินบาทอาจเริ่มชะลอลง

เนื่องจากผู้เล่นในตลาดต่างรอผลการประชุมเฟด เพื่อประเมินแนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายของเฟด ก่อนที่จะปรับสถานะการถือครองที่ชัดเจนอีกครั้ง

อย่างไรก็ดี ในระหว่างวัน ก่อนที่ตลาดจะรับรู้ผลการประชุมเฟดในช่วงเช้ามืดของวันพฤหัสฯ เงินบาทก็อาจพอเคลื่อนไหวแข็งค่าขึ้นได้บ้าง ตามบรรยากาศเปิดรับความเสี่ยงของตลาด

รวมถึงฟันด์โฟลว์นักลงทุนต่างชาติที่อาจยังคงเข้าซื้อบอนด์ไทยทั้งระยะสั้นและระยะยาว ตามการปรับตัวลดลงของบอนด์ยีลด์ในฝั่งสหรัฐฯ
 

ทั้งนี้ เราประเมินว่า แนวรับสำคัญของเงินบาทอาจอยู่ในช่วง 34.50 บาทต่อดอลลาร์ ซึ่งเป็นระดับที่ผู้เล่นบางส่วนอาจทยอยขายทำกำไรการแข็งค่าต่อเนื่องของเงินบาทออกมาบ้าง และเชื่อว่า ผู้เล่นส่วนใหญ่จะยังไม่รีบปรับสถานะถือครองจนกว่าจะรับรู้ผลการประชุมเฟด ซึ่งเราประเมินว่า หากผลการประชุมเฟด คาดการณ์ดอกเบี้ยเฟด (Dot Plot) และ

ถ้อยแถลงของประธานเฟดต่างสะท้อนความจำเป็นของการเดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่อง จนอาจแตะระดับสูงสุดที่มากกว่าระดับ 5.00% ที่ตลาดคาดการณ์ล่าสุด หรือมีความ “Hawkish” มากกว่าที่ตลาดคาด ก็อาจส่งผลให้ ผู้เล่นในตลาดกลับมาอยู่ในภาวะระมัดระวังตัวมากขึ้น ส่งผลให้เราอาจเห็นเงินดอลลาร์ปรับตัวแข็งค่าขึ้น พร้อมกับการปรับตัวขึ้นของบอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ

กรณีดังกล่าวอาจเห็น การย่อตัวของราคาทองคำ และการอ่อนค่าลงของเงินบาทได้ แต่เรามองว่า เงินบาทจะไม่ได้อ่อนค่าไปมากจนทะลุโซนแนวต้านสำคัญที่ระดับ 35.00 บาทต่อดอลลาร์ เนื่องจากผู้เล่นส่วนใหญ่ต่างก็รอจังหวะเงินบาทอ่อนค่า เพื่อทยอยขายเงินดอลลาร์ หรือ เพิ่มสถานะ Short USDTHB (มองว่า เงินบาทจะแข็งค่าขึ้น)

การเคลื่อนไหวของเงินบาทที่ผันผวนสูงในช่วงที่ผ่านมาได้สะท้อนถึงความจำเป็นของการใช้เครื่องมือป้องกันความเสี่ยงที่หลากหลายมากขึ้น ทำให้เราคงแนะนำ ผู้ประกอบการควรใช้กลยุทธ์ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่หลากหลายมากขึ้น

โดยเฉพาะการใช้ Options ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการป้องกันความเสี่ยงได้ดีในช่วงที่ตลาดผันผวนหนัก
 

มองกรอบเงินบาทวันนี้ คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 34.50-34.70 บาท/ดอลลาร์
 

รายงานเงินเฟ้อทั่วไป CPI และเงินเฟ้อพื้นฐาน Core CPI (ซึ่งไม่รวมผลของราคาอาหารและพลังงาน) ของสหรัฐฯ ที่ชะลอลงมากกว่าคาดสู่ระดับ 7.1% และ 6.0% ตามลำดับ ได้หนุนให้ผู้เล่นในตลาดต่างมั่นใจมากขึ้นว่าเฟดจะชะลอการเร่งขึ้นดอกเบี้ยและมีโอกาสที่เฟดจะขึ้นดอกเบี้ยไปได้ไม่ไกลกว่าระดับ 5.00% ที่ตลาดคาดการณ์ไว้ (จาก CME FedWatch Tool)

โดยมุมมองดังกล่าวได้ส่งผลให้บรรยากาศในตลาดการเงินสหรัฐฯ ยังคงอยู่ในภาวะเปิดรับความเสี่ยง (Risk-On) และทำให้ ดัชนีหุ้นเทคฯ Nasdaq กลับมาปรับตัวขึ้น +1.01% ส่วนดัชนี S&P500 ก็สามารถปิดตลาด +0.73%
 

ส่วนทางด้านตลาดหุ้นยุโรป ดัชนี STOXX600 ของยุโรป พลิกกลับมาปรับตัวขึ้นกว่า +1.29% ตามบรรยากาศของตลาดการเงินที่เดินหน้าเปิดรับความเสี่ยง จากรายงานเงินเฟ้อสหรัฐฯ ที่ชะลอลงมากกว่าคาด ซึ่งได้ส่งผลให้หุ้นเทคฯ และหุ้นสไตล์ Growth ในฝั่งยุโรปต่างปรับตัวขึ้นแรง อาทิ ASML +4.2%, Adyen +4.0%

นอกจากนี้ ตลาดหุ้นยุโรปยังได้แรงหนุนจากการปรับตัวขึ้นของหุ้นกลุ่มพลังงาน (TotalEnergies +2.2%, Equinor +2.0%) หลังราคาน้ำมันดิบยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ตามการอ่อนค่าของเงินดอลลาร์และการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด COVID-19 ของทางการจีน

ตลาดบอนด์ มุมมองของผู้เล่นในตลาดที่ต่างเชื่อว่าเฟดจะชะลอการเร่งขึ้นดอกเบี้ยและอาจขึ้นดอกเบี้ยต่อได้ไม่เกิน 5.00% ไปมาก หลังเงินเฟ้อสหรัฐฯ ชะลอลงต่อเนื่อง ยังคงหนุนให้บอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ ปรับตัวลงราว -10bps ใกล้ระดับ 3.50%

อย่างไรก็ดี เรามองว่า บอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ อาจแกว่งตัว sideways จนกว่าตลาดจะรับรู้แนวโน้มการขึ้นดอกเบี้ยของเฟดในการประชุมเฟดเดือนธันวาคม (เช้าตรู่วันพฤหัสฯ นี้)

และมองว่า หากบอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ ปรับตัวขึ้น ก็อาจเห็นบรรดาผู้เล่นในตลาดทยอยเพิ่มการถือครองพันธบัตรรัฐบาลระยะยาวได้ (Buy on Dip) เพื่อเตรียมปรับพอร์ตการลงทุนให้พร้อมรับมือกับแนวโน้มเศรษฐกิจหลัก ทั้งสหรัฐฯ และยุโรปที่เสี่ยงจะเข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย

ในฝั่งตลาดค่าเงิน ภาวะเปิดรับความเสี่ยงของตลาดได้กดดันให้ เงินดอลลาร์อ่อนค่าลงหนัก เมื่อเทียบกับสกุลเงินหลัก โดยดัชนีเงินดอลลาร์ (DXY) ปรับตัวลดลงสู่ระดับ 104 จุด (หลุดจากโซนแนวรับสำคัญที่ 105 จุด อีกครั้ง)

นอกจากนี้ การปรับตัวลดลงของเงินดอลลาร์และบอนด์ยีลด์ 10 ปี สหรัฐฯ ได้ช่วยหนุนให้ราคาทองคำ (สัญญาทองคำตลาด COMEX ส่งมอบเดือน ก.พ.) สามารถปรับตัวขึ้นทะลุโซนแนวต้านแถว 1,800 ดอลลาร์ต่อออนซ์ สู่ระดับ 1,822 ดอลลาร์ต่อออนซ์ ได้ ซึ่งเรามองว่า การรีบาวด์ของราคาทองคำใกล้โซนแนวต้านดังกล่าว อาจทำให้มีผู้เล่นบางส่วนทยอยขายทำกำไรทองคำได้บ้าง ซึ่งโฟลว์ธุรกรรมดังกล่าวก็มีส่วนช่วยทำให้เงินบาทกลับมาแข็งค่าขึ้น

สำหรับวันนี้ ไฮไลท์สำคัญ คือ ผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของเฟด (FOMC) ซึ่งจะรับรู้ในช่วงเวลา 02.00 น. ของวันพฤหัสฯ ตามเวลาในประเทศไทย

โดยเรามองว่า แม้อัตราเงินเฟ้อสหรัฐฯ อาจผ่านจุดสูงสุดไปแล้วและมีแนวโน้มชะลอลง แต่แรงกดดันเงินเฟ้อที่ยังคงมีอยู่จะส่งผลให้ ธนาคารกลางสหรัฐฯ หรือ เฟด ตัดสินใจเดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่อง แต่ในอัตราชะลอลง (+50bps จาก +75bps) สู่ระดับ 4.25%-4.50%

และมีความเป็นไปได้ว่า ประธานเฟดรวมถึงบรรดาเจ้าหน้าที่เฟดอาจแสดงความกังวลแนวโน้มเงินเฟ้อพื้นฐานที่ยังอยู่ในระดับสูง (Core CPI ล่าสุด 6.0%)

ซึ่งอาจสะท้อนผ่านมุมมองของบรรดาเจ้าหน้าที่เฟดที่จะสนับสนุนการเดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยจนแตะระดับ 5.00% หรือ 5.25% (ค่ากลางของคาดการณ์อัตราดอกเบี้ยนโยบายสิ้นปี 2023 อาจอยู่ที่ระดับ 4.875%) รวมถึงการปรับประมาณการอัตราเงินเฟ้อทั่วไปและอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานเพิ่มขึ้นสำหรับปี 2022 และ 2023

ทั้งนี้ ผู้เล่นในตลาดจะรอจับตาการปรับประมาณการอัตราการเติบโตเศรษฐกิจและอัตราว่างงานของเฟด โดยเราคาดว่า ภาพเศรษฐกิจสหรัฐฯ ที่ชะลอตัวลงมากขึ้น อาจทำให้เฟดพิจารณาปรับลดอัตราการเติบโตเศรษฐกิจในปี 2023 สู่ระดับต่ำกว่า +1.0% (vs. +1.2% ในคาดการณ์ ณ การประชุมเดือนกันยายน) พร้อมปรับเพิ่มอัตราการว่างงานสู่ระดับ 4.6% (vs. 4.4% ในคาดการณ์ครั้งก่อน) 

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่าเงินบาทแข็งค่าทดสอบแนว 34.60 บาทต่อดอลลาร์ฯ มาเคลื่อนไหวอยู่ที่ระดับประมาณ 34.60-34.62 บาทต่อดอลลาร์ฯ ในช่วงเช้าวันนี้ (8.47 น.) เทียบกับระดับปิดตลาดวานนี้ที่ 34.81 บาทต่อดอลลาร์ฯ

โดยเงินบาทและสกุลเงินอื่นๆในเอเชียแข็งค่าขึ้นท่ามกลางแรงขายเงินดอลลาร์ฯ ซึ่งเผชิญปัจจัยกดดันเพิ่มเติมจากตัวเลขเงินเฟ้อของสหรัฐฯ ที่ออกมาต่ำกว่าคาด (CPI +7.1% YoY เดือนพ.ย. ตลาดคาดที่ 7.3%

ส่วน Core CPI +6.0% YoY เดือนพ.ย. ตลาดคาดที่ 6.1%YoY) ซึ่งยิ่งกระตุ้นกระแสการคาดการณ์เกี่ยวกับแนวโน้มการชะลอการปรับขึ้นดอกเบี้ยของเฟดที่น่าจะเริ่มเห็นตั้งแต่การประชุมในคืนนี้ 

สำหรับกรอบการเคลื่อนไหวของเงินบาทในวันนี้ คาดไว้ที่ 34.50-34.70 บาทต่อดอลลาร์ฯ ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามจะอยู่ที่สัญญาณเกี่ยวกับทิศทางนโยบายการเงิน ตัวเลขประมาณการเศรษฐกิจ

และ Dot Plots ของเฟด ข้อมูลอัตราเงินเฟ้อ (CPI) ของอังกฤษ รวมถึงทิศทางฟันด์โฟลว์ของนักลงทุนต่างชาติและกระแสของสกุลเงินเอเชียในภาพรวม

ขอบคุณข้อมูลจาก thansettakij.com

---

ลุ้นเดือดๆ “แจ๊ค สระบุรี” ชน “รอนนี่” สอยคิวอิงลิชโอเพ่น 2022

สองทุ่มคืนนี้เชียร์ “แจ๊ค สระบุรี” เดชาวัต พุ่มแจ้ง ชน รอนนี่ โอซัลลิแวน มือ 1 ของโลก ศึกสนุกเกอร์อาชีพโลก “อิงลิชโอเพ่น 2022”

ความเคลื่อนไหวการแข่งขันสนุกเกอร์อาชีพโลก รายการ “อิงลิชโอเพ่น 2022” ชิงเงินรางวัลรวม 427,000 ปอนด์ หรือประมาณ 18.1 ล้านบาท ที่ เบรนต์วูด เซ็นเตอร์ เมืองเบรนต์วูด ประเทศอังกฤษ โดยวันที่ 14 ธ.ค.นี้ 2 นักแทงไทยจะลงทำการโม่หัวคิว เริ่มจากคนแรก คือ “แจ๊ค สระบุรี” เดชาวัต พุ่มแจ้ง อดีตแชมป์สมัครเล่นโลกปี 53 จะพบกับ “เดอะร็อคเก็ต” รอนนี่ โอซัลลิแวน เจ้าของแชมป์โลก 7 สมัยชาวอังกฤษ ในฐานะมือ 1 ของโลก ในเวลา 20.00 น. ระบบ 4 ใน 7 เฟรม

ความพร้อมล่าสุด แจ๊ค ยังคงฟิตซ้อมดูแลตัวเองเป็นอย่างดีทั้งซ้อมเดี่ยวและคู่วันล่ะ 4-5 ชั่วโมงในค่ายวิคตอเรีย พร้อมมีความมุ่งมั่นในเกมนี้เต็มที่ ทั้งนี้ผลงานในอดีต เดชาวัต เคยเอาชนะนักแทงระดับตัวท็อปของโลกมาได้ถึง 7 คน เกมนี้ แจ๊ค บอกว่า เป็นเรื่องที่ดีในการเจอนักแทงขวัญใจตัวเอง ซึ่งตัวเองไม่มีอะไรจะเสียอยู่แล้ว แต่จะสู้เต็มที่ หากช่วง 4 เฟรมแรกออกอาวุธได้ ก็น่าจะมีลุ้นเหมือนกัน และตัวเองชอบแข่งขันกับนักกีฬาที่ฝีมือเหนือกว่า เพราะมันเป็นงานที่ท้าทายความสามารถตัวเอง ในทางกลับกัน รอนนี่ เขาน่าจะกดดันตัวเองมากกว่า หากแพ้มาก็คงเป็นอะไรที่เซอร์ไพร์สมาก ส่วนตัวเชื่อว่า น่าจะเป็นอีกหนึ่งเกมที่สนุกและเป็นเกมที่ประทับใจของตัวเองแน่นอน จึงอยากให้ทุกคนส่งกำลังใจเชียร์ตัวเองกันด้วย

ขณะที่นักแทงไทยอีกคนที่จะลงสนามในวันเดียวกันคือ “เอฟ นครนายก” เทพไชยา อุ่นหนู มือ 47 ของโลกที่ไล่ทุบ สจ๊วต บิงแฮม มือ 14 โลกชาวอังกฤษ แถมมีดีกรีเป็นอดีตแชมป์โลกมาขาดลอย 4-1 เฟรม จะเข้าไปพบกับนักแทงแดนมังกร เทียน เป็งเฟย มือ 53 โลก

ทั้งนี้ จะแข่งขันระหว่างวันที่ 12-18 ธ.ค. แชมป์รายการนี้จะรับ 80,000 ปอนด์ หรือราว 3.4 ล้านบาท ทั้งยังเป็นทัวร์นาเมนต์ประเภทเวิลด์แรงค์กิ้งรายการสุดท้ายของปี 2022 ที่จะคัดเอานักสอยคิว 32 คน ที่มีคะแนนสะสมเฉพาะฤดูกาลปัจจุบันที่ดีที่สุด ไปแข่งขันในรายการเวิลด์กรังด์ปรีซ์ 2023 ระหว่างวันที่ 16-22 มกราคม 2023 ที่เดอะเซ็นทอร์ เมืองเชลต์นัม ประเทศอังกฤษ โดย “แชมป์” จะได้รับเงินรางวัล 100,000 ปอนด์ หรือราว 4.27 ล้านบาท

ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com

---

5 อาหารบำรุงสมอง เพิ่มประสิทธิภาพเสริมความจำ

สมอง เป็นส่วนที่เราใช้งานมันอย่างหนักอยู่แทบทุกวัน  ไม่ว่าจะเรื่องงานหรือเรียน ถ้าวันหนึ่งสมองของเราเกิดผิดปกติขึ้นมา คงส่งผลกระทบต่อการดำเนินชีวิตของเรามากแน่นอน แล้วทำไมเราไม่หันมาดูแล บำรุง สมองของเราให้ดีอยู่ตลอดล่ะ รู้อย่างนี้แล้วตาม  Sanook! Health มาพบกับ 5 อาหารบำรุงสมองกันเลย 

1. ไข่

ในทุกบ้านย่อมมีไข่ติดไว้เสมอ เนื่องจากหาซื้อได้ง่าย และสามารถทำอาหารได้หลากหลายเมนู หากไม่รู้จะกินอะไร ไข่ มักจะเป็นสิ่งแรกที่นึกถึงเสมอ คิดอย่างนี้ได้ก็ดีแล้วล่ะ เพราะในไข่มีสารตัวหนึ่งชื่อว่า “โคลิน” ซึ่งช่วยในการพัฒนาระบบการทำงานของสมอง ดังนั้นอย่าลืมกินไข่กันด้วยล่ะ วันละ 2 ฟองกำลังดีเลย แต่ใครที่มีปัญหาเรื่องคอเลสเตอรอล อาจจะต้องลดไข่แดงหน่อยนะ

2. ปลา

“กินปลาเยอะๆ จะได้ฉลาด” คำนี้ที่เราได้ยินกันมาตั้งแต่เด็ก บอกเลยว่า มันคือเรื่องจริง เราควรกินปลาทะเลน้ำลึก เช่น ปลาแซลมอน ปลาทูน่า ปลาทู อย่างน้อยสัปดาห์ละ 2-3 ครั้ง เพราะในปลาทะเลน้ำลึกมีกรดไขมันและโอเมก้า 3 ซึ่งช่วยบำรุงเซลล์สมองและเสริมสร้างผนังเซลล์ประสาทในสมองของเราให้แข็งแรง ปลามีหลากหลายชนิด อย่ากินแค่ชนิดเดียวล่ะ จะได้ป้องกันสารพิษที่อาจอยู่ในเนื้อปลาได้

3. ถั่ว

ถั่ว อาหารว่างสุดโปรดของใครหลายคน เช่น อัลมอนด์ ฮาเซลนัท หรือจะเป็นถั่วลิสงที่เราคุ้นเคยกันดี ใครที่ไม่ชอบกิน ลองหันมากินดูนะ เพราะในถั่วมีไขมันดี โปรตีนเยอะ ไฟเบอร์สูง  แถมยังมีวิตามินอีซึ่งช่วยในเรื่องกระบวนการคิด ความจำ และวิตามินบี1 ที่ช่วยบำรุงสมอง ทำให้สมองของเราแข็งแรง รู้อย่างนี้ ไม่ลองไม่ได้แล้ว

4. ผลไม้ตระกูลเบอร์รี่

การทานผลไม้ตระกูลเบอร์รี่ ไม่ว่าจะเป็น สตรอเบอร์รี่ บลูเบอร์รี่ เชอร์รี่ นอกจากจะทำให้เราสดชื่นแล้ว ยังช่วยเสริมสร้างสุขภาพสมองของเราให้มีระดับไอคิว และกระบวนการคิดดีขึ้น พร้อมทั้งช่วยให้ระบบหมุนเวียนเลือดไปเลี้ยงสมองได้ดี และปรับความดันเลือดให้สมดุล เอามาทานเป็นอาหารว่างระหว่างวันก็ไม่เลวนะ 

5. ช็อคโกแลต

แค่พูดชื่อก็อยากกินซะแล้วสิ  ใครจะรู้ว่าในช็อคโกแลตที่เรากินกันอยู่บ่อยๆ นอกจากเรื่องความอร่อยแล้ว ยังมีสารต้านอนุมูลอิสระ ทำให้ระบบหมุนเวียนเลือดดีขึ้น แถมยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของสมองให้ทำงานดีขึ้นด้วย  รู้แล้วอยากออกไปซื้อเลย แต่ก็อย่ากินมากเกินไปล่ะ กินแค่พอดี เพราะมีแคลอรี่สูงเหมือนกันนะ เดี๋ยวจะอ้วนเอา ถ้าเอาให้ดีเลือกดาร์คช็อคโกแลตที่มีปริมาณน้ำตาลต่ำก็จะดียิ่งขึ้น

อาหารเหล่านี้หาได้ไม่ยากเลย สมองของเราถ้าเราไม่ดูแลก็ไม่มีใครช่วยได้ สำหรับคนที่ชอบคิดมาก สมองก็ยิ่งทำงานหนักขึ้นไปอีก ดังนั้นเพื่อสมองที่ดีและทำงานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ หันมาทานอาหารบำรุงสมองและมองโลกในแง่ดีกันเถอะ

ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com

---

ภาษาอังกฤษในชีวิตประจำวันระดับต้น

ภาษาอังกฤษในบทความนี้มีเนื้อหาเกี่ยวกับการสนทนาภาษาอังกฤษในชีวิตประจำวัน เพื่อช่วยให้ผู้อ่านได้ทบทวนและนำไปฝึกสนทนาได้อย่างลื่นไหล โดยเนื้อหาจะเริ่มต้นตั้งแต่ขั้นพื้นฐานสำหรับหรับผู้เริ่มต้น (Beginner), ระดับกลาง (Intermediate) และระดับสูง (Advanced) หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะเกิดประโยชน์แก่ผู้อ่านได้นำไปฝึกฝนการสนทนาภาษาอังกฤษได้อย่างไหลลื่น

Introductions (การแนะนำตัว)
คำศัพท์ สำนวน และประโยคที่ใช้ในการแนะนำตัว
Hello สวัสดี (สุภาพและเป็นทางการ)
Hi สวัสดี (เป็นภาษาพูด ไม่เป็นทางการ)
What is your name? คุณชื่ออะไร
My name is …(ชื่อ)… ฉันชื่อ…..
Nice to meet you. ยินดีที่ได้รู้จักคุณ
Nice to meet you too. ยินดีที่ได้รู้จักคุณเช่นกัน
And you? แล้วคุณล่ะ (ใช้ถามย้อนกลับอีกบุคคลหนึ่ง)

ตัวอย่างบทสนทนา
Tom: Hello (สวัสดี)
Jane: Hello (สวัสดี)
Tom: What is your name? (คุณชื่ออะไร)
Jane: My name is Jane. And you? (ฉันชื่อเจน แล้วคุณล่ะ)
Tome: My name is tom. (ผมชื่อทอม)
Jane: Nice to meet you. (ยินดีที่ได้รู้จักคุณค่ะ)
Tom: Nice to meet you too. (ยินดีที่ได้รู้จักคุณเช่นกันครับ)

ความรู้เพิ่มเติม: บางครั้งเราอาจเป็นฝ่ายถามหรือถูกถามว่าชื่อของตัวเองสะกดอย่างไร โดยใช้คำถามว่า How do you spell your name? เวลาตอบให้บอกตัวอักษรชื่อของตัวเองทีละตัวอย่างชัดถ้อยชัดคำ

Dialogue
Mr.Butler : Hi, My name is Mr.Butler. Nice to meet you. (สวัสดี ผมชื่อมิสเตอร์บัตเลอร์ ยินดีที่ได้รู้จัก)
Prayut: Hello, Mr.Butler. Nice to meet you too. (สวัสดีครับ มิสเตอร์บัตเลอร์ ยินดีที่ได้รู้จักเช่นกัน)
Mr.Butler: What is your name? (คุณชื่ออะไร)
Prayut: My name is Prayut. (ผมชื่อประยุทธ์ครับ)
Mr.Butler: Prayut? How do you spell your name? (ประยุทธ์เหรอ ชื่อของคุณสะกดอย่างไร)
Prayut: P-R-A-Y-U-T (พี-อาร์-เอ-วาย-ยู-ที)
Mr.Butler: P-R-A-Y-U-T, right? (พี-อาร์-เอ-วาย-ยู-ที ถูกไหม)
Prayut: Yes, that’s right. (ใช่ครับ ถูกครับ)
Mr.Butler: What is your family name? (คุณนามสกุลอะไร)
Prayut: Chaima. (ใจมาครับ)
Mr.Butler: How do you spell that? (นั่นสะกดอย่างไรเหรอ)
Prayut: C-H-A-I-M-A (ซี-เอช-เอ-ไอ-เอ็ม-เอ)
Mr.Butler: Thank you. (ขอบคุณ)
Prayut: You’re welcome. (ด้วยความยินดีครับ)

ขอบคุณข้อมูลจาก englishgang.com

---

มาแล้ว iOS 16.2 และ iPadOS 16.2 เพิ่มลูกเล่นใหม่มากมาย พร้อมแก้ปัญหาที่เคยมี

ในที่สุด iOS 16.2 และ iPadOS 16.2 ได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการมาพร้อมกับลูกเล่นใหม่ล่าสุดที่จัดหนักจัดเต็มทั้งนี้ฟีเจอร์และการแก้ปัญหาที่ได้บอกก่อนหน้านี้มีการปรับปรุงในระบบปฏิบัติการนี้ โดยมีรายละเอียดที่น่าสนใจดังนี้

Freeform

• Freeform เป็นแอปใหม่สำหรับทำงานอย่างสร้างสรรค์กับเพื่อนหรือเพื่อนร่วมงานบน Mac, iPad และ iPhone
• ผ้าใบแบบยืดหยุ่นช่วยให้คุณเพิ่มไฟล์ ภาพ โน้ตแปะ และอื่นๆ ได้
• เครื่องมือการวาดช่วยให้คุณสเก็ตช์ได้ทุกที่บนผ้าใบด้วยนิ้วของคุณ

Apple Music Sing

• วิธีใหม่ในการร้องตามเพลงโปรดของคุณนับล้านเพลงใน Apple Music
• เสียงร้องที่ปรับแต่งได้อย่างเต็มที่ช่วยให้คุณร้องคู่กับศิลปินต้นฉบับ ร้องเดี่ยว หรือมิกซ์เสียงกันได้
• เนื้อเพลงแบบจังหวะต่อจังหวะที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ช่วยให้ร้องตามไปพร้อมกับดนตรีได้ง่ายยิ่งขึ้น

หน้าจอล็อค

• การตั้งค่าใหม่ๆ ช่วยให้คุณซ่อนภาพพื้นหลังหรือการแจ้งเตือนเมื่อเปิดใช้งานหน้าจอเปิดตลอดบน iPhone 14 Pro และ iPhone 14 Pro Max
• วิดเจ็ตการนอนหลับช่วยให้คุณดูข้อมูลการนอนหลับล่าสุดของคุณได้
• วิดเจ็ตการทานยาช่วยให้คุณดูเตือนความจำและเข้าถึงกำหนดเวลาของคุณได้อย่างรวดเร็ว

Game Center

• การรองรับ SharePlay ใน Game Center สำหรับเกมที่เล่นได้หลายคนช่วยให้คุณสามารถเล่นกับคนที่คุณกำลังโทร FaceTime ด้วยได้
• วิดเจ็ตกิจกรรมช่วยให้คุณสามารถดูว่าเพื่อนๆ ของคุณกำลังเล่นอะไรอยู่และได้รับผลสำเร็จอะไรบ้างจากเกมต่างๆ ได้เลยบนหน้าจอโฮมของคุณ

บ้าน

• ความเสถียรและประสิทธิภาพที่ปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นสำหรับการสื่อสารระหว่างอุปกรณ์เสริมบ้านอัจฉริยะกับอุปกรณ์ Apple ของคุณ

รายการอัปเดตนี้ยังมีการปรับปรุงและการแก้ไขข้อบกพร่องต่อไปนี้อีกด้วย:

• การปรับปรุงการค้นหาในข้อความช่วยให้คุณสามารถค้นหารูปภาพได้โดยอิงตามเนื้อหาของรูปภาพ เช่น สุนัข รถ คน หรือข้อความ
• ข้อความระบุและฟิลเตอร์สแปม iMessage โดยอัตโนมัติ
• การตั้งค่าโหลดใหม่และแสดงที่อยู่ IP ช่วยให้ผู้ใช้ iCloud Private Relay สามารถปิดใช้งานบริการสำหรับไซต์ที่ระบุเฉพาะใน Safari เป็นการชั่วคราวได้
• เคอร์เซอร์ของผู้เข้าร่วมในโน้ตช่วยให้คุณสามารถดูตัวบ่งชี้สดในระหว่างที่ผู้อื่นทำการอัปเดตในโน้ตที่แชร์ได้

• ตอนนี้ AirDrop จะเปลี่ยนกลับเป็นรายชื่อเท่านั้นโดยอัตโนมัติหลังจากผ่านไป 10 นาที เพื่อป้องกันไม่ให้คำขอที่ไม่ต้องการได้รับเนื้อหา
• การปรับให้เหมาะสมสำหรับการตรวจจับการชนกันบน iPhone 14 และ iPhone 14 Pro รุ่นต่างๆ
• แก้ไขปัญหาที่ทำให้บางโน้ตไม่เชื่อมข้อมูลกับ iCloud หลังจากอัปเดต

สำหรับ iPadOS 16.2 จะมีรายละเอียดดังนี้

Freeform

• Freeform เป็นแอปใหม่สำหรับทำงานอย่างสร้างสรรค์กับเพื่อนหรือเพื่อนร่วมงานบน Mac, iPad และ iPhone
• ผ้าใบแบบยืดหยุ่นช่วยให้คุณเพิ่มไฟล์ ภาพ โน้ตแปะ และอื่นๆ ได้
• เครื่องมือการวาดช่วยให้คุณสเก็ตช์ได้ทุกที่บนผ้าใบด้วยนิ้วของคุณหรือ Apple Pencil

ตัวจัดการให้อยู่ตรงกลาง

• การรองรับจอภาพภายนอกที่มีความละเอียดสูงสุด 6K บน iPad Pro รุ่น 12.9 นิ้ว (รุ่นที่ 5 ขึ้นไป), iPad Pro รุ่น 11 นิ้ว (รุ่นที่ 3 ขึ้นไป) และ iPad Air (รุ่นที่ 5)
• ลากแล้วปล่อยไฟล์และหน้าต่างจากอุปกรณ์ที่ใช้งานร่วมกันได้ของคุณไปยังจอภาพที่เชื่อมต่ออยู่ หรือในทางกลับกัน
• รองรับการใช้งานสูงสุด 4 แอปบนจอภาพ iPad และ 4 แอปบนจอภาพภายนอก

Apple Music Sing

• วิธีใหม่ในการร้องตามเพลงโปรดของคุณนับล้านเพลงใน Apple Music
• เสียงร้องที่ปรับแต่งได้อย่างเต็มที่ช่วยให้คุณร้องคู่กับศิลปินต้นฉบับ ร้องเดี่ยว หรือมิกซ์เสียงกันได้
• เนื้อเพลงแบบจังหวะต่อจังหวะที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ช่วยให้ร้องตามไปพร้อมกับดนตรีได้ง่ายยิ่งขึ้น

Game Center

• การรองรับ SharePlay ใน Game Center สำหรับเกมที่เล่นได้หลายคนช่วยให้คุณสามารถเล่นกับคนที่คุณกำลังโทร FaceTime ด้วยได้
• วิดเจ็ตกิจกรรมช่วยให้คุณสามารถดูว่าเพื่อนๆ ของคุณกำลังเล่นอะไรอยู่และได้รับผลสำเร็จอะไรบ้างจากเกมต่างๆ ได้เลยบนหน้าจอโฮมของคุณ

บ้าน

• ความเสถียรและประสิทธิภาพที่ปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นสำหรับการสื่อสารระหว่างอุปกรณ์เสริมบ้านอัจฉริยะกับอุปกรณ์ Apple ของคุณ

รายการอัปเดตนี้ยังมีการปรับปรุงและการแก้ไขข้อบกพร่องต่อไปนี้อีกด้วย:

• การปรับปรุงการค้นหาในข้อความช่วยให้คุณสามารถค้นหารูปภาพได้โดยอิงตามเนื้อหาของรูปภาพ เช่น สุนัข รถ คน หรือข้อความ
• ข้อความระบุและฟิลเตอร์สแปม iMessage โดยอัตโนมัติ
• การแจ้งเตือนการติดตามจะเตือนคุณหาก AirTag ที่ไม่ได้อยู่กับเจ้าของอยู่ในบริเวณใกล้เคียงและเพิ่งส่งเสียงเตือนเพื่อระบุว่า AirTag กำลังเคลื่อนที่อยู่
• การตั้งค่าโหลดใหม่และแสดงที่อยู่ IP ช่วยให้ผู้ใช้ iCloud Private Relay สามารถปิดใช้งานบริการสำหรับไซต์ที่ระบุเฉพาะใน Safari เป็นการชั่วคราวได้
• เคอร์เซอร์ของผู้เข้าร่วมในโน้ตช่วยให้คุณสามารถดูตัวบ่งชี้สดในระหว่างที่ผู้อื่นทำการอัปเดตในโน้ตที่แชร์ได้
• ตอนนี้ AirDrop จะเปลี่ยนกลับเป็นรายชื่อเท่านั้นโดยอัตโนมัติหลังจากผ่านไป 10 นาที เพื่อป้องกันไม่ให้คำขอที่ไม่ต้องการได้รับเนื้อหา
• แก้ไขปัญหาที่ทำให้บางโน้ตไม่เชื่อมข้อมูลกับ iCloud หลังจากอัปเดต
• แก้ไขปัญหาที่อาจทำให้ท่าทาง Multi-Touch ไม่ตอบสนองในขณะที่ใช้คุณสมบัติการช่วยการเข้าถึงซูม

ทั้งนี้การอัปเดตสามารถกดได้ที่ Setting (ตั้งค่า) > General (ทั่วไป) > Software Update (ซอฟต์แวร์ อัปเดต) คุณสามารถกดอัปเดตได้ทั้ง Wi-Fi และระบบเครือข่ายมือถือกับอุปกรณ์ที่รองรับกับ iOS 16 และ iPadOS 16.2 ครับ 

ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com

---

แพทย์แนะ ผู้ป่วย “โรคไต” เลือกกินอาหารอย่างไร

โรคไต เป็นอีกโรคที่ต้องควบคุมเรื่องอาหารการกินให้ดี เพราะทุกคำที่กินเข้าไป ส่งผลต่อการทำงานของไต คนที่อาการหนัก ถึงขั้นต้องจำกัดปริมาณน้ำที่ดื่มในแต่ละวันกันเลยทีเดียว

รศ. พญ. ปิยวรรณ กิตติสกุลนาม แพทย์ผู้เชี่ยวชาญอายุรกรรมโรคไต จากโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อธิบายถึงอาหารที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่ป่วยเป็นโรคไตเอาไว้ ดังนี้

อาหารประเภทใดที่ผู้ป่วยโรคไตสามารถรับประทานได้ และประเภทใดที่ควรหลีกเลี่ยง

ผู้ป่วยโรคไตมักมีความกังวลเรื่องอาหาร ว่าหากรับประทานมากเกินไป จะทำให้เสี่ยงต่อการเกิดภาวะไตวาย หรือหากรับประทานน้อยเกินไป ก็อาจจะทำให้เกิดการขาดสารอาหาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ป่วยที่ต้องฟอกไต หรือล้างไตทางหน้าท้อง ซึ่งต้องระมัดระวังเรื่องอาหารมากเป็นพิเศษ เพราะต้องช่วยลดภาระหน้าที่ของไตในการขับน้ำ ของเสีย และเกลือแร่ 

ผู้ป่วยโรคไตต้องเลือกรับประทานอาหารเพื่อให้ได้ประโยชน์ต่อร่างกายสูงสุด ดังนี้

• ผักและผลไม้

ควรหลีกเลี่ยงอาหาร ผักและผลไม้ที่มีสีเข้ม เพราะอาจจะมีโพแทสเซียมและฟอสฟอรัสสูง พร้อมเปลี่ยนมารับประทานอาหารที่มีรสชาติจืด สีสันอ่อน เช่น เนื้อไก่ เนื้อปลา เต้าหู้ ผักกาดขาว ฟัก แอปเปิ้ล และสาลี่แทน ทั้งนี้ หากผู้ป่วยต้องการที่จะรับประทานผักสีเข้ม ยกตัวอย่างเช่น ผักบุ้ง จะต้องปรับเปลี่ยนวิธีการปรุงอาหาร โดยการนำผักไปต้มในน้ำประมาณ 5 นาที เพื่อให้โพแทสเซียมที่อยู่ในผักลงไปอยู่ในน้ำ พร้อมรินน้ำที่มีเกลือแร่เหล่านั้นทิ้งไปก่อนดำเนินการประกอบอาหารขั้นต่อไป

• หลีกเลี่ยงอาหารโซเดียมสูง 

อาหารที่ผู้ป่วยโรคไตควรหลีกเลี่ยงอย่างสิ้นเชิง คืออาหารที่มีโซเดียมสูง เช่น เกลือ ทั้งเกลือหวาน เกลือจืด และเกลือเค็ม รวมถึงอาหารที่มีฟอสฟอรัสสูง ทั้งประเภทอาหารหมักดอง อย่าง กุนเชียง หมูยอ รวมถึงไข่แดง ผลไม้ตระกูลเบอร์รี่ กาแฟ  

ผู้ป่วยโรคไตสามารถกินอาหารในแนวทางคาร์โบไฮเดรตต่ำ (Low Carb) ได้หรือไม่

นี่คือหนึ่งในคำถามที่มีผู้ป่วยกลุ่มวัยรุ่นถามเข้ามาเป็นจำนวนมาก โดย รศ. พญ. ปิยวรรณ กิตติสกุลนาม ได้ให้คำตอบว่า ผู้ป่วยโรคไตที่อยู่ในช่วงก่อนบำบัดทดแทนไต หรือการฟอกไต ควรรับประทานอาหารที่มีโปรตีนต่ำ (Low Protein) ดังนั้นการดูแลสุขภาพและร่างกายโดยเลือกรับประทานอาหารในสูตรโปรตีนสูง (High Protein) คาร์โบไฮเดรตต่ำ (Low Carb) จึงไม่เหมาะกับผู้ป่วยโรคนี้เป็นอย่างยิ่ง

เทคนิคการเลือกซื้อผลิตภัณฑ์อาหารที่ดีต่อสุขภาพ

วิธีที่ผู้ป่วยโรคไตหรือทุกคนที่รักสุขภาพสามารถทำตามได้ คือการอ่านฉลากโภชนาการทุกครั้งก่อนซื้อสินค้า โดยสิ่งที่ต้องพิจารณาเป็นหลัก คือ ปริมาณพลังงาน โปรตีน ไขมัน และเกลือแร่เมื่อเทียบกับปริมาณที่แนะนำให้รับประทานต่อวัน ทั้งนี้ หากตัวเลขดังกล่าวสูงเกินไปสำหรับผู้สูงวัย หรือผู้ป่วยบางท่าน อาจพิจารณาตัวเลขจำนวนหน่วยบริโภคต่อผลิตภัณฑ์เพิ่มเติม เพื่อลดหรือปรับจำนวนอาหารให้เหมาะสมได้

แต่หากใครที่ต้องการวิธีที่ง่ายและสะดวกยิ่งกว่านั้น สามารถมองหาตราสัญลักษณ์ทางเลือกสุขภาพ ที่เป็นการแสดงว่าผลิตภัณฑ์อาหารนั้นได้ผ่านเกณฑ์การพิจารณาแล้วว่า มีปริมาณน้ำตาล ไขมัน และโซเดียมที่เหมาะสม เพื่อเป็นการลดหวาน มัน เค็ม ที่เป็นการลดปัจจัยเสี่ยงต่อการเกิดโรคไม่ติดต่อเรื้อรังได้เช่นกัน

ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com

---

ราคาทองตามประกาศของสมาคมค้าทองคำ ประจำวันที่ 14/12/2565

ชนิดทอง	ราคารับซื้อ กรัมละ	ราคารับซื้อ บาทละ	ราคาขาย บาทละ
ทองคำแท่ง 96.5%	n/a	29,550.00	29,650.00
ทองรูปพรรณ 96.5%	1,914.00	29,016.24	30,150.00
ทองรูปพรรณ 90%	1,722.60	26,114.62	n/a
ทองรูปพรรณ 80%	1,531.20	23,212.99	n/a
ทองรูปพรรณ 50%	861.00	13,052.76	n/a
ทองรูปพรรณ 40%	670.00	10,157.20	n/a
ทองรูปพรรณ 99.99%	1,983.00	30,062.28	n/a

ราคาน้ำมันประจำวัน ราคาน้ำมันประจำวันที่ 14/12/2565

ปตท.	บางจาก	เชลล์	เอสโซ่	คาลเท็กซ์	ไออาร์พีซี	พีที	ซัสโก้	เพียว	พรุ่งนี้
แก๊สโซฮอล์ 95	34.15	34.15	34.75	34.45	34.75	34.15	34.15	34.15	34.45	34.15
แก๊สโซฮอล์ 91	33.88	33.88	34.48	34.18	34.48	33.88	33.88	33.88	34.18	33.88
แก๊สโซฮอล์ E20	32.24	32.24	32.84	32.54	32.84	–	32.24	32.24	32.54	32.24
แก๊สโซฮอล์ E85	32.39	32.39	–	–	–	–	–	–	–	32.39
เบนซิน 95	41.56	–	–	–	42.61	–	42.06	42.01	–	41.56
ดีเซล B7	34.94	34.94	35.84	35.54	35.84	34.94	34.94	34.94	35.54	34.94
ดีเซล	34.94	34.94	35.84	35.54	35.84	34.94	34.94	34.94	35.54	34.94
ดีเซล B20	34.94	34.94	35.84	–	35.84	–	34.94	34.94	32.54	34.94
ดีเซลพรีเมี่ยม	43.66	43.66	44.56	44.26	44.56	–	–	–	–	34.94
แก๊ส NGV	16.59	16.59	–	–	–	–	–	–	–	16.59