ไขปม’เช่าที่ดินยาว99ปี-ซื้อคอนโด75%’แนะวางเงื่อนไขสกัดนอมินี-จำกัดทำเล
ผู้ประกอบการอสังหาฯ เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยขยายสิทธิเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี เพิ่มโควตาซื้อคอนโด 75% ชี้ข้อดี “จูงใจลงทุน” หนุนกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ต้องวางเงื่อนไขเข้มสกัด “นอมินี” แนะจำกัดทำเล-สิทธิโหวตเสียง
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ประเทศไทยต้องการการลงทุนจากต่างประเทศทําให้ความต้องการด้านความมั่นคงของที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น ซึ่งรัฐบาลที่ผ่านมามีข้อเสนอให้ชาวต่างชาติ 4 กลุ่ม คือ กลุ่มความมั่งคั่งสูง กลุ่มเกษียณอายุและยังคงมีรายได้ประจำ กลุ่มคนทำงานออนไลน์และต้องการพำนักในประเทศไทย กลุ่มผู้เชี่ยวชาญ มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และมีประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI : 6/2565) เรื่องการให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับ BOI สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งสำนักงาน และที่พักของผู้บริหารและคนงานได้
ประกาศฉบับนี้มีมาต่อเนื่องในหลายรัฐบาลตั้งแต่ปี 2544 รวมถึงได้เสนอให้แก้ไขมาตรการเรื่องชาวต่างชาติ ที่นำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาทตามเงื่อนไข สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยเสนอปรับหลักเกณฑ์ระยะเวลาการลงทุน มาตรการดังกล่าวมีมาต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2545 เช่นเดียวกัน
“ทั้ง 3 มาตรการดังกล่าวข้างต้นรัฐบาลถูกวิพากษ์วิจารณ์ว่าเป็นการขายชาติ แม้ว่าประกาศหรือกฎหมายบางฉบับ ข้างต้น ประกาศใช้มานานแล้ว รัฐบาลจึงยกเลิกการแก้ไขกฎหมายที่จะให้คน 4 กลุ่มสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้”
แก้นอมินี -ตอบโจทย์การตัดสินใจคุ้มค่า
ที่ผ่านมา มีกรณีที่มีการตรวจจับสํานักงานบัญชีและกฎหมายที่มีการจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย เพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แทนชาวต่างชาติโดยผิดกฎหมายโดยใช้ตัวแทน (นอมินี) ซึ่งเป็นบุคคลหรือในรูปของนิติบุคคล ทําให้ประเทศไม่ได้รับรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียมฯ ตามที่ควรจะได้รับ
ปัจจัยดังกล่าวเป็นที่มาของการศึกษากฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าระยะยาว 3 ฉบับคือ 1.ประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ ปี 2468 ซึ่งบังคับใช้มาเป็นเวลา 99 ปีแล้ว กำหนดเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 30 ปี และเป็นบุคคลสิทธิ หากผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตลงสัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุด สัญญาเช่าเป็นมรดกตกทอดไม่ได้ และใช้เป็นหลักประกัน กับสถาบันการเงินได้ยาก เพราะระยะเวลา สั้นเกินไป ทำให้หลักประกันมีความด้อยค่าลง
2.พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 ซึ่งกำหนดเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี พ.ร.บ.ฉบับนี้ จึงมีกรอบเวลาการเช่าที่ประมาณ 99 ปี และ พ.ร.บ. ฉบับนี้มีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิ คือสิทธิและหน้าที่ตามการเช่า ตกแก่ทายาทได้ ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าทั้งหมด หรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกได้ สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้
3.พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ์ 2562 มีลักษณะเป็นทรัพยสิทธิ คล้ายกับ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม แต่มีกำหนดเวลาให้เช่าไม่เกิน 30 ปี และการเช่าสามารถใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือกิจกรรมอื่นๆได้ จึงได้เสนอให้มีการแก้ไข พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ์ โดยการขยายระยะเวลาเช่าและการเช่า
แนะออกเงื่อนไขกำกับสกัดนอมินี
กรณีผู้เช่าเป็นคนไทย 1.ควรจะให้ทำประโยชน์ได้หลายประการ เช่น ทำการเกษตรระยะยาว การปลูกป่าถาวรเพื่อใช้เป็นคาร์บอนเครดิต หรือใช้เพื่อการอยู่อาศัย เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมขนาดเล็ก โดยผู้ให้เช่า ผู้เช่ายืดหยุ่นเวลาได้ตามขนาดของการลงทุน และเมื่อเป็นทรัพยสิทธิก็สามารถใช้ เป็นหลักประกันชำระหนี้โดยการจำนองได้ สิทธิการเช่าตกแก่ทายาทได้ให้เท่าช่วงหรือโคนสิทธิการเท่าบางส่วนหรือทั้งหมดได้
“หากเกรงว่าจะเกิดการใช้นอมินีที่เป็นคนไทยเป็นผู้เช่า และทําให้ชาวต่างชาติสามารถทําการเกษตรได้ ก็อาจแก้ไขได้โดยกําหนดให้เช่าเพื่อที่อยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่ง จะทําให้ผู้เช่าที่เป็นคนไทย เสียประโยชน์สําหรับการใช้เพื่อการเกษตรระยะยาวและการลงทุนอื่น”
2.กรณีการจัดสร้างที่อยู่อาศัย ของผู้มีรายได้น้อย ซึ่งที่ดินเป็นของหน่วยงาน องค์กรของรัฐ หรือเอกชน ก็สามารถนําสัญญาเช่าระยะยาว เกินกว่า 30 ปีและเป็นทรัพยสิทธิ ใช้เป็นหลักประกันในการจํานอง และผ่อนชําระ กับสถาบันการเงินได้ เพราะมีระยะเวลายาวเพียงพอ ที่จะทําให้สิทธิการเช่ายังไม่ด้อยค่าลง
เก็บภาษีจัดตั้งกองทุนเพื่อผู้มีรายได้น้อย
สำหรับเงื่อนไขการเช่ากรณีเป็นชาวต่างชาติ 1.จํากัดเนื้อที่เช่า เช่นไม่เกิน 1 ไร่ 2.ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้นหากไม่ปลูกสร้างหรืออยู่อาศัยใน 3 ปี จัดเก็บภาษีที่ดินในอัตราสูงสุด ตามที่กําหนดในกฎหมายคือ 3% ต่อปี เพื่อป้องกันการเก็งกําไร 3.กําหนดอัตราการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการ ในการจดทะเบียนเช่า และการเสียค่าธรรมเนียมหรือเสียภาษี ประจําปีสูงกว่าอัตราที่คนไทยต้องเสีย
โดยนํารายได้เหล่านั้นมา จัดตั้งเป็นกองทุนที่อยู่อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อยเช่น สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ย 0% 3 ปีแรก หรือจัดตั้งเป็นกองทุนคํ้าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย(Mortgage Insurance) หรือเป็นเงินอุดหนุน การซื้อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยโดยตรง
“ส่วนข้อเสนอที่ให้ขยายระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปี และกรอบเวลาการเช่าสูงสุดจะเป็น 99 ปีหรือไม่นั้น เชื่อได้ว่าสภาผู้แทนราษฎร จะต้องรับฟังความเห็นโดยรอบด้าน ถึงผลดีผลเสียของการขยายระยะเวลาเช่า และความเหมาะสมของระยะเวลาการเช่า”
ข้อเสนอให้พิจารณาขยายระยะเวลาเช่า เป็นการวางโครงสร้างใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะยาว ทั้งของคนไทยเองและรองรับการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้เป็นอย่างถูกต้อง โดยมีช่องทางการเช่าระยะยาว แทนการถือครองกรรมสิทธิ์โดยผิดกฎหมาย (นอมินี)ของชาวต่างชาติ ทําให้เกิดความสุจริต โปร่งใส และ สามารถนํารายได้มาใช้ประโยชน์ เพื่อสนับสนุนการอยู่อาศัยของผู้รายได้น้อย หรือพัฒนาประเทศ ในด้านอื่นๆ และมิได้เป็นไปเพื่อการแก้ปัญหาของภาคธุรกิจ ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เพราะ การแก้ไขพระราชบัญญัติดังกล่าว อาจต้องใช้เวลาหลายปี
มาตรการทูอินวันกระตุ้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า การที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติให้กระทรวงมหาดไทยไปศึกษาความเป็นไปได้ เพื่อหาทางปรับแก้กฎหมาย 2 ฉบับเพื่อให้ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่กำลังประสบปัญหาชะลอตัวรุนแรง เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทางอ้อมที่รัฐบาลมองไว้แบบนั้น โดยการปรับแก้กฎหมายที่กล่าวไปแล้วนั้นเกี่ยวข้องกับ 2 เรื่องดังนี้
1.การพิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิปี2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี 2.การพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิคนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75%
เรื่องการขยายระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิจากเดิมตามที่ระบุในมาตร 4 ของพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิปี2562 ว่า ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน30ปี เปลี่ยนเป็นขยายเวลาออกไปถึง 99 ปี ซึ่งเท่ากับว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใดก็ตามจะสามารถเช่าเป็นระยะเวลา 99 ปี แต่ต้องมีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิโดยต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
สร้างแรงจูงใจนักลงทุนเช่าระยะยาว
เรื่องนี้น่าจะสร้าง“แรงจูงใจ”ให้ชาวต่างชาติ หรือ นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาฯ มากขึ้น เพราะมั่นใจได้ว่าที่ดินที่เช่าระยะยาวจากเจ้าของที่ดิน จะมีสิทธิบนที่ดินนั้นเป็นรองจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาฯ เท่านั้น และยังสามารถนำอสังหาฯ ไปทำเรื่องขอสินเชื่อเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ รวมไปถึงการขอสินเชื่อเพื่อเช่าระยะยาวในกรณีที่ไม่ได้เป็นอสังหาฯ เพื่อการลงทุน
การขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินของชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดก็ตามมีปัญหามานาน เพราะไม่ค่อยมีสถาบันการเงินในประเทศไทยให้สินเชื่อกับชาวต่างชาติ ระยะเวลาการเช่าที่ดินหรืออสังหาฯ ในไทยที่อาจยาวนานมากถึง 99 ปี ในกรณีที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ์ซึ่งอาจจะแตกต่างจากการเช่าที่ดินหรืออสังหาฯ ในบางประเทศที่เปิดให้เช่าได้ 50-90 ปี โดยไม่ต้องก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ์ เช่น ประเทศ เวียดนาม กัมพูชา และเมียนมา ให้ต่างชาติเช่าได้ 50 ปี
ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่อาจได้นานถึง 70 ปีแบบในเวียดนาม ในลาวที่เคยให้สัมปทานเขตเศรษฐกิจพิเศษยาวนานถึง 99 ปี ก็ลดลงเหลือ 50ปีแล้วในกฎหมายลงทุนฉบับใหม่ แต่บางประเทศอาจได้เพียง 30 ปี เช่น อินโดนีเซีย หรือสิงคโปร์ อาจได้ 60 ปีในปัจจุบัน ที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐบาล หน่วยงานราชการ หรือรัฐวิสาหกิจอาจได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นในกรณีที่ถ้าก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ์ได้แล้วจะสามารถเช่าได้ยาวนานถึง 99 ปี
แนะจำกัดทำเล-ราคาขายสูงกว่าคนไทย
ส่วนเรื่องของการเพิ่มสัดส่วนของชาวต่างชาติในการถือครองคอนโดมิเนียมจากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% อาจไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะเมื่อปี 2542 มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3) ปี2542 ซึ่งมีแก้ไขมาตร 19 ทวิ โดยเนื้อหาใจความว่า “อาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าอัตราที่กําหนดไว้ในวรรคหนึ่ง (อัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น) อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กําหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสําหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่”
ซึ่งในพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3)ปี2542 มีการระบุชัดเจนในเรื่องของระยะเวลาที่อนุโลมให้ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมได้เกิน 49% ว่า “เมื่อครบกําหนดเวลาห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ยกเลิกความในวรรคสองของมาตรา 19 ทวิ วรรคสอง” แล้วกลับไปใช้ตามที่ระบุในพระราชบัญญัติอาคารชุดปี2522 เรื่องที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาลได้มากกว่า 49% จึงมีช่วงเวลาระหว่างปี 2542-2547 ซึ่งจากการสอบถามและข้อมูลต่างๆ นั้น “ไม่มี” โครงการใดที่มีต่างชาติถือครองหมด 100% ในช่วงเวลานั้น
ปัจจุบัน ตลาดคอนโดมิเนียมของไทยแตกต่างจากปี 2542-2547 มาก ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นกลุ่มผู้ซื้อสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียม การจะปล่อยให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองคอนโดมิเนียมได้มากขึ้นแต่ไม่เกิน 75% อาจต้องมีข้อบังคับหรือระเบียบเพิ่มเติม “ไม่ใช่” เข้ามาซื้อได้ในทุกพื้นที่ของไทย อย่างน้อยควรระบุแบบที่เคยประกาศในพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 3)ปี2542 คือ เฉพาะในกรุงเทพฯ เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กําหนด หรือมีข้อกำหนดในเรื่องของราคาขายที่ควรให้อยู่ในระดับที่มากกว่าราคาขายคนไทย
“เพื่อจะได้ไม่เข้ามาเป็นคู่แข่งของกลุ่มผู้ซื้อคนไทยแบบในอินโดนีเซีย กำหนดราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มาเลเซีย 16 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่แย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ ผู้ประกอบการที่ต้องการขายชาวต่างชาติก็ไปพัฒนาโครงการระดับราคาแพงขายไปเลยรวมไปถึงต้องมีการกำหนดอัตราค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง หรือภาษีที่เกี่ยวข้องในอัตราที่สูงกว่าคนไทย และควรกำหนดให้ถือครองอยู่ 3 ปีขึ้นไปจึงจะสามารถขายต่อได้”
จำกัดสิทธิในการโหวตเสียง
อีกทั้งควรกำหนดให้ชาวต่างชาติเจ้าของคอนโดมิเนียมต้องมาพักอาศัยในคอนโดมิเนียมที่ซื้อในระยะเวลามากกว่าเพียงไม่กี่วัน อีกทั้งอาจกำหนดให้สัดส่วนการถือครองที่มากกว่า 49% ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมของโครงการเพื่อที่จะได้ไม่มีสิทธิหรือออกกฎระเบียบเอื้อชาวต่างชาติเกินไป อีกเรื่องที่สำคัญที่สุด คือ การบังคับใช้ควรมีระยะเวลาชัดเจนเหมือนปี 2542 ซึ่งขณะนั้นต้องการกำลังซื้อต่างชาติเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาฯ จากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540
การจะปล่อยหรือขยับสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติให้ถึงไม่เกิน 75% ควรมีมาตรการออกมาควบคู่กัน เพราะปัจจุบัน ผู้ประกอบการหลายรายอาจมีการพัฒนาโครงการโดยหวังกำลังซื้อต่างชาติมากกว่าคนไทย มองกำลังซื้อต่างชาติในสัดส่วน 49% โดยพยายามขายในส่วนนี้ให้หมดโดยเร็ว แล้วทยอยขายที่เป็นสัดส่วนของคนไทย และอาจมีการตั้งนอมินีในรูปแบบของนิติบุคคลเกิดขึ้นเพื่อเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในส่วนของโควตาคนไทย การเปลี่ยนโควตาเป็นไม่เกิน 75% อาจช่วยแก้ปัญหาคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดได้ ผู้ประกอบการได้ประโยชน์แน่นอน
“แต่ถ้าเป็นการแก้ไขแบบถาวรไม่มีระยะเวลา อาจกระทบในระยะยาวที่อาจมีแต่โครงการที่เปิดขายโดยหวังกำลังซื้อชาวต่างชาติมากกว่าคนไทย มีผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวตามความต้องการของชาวต่างชาติ ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อของคนในประเทศเป็นหลัก และอาจเห็นผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาในไทยมากขึ้น โดยเข้ามาด้วยตัวพวกเขาเองไม่ใช่การร่วมทุน แล้วนำกลุ่มผู้ซื้อของชาติตนเองเข้ามาด้วย แน่นอนว่าในระยะยาวอาจมีปัญหาการทำงาน การใช้ชีวิต หรือสวัสดิการต่างๆ ที่มีผลกระทบกับคนไทยได้”
เห็นด้วยเพิ่มโควตาคอนโดแต่กังวลเช่าระยะยาว
นายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การฟื้นตัวเศรษฐกิจความถี่ของการขึ้นลงในและประเทศแตกต่างกันขึ้นนโยบายรัฐบาลและสภาพเศรษฐกิจของประเทศนั้นๆ ประเทศที่พัฒนาช้าหรือด้อยพัฒนาเวลาขึ้นจะขึ้นดีแต่เวลาเศรษฐกิจขาลงจะซึมยาว แต่มั่นใจในรัฐบาลและภาคเอกชนไทยที่ร่วมมือกันทำให้เศรษฐกิจไทยรอบนี้ฟื้นตัวเร็วจะสร้างความมั่นใจในการขยายการลงทุน
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ รายเล็กหรือรายใหญ่ต้องการโอกาสให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่าย ทำให้เกิดการซื้อที่ดิน การพัฒนาโครงการง่ายขึ้นหากธนาคารพาณิชย์ยอมปล่อยเงินกู้มากขึ้น ส่วนเรื่องภาษีที่ดินมี 2 มุมมอง คือทำให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาขายในราคาลดลง ขณะเดียวกันเจ้าของโครงการเร่งพัฒนาเพื่อขายเร็วขึ้น
ส่วนนโยบายที่เปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาวนั้น เกรงว่าเกิดปัญหา ”ความเหลื่อมล้ำ”จากเงินทุนที่มากกว่าของต่างชาติ แต่อีกด้านหนึ่งปัจจุบันเป็นโลกที่แหล่งเงินทุนหมุนไหลเวียนไปทั่วโลก ดังนั้นการพัฒนาประเทศต้องอาศัยลูกค้าต่างชาติ ฉะนั้นการเพิ่มโควตาให้ต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดได้มากขึ้นนั้นเป็นสิ่งที่ดี แต่ต้องถูกควบคุมและทำให้คนไทยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นด้วย
“แต่กรณีขยายระยะเวลาเช่าระยะยาว 99 ปี ฝากรัฐบาลพิจารณาเพิ่มเติมกฎระเบียบที่เข้มงวดและคิดเผื่อไว้สำหรับรุ่นหลาน”
จำกัดทำเล ระยะเวลา ช่วงราคา
ในมุมมองของ“ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีอีโอเอสซี แอสเสท ระบุว่า มาตรการที่ภาครัฐพยายามที่จะออกมา เช่น เช่าระยะยาว99ปี ,เพิ่มโควตาต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมได้มากขึ้นนั้น ผมแบ่งเป็น3 ประเด็น ประเด็นแรกคือ “เจตนาดี” เพราะว่าเราจะได้มีกำลังซื้อมากขึ้นไม่ได้พูดถึงแค่อสังหาฯ เพราะถ้ามีคนต่างชาติเข้ามสร้างงานในประเทศเข้ามาอยู่ในประเทศเราทำให้เกิดการพัฒนาการลงทุนมากขึ้น ตรงนี้ดีกับประเทศแน่นอน โดยภาพรวมเพราะอสังหาฯเป็นธุรกิจที่มีมูลค่ามากกว่า 1ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องยังธุรกิจอื่นๆ
เมื่อเจตนาดีและอยากได้”ผลลัพธ์ดี” มีนักลงทุน มีคนที่เข้ามาสร้างงานในประเทศ มาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศเพื่อให้เศรษฐกิจ ความเป็นอยู่ของประชาชนดีขึ้นก็ต้องขึ้นอยู่กับ “วิธีการ” ซึ่งตอนนี้ทุกๆภาคส่วนก็ออกมาให้ความคิดเห็นกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ดี ในการหาวิธีการที่จะทำให้เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น แต่คนไทยต้องไม่ซื้อบ้านแพงขึ้นในอนาคต และยังมีสิทธิมีเสียงได้เต็มที่ในทุกๆที่อยู่อาศัย
“ผมว่ามาคุยกันที่วิธีการดีกว่าในเมื่อเจตนามันดีแล้ว เราอยากได้ผลลัพธ์ที่ดี อาจจะมีการจำกัดทำเล ระยะเวลา จำกัดช่วงราคาของสินค้ากับมาตรการเหล่านี้”
นอกจากนี้ต้องคิดต่อว่าทำอย่างไรให้คนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนมากขึ้น ภาษีที่เขาต้องจ่ายจะกลับมาช่วยคนไทยได้อย่างไร มาช่วยกันหาวิธีการที่ทำให้ผลลัพธ์ที่ดีออกกมาดีกว่า ส่วนกระแสต้านว่าขายชาตินั้น”ผมมองแบบนี้ สิ่งที่ดีคือประเทศเรามีประชาธิปไตย สามารถมีความคิดเห็นได้อย่างเสรี นโยบายแต่ละนโยบายมีเจตนาที่ดีเรามาช่วยกันหาวิธีการเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีจะดีกว่า”
ขอบคุณข้อมูลจาก bangkokbiznews.com
อสังหาฯป่วยหนักซัพพลายล้น‘สะเทือนสภาพคล่อง’ส่งสัญญาณเบรกโครงการใหม่
- จากไตรมาสแรกที่ผ่านมา ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอดขายติดลบ 25-30% ต่ำสุดในรอบ 6 ปี เฉพาะทาวน์เฮ้าส์ยอดต่ำสุดในรอบ 12 ปี ยอดโอนติดลบยกแผง
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 อยู่ที่ระดับ 45.2 ลดลง 3.1 จุด จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 2.3 จุด เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนสะท้อนภาวะเศรษฐกิจย่ำแย่
ขณะที่ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี มีแนวคิดกระตุ้นเศรษฐกิจผ่าน “ภาคอสังหาริมทรัพย์” โดยมอบหมายให้กระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้และแก้กฎหมายในการขยายสิทธิให้ “ชาวต่างชาติ” สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมจากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75% ในทำเลหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต
รวมทั้งขยายระยะเวลาการเช่าของ “ชาวต่างชาติ” จากเดิม 30 ปี เป็น 99 ปี ตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) วันที่ 9 เม.ย. 2567 เพื่อดึงดูดการลงทุนจากกลุ่มทุนต่างชาติที่เข้าพัฒนาโครงการเมกะโปรเจกต์ในประเทศไทย กระตุ้นให้เกิดเม็ดเงินลงทุนและการจ้างงาน
ทั้งแก้ปัญหา ”ซัพพลาย” บ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขาย 213,429 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.4% คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.5% ที่คาดว่าต้องใช้เวลา 40 เดือนถึงขายหมด
ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศเข้าสู่วิกฤติ ที่อยู่อาศัยทั้งตลาดล่างราคาต่ำ 3 ล้านบาทลามไปยังกลุ่ม 10 ล้านบาทถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นประเด็นร้อนที่ต้องจับตามองว่าจะผลักดันอสังหาริมทรัพย์ให้เป็น “นิวเอสเคิร์ฟ” ฝ่ากระแสดราม่า “ขายชาติ” ได้หรือไม่?
นายวิชัย วิรัตกพันธุ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฉายภาพรวมสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ว่าได้รับกระทบอย่างมากจากการก่อหนี้สินในครัวเรือนเพิ่มสะสมอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เมื่อประสบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว วิกฤติโรคโควิด-19 ที่ส่งผลต่อภาวะการลงทุนและการจ้างงานทั้งในภาคอุตสาหกรรม ภาคการท่องเที่ยว และภาคพาณิชยกรรม “หดตัวลงอย่างรวดเร็ว” รายได้ของครัวเรือนส่วนใหญ่ไม่ได้เพิ่มขึ้น และยังหดตัวลงในหลายกลุ่มอีกด้วย
“ปัญหาหนี้ครัวเรือนไม่ได้หายไป และยังมีการก่อหนี้เพิ่มทั้งหนี้ในระบบและหนี้นอกระบบ และภาระหนี้ครัวเรือนมีทิศทางที่จะเป็นเอ็นพีแอลมากขึ้น กลุ่มที่เริ่มมีการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นอย่างมาก ครัวเรือนต้องนำรายได้มาจ่ายหนี้สินเป็นหลักทำให้อำนาจในการจับจ่ายอ่อนแอลงรวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างชัดเจน”
ยอดขายใหม่ร่วงติดกัน 5 ไตรมาส
โดยตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรก ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล REIC พบว่า ยอดขายใหม่มีเพียง 15,656 หน่วย เทียบปีต่อปี ลดลง 26.5% มีมูลค่า 90,225 ล้านบาท ลดลง14.5% อาคารชุดมียอดขายใหม่เพียง 5,940 หน่วย ลดลงมากสุด 39.0% มีมูลค่า 27,207 ล้านบาท ลดลง 24.5% และบ้านจัดสรรมียอดขายได้ใหม่ 63,019 หน่วย ลดลง 16.0% มีมูลค่า 63,019 ล้านบาท ลดลง 9.3% เป็นมีการลดลงต่อเนื่องกันมา 5 ไตรมาส
นอกจากนี้ จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงเช่นกัน สะท้อนให้เห็นได้ว่า กำลังซื้อที่อ่อนแอลงมากกระทบต่อการระบายแบคล็อกของผู้ประกอบการอย่างมากและชัดเจน รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินลดลงสูง จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate ) สูงมากกว่า 50%
“เกิดการสะสมเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาด 213,832 หน่วย เพิ่มขึ้น 16.5% มีมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท เพิ่มถึง 36.5%”
หวั่นขายช้ากระทบสภาพคล่องอสังหาฯ
ทั้งนี้ อุปทานเหลือขายที่อยู่ในสถานะที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง หรือ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือสร้างเสร็จแล้ว หากมีการขายได้ช้าก็จะส่งผลกระทบต่อการลงทุนโครงการใหม่จากข้อจำกัดด้านสภาพคล่องและเครดิต และหากปล่อยให้เกิดสถานการณ์เช่นนี้ต่อไปอีกระยะหนึ่ง อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการจ่ายคืนหนี้มากขึ้น ทั้งหนี้เงินกู้ต่อสถาบันการเงิน และหนี้จากตราสารหนี้ที่กู้จากนักลงทุนที่เป็นสถาบันและบุคคลทำให้สถานการณ์ภาพรวมของตลาดเงินและตลาดทุนได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน
“แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือประเภทละ 0.01% พร้อมจัดให้มีสินเชื่อเงินกู้ธุรกิจที่ออกมาตามมาตรการนโยบายรัฐบาล (Soft Loan) กระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ด้วยกำลังซื้อหดตัวรุนแรง ยังต้องกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง”
ฮึดดันอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจ
ภาคอสังหาฯ ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ทรงพลังไม่แพ้ภาคท่องเที่ยว เพราะมีห่วงโซ่อุปทานจากต้นน้ำยันปลายน้ำที่พร้อมจะทำให้เกิดการผลิต การจ้างงานขึ้น จึงต้องมองหาโอกาสที่จะเพิ่มกำลังซื้อใหม่เข้ามาในประเทศ หนึ่งในนั้นคือ ดีมานด์จากต่างชาติ สังเกตได้ว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2565 และพบว่าในไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมาหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติขยายตัว 4.3% และ 5.2% ตามลำดับ เมื่อเทียบทั้งประเทศที่ติดลบ 0.6%
REIC ยังพบว่า มีการเช่าระยะยาว (Leasehold) ของคนต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง ทั้งในประเภทอาคารชุด และบ้านพร้อมที่ดิน โดยปี 2565 มีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 1,520 รายการ มูลค่า 8,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 127.2% และ 298.9% ตามลำดับ และปี 2566 มีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 2,474 รายการ มูลค่า 19,112 ล้านบาท เพิ่มถึง 62.8% และ 125.0% ตามลำดับ ล่าสุดไตรมาสแรกมีการเช่าระยะยาวทุกประเภท 642 รายการ มูลค่า 4,264 ล้านบาท ลดลง 10.3% และเพิ่มขึ้น 3.4 % ตามลำดับ
งัดมาตรการเช่าระยะยาว 99 ปีเพิ่มโควตา 75%
จากข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับแนวคิดของรัฐบาล ได้เล็งถึงโอกาสสร้างกำลังซื้อใหม่เข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ด้วยการเสนอให้ทำการศึกษาแนวทางและความเป็นไปได้ในออกมาตรการขยายสัดส่วนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติมีสิทธิถือเป็นเจ้าของห้องชุดด้วยสัดส่วนเพิ่มจาก 49% เป็น 75% และให้คนต่างชาติเช่าระยะยาวได้ถึง 99 ปีเพื่อดึงเม็ดเงินจากคนต่างชาติเข้ามา ทั้งเงินที่เกิดจากการจับจ่ายในระหว่างอยู่อาศัยในประเทศ และกลุ่มที่ต้องการดึงเข้ามาทำงานเป็นทรัพยากรที่ดีในการพัฒนาประเทศไทย เช่น กลุ่ม Digital Nomad
เบื้องต้นมีการเสนอให้มีมาตรการขยายสัดส่วนกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติมีสิทธิถือเป็นเจ้าของห้องชุดมากกว่า 49% เป็น 75% ตามมาตรการของรัฐบาล เพื่อให้ต่างชาติซื้อเองโดยไม่จำเป็นต้องใช้นอมินี หรือการเช่าห้องชุดระยะยาวโดยให้ถูกต้องตามเงื่อนไขกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุดส่วนที่เกินกว่า 49%
แนะจำกัดทำเลตามความเหมาะสม
“หากนำมาตรการนี้ไปใช้ ควรพิจารณาใช้ในบางพื้นที่เท่านั้น เช่น เมืองหลัก เมืองท่องเที่ยวสำคัญ เมืองที่เป็นยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจเช่น โซนอีอีซี ชลบุรี พัทยา ภูเก็ต กรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลที่ต่างชาตินิยมแต่ก็ไม่จำเป็นต้องอนุญาตให้กับทุกโครงการในทุกพื้นที่ของจังหวัดเหล่านี้ โดยอาจอนุญาตให้เพียงบางเขต บางโครงการ ตามความเหมาะสมและจำเป็น”
นอกจากนี้ไม่จำเป็นต้องเปิดตลอดไปอาจเปิดระยะสั้นเหมือนช่วงปี 2542 ที่ต้องเร่งฟื้นฟูเศรษฐกิจจากวิกฤติต้มยำกุ้ง โดยรัฐบาลเปิดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดโดยมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในช่วงปี 2542-2547 เท่านั้น
กำหนดราคาเพื่อลดผลกระทบ
ส่วนมาตรการการเช่าระยะยาว 99 ปี ที่รัฐบาลตั้งขึ้นเพื่อศึกษา แต่ระยะเวลาที่เหมาะสมอาจต้องมีข้อสรุปในช่วงต่อไป ถ้าการเช่าระยะยาวสำหรับคนต่างชาติควรเน้นว่าให้เป็นเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยเท่านั้น และอาจต้องเข้าใจในมุมมองของคนต่างชาติที่พวกเขาไม่มั่นใจว่าการเช่า 30 ปี อาจไม่ยาวพอในการอยู่อาศัยในไทย ดังนั้น การหาช่วงเวลาที่ “สมดุล” ให้ต่างชาติอาศัยอยู่ได้อย่างมั่นคงเป็นเรื่องสำคัญมาก และยังเป็นการส่งสัญญาณว่าประเทศไทยต้อนรับคนต่างชาติเขามาช่วยพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ
“ต้องยอมรับความจริงว่า หากให้ชาวต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาวได้ในบ้านและที่ดินอาจทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น รัฐบาลจึงควรกำหนดให้เช่าระยะยาวเพื่ออยู่อาศัย เฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันไม่ให้คนต่างชาติหาเช่าที่ดินและอาคารได้ทุกพื้นที่ และอาจควบคุมให้เปิดบางพื้นที่เช่นเดียวกับห้องชุด เพื่อป้องกันความได้เปรียบของคนต่างชาติที่ต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทย โดยกำหนดระดับราคาขั้นต่ำของราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 10-20 ล้านบาทขึ้นไปเพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดกับประชาชน”
อย่างไรก็ตาม การฟื้นฟูกำลังซื้อของคนไทยเป็นสิ่งสำคัญที่สุด รัฐบาลต้องเร่งฟื้นฟูและสร้างโอกาส โดยใช้ภาษีหรือค่าธรรมเนียมในการเก็บจากผู้ซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ต่างชาติ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมพิเศษนำมาเป็น“กองทุน”สำหรับช่วยคนไทยให้มีบ้านง่ายขึ้น และกลับมาเป็นกำลังซื้อหลักให้เร็วที่สุด ดังนั้น รัฐบาลควรมีนโยบายที่ชัดเจนออกมาสร้างความเชื่อมั่นในการผลักดันให้อสังหาฯ เป็น “นิวเอสเคิร์ฟ” ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ กำลังซื้อในประเทศให้ฟื้นตัวเร็วขึ้น
อสังหาฯ ป่วยหนักหวังครึ่งปีหลังพ้นจุดต่ำสุด
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์ครึ่งแรกปีนี้ “ทรุดตัว” เทียบปลายปี 2566 จากปัจจัยลบปัญหาหนี้ครัวเรือน ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นทำให้ยอดขาย ยอดโอน รวมทั้งการเปิดตัวลดลงอย่างชัดเจน ส่วนแนวโน้มครึ่งปีหลังรอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่ออกดิจิทัลวอลเล็ต จะได้ผลมากน้อยขนาดไหน รวมทั้งการเบิกจ่ายงบประมาณ
หากประเมินสุขภาพของธุรกิจอสังหาฯ ไทยเวลานี้อยู่ในยุคขาลง ส่วนใหญ่ “ป่วยหนัก” แต่อาจมีบางส่วนไม่ป่วยเพราะร่างกายแข็งแรงกลุ่มนี้ส่วนมากจะเป็นบริษัทรายใหญ่ ที่มีเงินสดมาก หนี้น้อย อย่างไรก็ตามหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้อจะไม่แย่ไปกว่านี้
“หากมองโลกในแง่ดีว่า อีก 3-6 เดือนข้างหน้าตลาดอสังหาฯจะผ่านพ้นจุดต่ำสุด การลงทุนภาครัฐ และการท่องเที่ยวจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ โครงการดิจิทัลวอลเล็ตช่วยเพิ่มความเชื่อมั่น รอลุ้นกันว่าอาการฟื้นไข้หรือไม่”
สภาพการณ์เช่นนี้ดีเวลลอปเปอร์ควรทบทวน ชะลอการลงทุน หรือเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อลดความเสี่ยง รักษาสภาพคล่องไว้จนกว่ากำลังซื้อ ตลาดปรับตัวดีขึ้น มิเช่นนั้นอาจเผชิญผลกระทบรุนแรงสู่ภาวะล้มหายตายจากไปก่อนที่เศรษฐกิจฟื้นตัว
ระวังลงทุนเบรกขึ้นโครงการใหม่
นายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทวางแนวทางตั้งรับในครึ่งปีหลังด้วยการปรับแผนลงทุนที่เหมาะสม เน้นกลุ่มกลาง-บนมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านลักชัวรีราคา 20-50 ล้านบาทที่มีศักยภาพเติบโตพร้อมเลื่อนเปิดทาวน์โฮมราคา 2.5-4 ล้านบาท ออกไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น
ครึ่งปีหลังมองว่าเริ่มมีสัญญาณบวกจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว การเร่งใช้งบประมาณของรัฐบาล แนวโน้มการเข้ามาลงทุนต่างชาติ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ทยอยออกมาอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังการพัฒนาโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนในโครงการระยะยาว ต้องบาลานซ์ระหว่างสินเชื่อจากสถาบันการเงินกับการออกหุ้นกู้
นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ครึ่งปีหลังเติบโตแบบ K-Shaped ตลาดระดับกลาง-บน ยังไปต่อได้ ตลาดระดับล่างเผชิญการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ดังนั้นครึ่งปีหลังยังคงต้องเฝ้าระวัง บริษัทจึงโฟกัสไปที่ตลาดกลาง-บน ที่ยังพอมีกำลังซื้อ เพราะตลาดล่างเป็นทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาทของบริษัทเผชิญปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 50%
ขอบคุณข้อมูลจาก bangkokbiznews.com
ค่าเงินบาทเปิดเช้านี้ 23ก.ค. “อ่อนค่าลงเล็กน้อย”ที่ระดับ 36.30 บาท/ดอลลาร์
ค่าเงินบาทสามารถผันผวนอ่อนค่าทดสอบโซน 36.50 บาทต่อดอลลาร์ ควรจับตาทิศทางราคาทองคำที่อาจยังอยู่ในช่วงการปรับฐาน และเงินหยวน สถานการณ์การเมืองในประเทศยังมีความไม่แน่นอนอาจกระทบต่อฟันด์โฟลว์
ค่าเงินบาทเปิดเช้านี้ 23ก.ค. 2567 ที่ระดับ 36.30 บาทต่อดอลลาร์“อ่อนค่าลงเล็กน้อย แทบไม่เปลี่ยนแปลง”จากระดับปิดสัปดาห์ก่อนหน้า ที่ระดับ 36.29 บาทต่อดอลลาร์
นายพูน พานิชพิบูลย์ นักกลยุทธ์ตลาดเงินตลาดทุน Krungthai GLOBAL MARKETS ธนาคารกรุงไทยเปิดเผยว่านับตั้งแต่ช่วงวันศุกร์ ที่ผ่านมา เงินบาทแกว่งตัวในกรอบ sideways (แกว่งตัวในกรอบ 36.25-36.39 บาทต่อดอลลาร์) โดยมีจังหวะผันผวนไปตามทิศทางเงินดอลลาร์ ที่โดยรวมก็แกว่งตัวในกรอบ sideways เช่นกัน หลังผู้เล่นในตลาดต่างก็รอรับรู้ปัจจัยใหม่ๆ เพิ่มเติม
ขณะเดียวกันบรรยากาศเปิดรับความเสี่ยงของตลาดการเงินสหรัฐฯ ในช่วงคืนวันจันทร์ที่ผ่านมาก็พอช่วยชะลอการแข็งค่าขึ้นของเงินดอลลาร์ได้บ้าง ทั้งนี้ เงินบาทยังคงเผชิญแรงกดดันจากโฟลว์ธุรกรรมซื้อทองคำในจังหวะย่อตัวอยู่ หลังราคาทองคำยังคงอยู่ในช่วงของการปรับฐาน (correction)
สัปดาห์ที่ผ่านมา เงินดอลลาร์พลิกกลับมาแข็งค่าขึ้น ท่ามกลางภาวะปิดรับความเสี่ยง (Risk-Off) ของตลาดการเงิน
สำหรับสัปดาห์นี้ เราประเมินว่า ควรระวังความผันผวนในช่วงตลาดทยอยรับรู้รายงานผลประกอบการของบรรดาบริษัทจดทะเบียน โดยเฉพาะหุ้นเทคฯ ใหญ่ รวมถึง รายงานข้อมูลเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ดัชนี PMI และอัตราเงินเฟ้อ PCE ของสหรัฐฯ
มุมมองเศรษฐกิจทั่วโลก
▪ ฝั่งสหรัฐฯ – เนื่องจากสัปดาห์นี้จะเริ่มเข้าสู่ช่วง Black Out ของบรรดาเจ้าหน้าที่เฟด ก่อนที่จะถึงการประชุมเฟดในวันที่ 31 กรกฎาคม – 1 สิงหาคม ทำให้ผู้เล่นในตลาดจะให้ความสนใจกับรายงานข้อมูลเศรษฐกิจสหรัฐฯ โดยผู้เล่นในตลาดจะรอประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจสหรัฐฯ
จากรายงานดัชนีผู้จัดการฝ่ายจัดซื้อภาคการผลิตอุตสาหกรรมและภาคการบริการโดย S&P Global (Manufacturing and Services PMIs) ในเดือนกรกฎาคม ตัวเลขคาดการณ์ครั้งแรกของอัตราการเติบโตเศรษฐกิจไตรมาสที่ 2 และอัตราเงินเฟ้อ PCE เดือนมิถุนายน
นอกจากนี้ ผู้เล่นในตลาดจะรอลุ้นรายงานผลประกอบการของบรรดาบริษัทจดทะเบียน โดยเฉพาะบรรดาบริษัทเทคฯ ใหญ่ อาทิ Alphabet และ Tesla ซึ่งหากผู้เล่นในตลาดต่างผิดหวังกับรายงานผลประกอบการของบรรดาบริษัทจดทะเบียน
อาจยิ่งกดดันให้บรรยากาศในตลาดการเงินยังคงอยู่ในภาวะปิดรับความเสี่ยง (Risk-Off) หนุนให้เงินดอลลาร์อาจยังเป็นที่ต้องการของผู้เล่นในตลาดเพื่อถือเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย (Safe Haven) ในช่วงตลาดการเงินเผชิญความผันผวน
▪ ฝั่งยุโรป – ผู้เล่นในตลาดจะรอประเมินแนวโน้มการดำเนินนโยบายการเงินของธนาคารกลางยุโรป (ECB) ผ่านรายงานดัชนี PMI ภาคการผลิตและภาคการบริการของยูโรโซน ดัชนีความเชื่อมั่นภาคธุรกิจของเยอรมนี (IFO Business Climate) ในเดือนกรกฎาคม
คาดการณ์อัตราเงินเฟ้อยูโรโซน (Inflation Expectations) และถ้อยแถลงของบรรดาเจ้าหน้าที่ ECB ส่วนในฝั่งอังกฤษ ตลาดจะรอลุ้นรายงานดัชนี PMI ภาคการผลิตและภาคการบริการในเดือนกรกฎาคม เช่นเดียวกัน
อนึ่ง รายงานผลประกอบการของบรรดาบริษัทจดทะเบียนฝั่งยุโรปจะเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อบรรยากาศในตลาดการเงินยุโรป โดยหากตลาดหุ้นยุโรปสามารถรีบาวด์ขึ้นได้บ้างและกลับมาอยู่ในภาวะเปิดรับความเสี่ยง ก็อาจช่วยชะลอการอ่อนค่าลงของค่าเงินยูโร (EUR) และเปิดโอกาสให้เงินยูโรกลับมาแข็งค่าขึ้นได้บ้าง (จับตาโซนแนวต้านแถว 1.09 ดอลลาร์ต่อยูโร)
▪ฝั่งเอเชีย – ผู้เล่นในตลาดจะรอประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจญี่ปุ่นและโอกาสในการทยอยใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดมากขึ้นของธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) ผ่านรายงานดัชนี PMI ภาคการผลิตและภาคการบริการ เดือนกรกฎาคม พร้อมกันนั้น ผู้เล่นในตลาดจะรอลุ้นแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนาม ผ่านรายงานข้อมูลเศรษฐกิจสำคัญรายเดือน อาทิ ยอดค้าปลีก (Retail Sales) อัตราเงินเฟ้อ CPI เป็นต้น
▪ฝั่งไทย – ผู้เล่นในตลาดจะรอติดตามการนัดพิจารณาคดีถอดถอนนายกฯ เศรษฐา ทวีสิน โดยศาลรัฐธรรมนูญ ในวันที่ 24 กรกฎาคม ในส่วนรายงานข้อมูลเศรษฐกิจ ผู้เล่นในตลาดจะรอลุ้นรายงานยอดการส่งออก (Exports) และนำเข้า (Imports) เดือนมิถุนายน พร้อมรอติดตามรายงานผลประกอบการของบรรดาบริษัทจดทะเบียน
สำหรับ แนวโน้มของค่าเงินบาท เรามองว่า โมเมนตัมการอ่อนค่ายังคงอยู่ เปิดโอกาสให้เงินบาทสามารถผันผวนอ่อนค่าทดสอบโซน 36.50 บาทต่อดอลลาร์ ได้ ซึ่งนอกเหนือจากทิศทางเงินดอลลาร์ ควรจับตาทิศทางราคาทองคำที่อาจยังอยู่ในช่วงการปรับฐาน (Correction) และเงินหยวนจีน (CNY)
นอกจากนี้ สถานการณ์การเมืองในประเทศที่ยังมีความไม่แน่นอนก็อาจกระทบต่อฟันด์โฟลว์นักลงทุนต่างชาติ ทำให้เงินบาทยังไม่สามารถกลับมาแข็งค่าขึ้นได้ชัดเจนและต่อเนื่อง
ในส่วนเงินดอลลาร์นั้น เรามองว่า เงินดอลลาร์มีโอกาสแข็งค่าขึ้นต่อได้ หาก 1) ตลาดการเงินยังอยู่ในภาวะปิดรับความเสี่ยงจากความผิดหวังรายงานผลประกอบการ หรือ 2) รายงานข้อมูลเศรษฐกิจสหรัฐฯ ออกมาดีกว่าคาด ทำให้ตลาดกลับมาเชื่อว่า เฟดอาจลดดอกเบี้ยราว 2 ครั้งในปีนี้
เราคงคำแนะนำว่า ผู้เล่นในตลาดควรเลือกใช้เครื่องมือในการปิดความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนที่หลากหลายมากขึ้น ท่ามกลางความผันผวนของเงินบาท รวมถึงสกุลเงินอื่นๆ ที่สูงขึ้นกว่าช่วงอดีตที่ผ่านมาพอสมควร โดยผู้เล่นในตลาดอาจเลือกใช้เครื่องมือเพิ่มเติม อาทิ Options หรือ Local Currency ควบคู่ไปกับการปิดความเสี่ยงผ่านการทำสัญญา Forward
มองกรอบค่าเงินบาทสัปดาห์นี้ ที่ระดับ 36.00-36.65 บาท/ดอลลาร์
ส่วนกรอบเงินบาทวันนี้ คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 36.25-36.40 บาท/ดอลลาร์
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า เงินบาทปรับตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 36.27-36.29 บาทต่อดอลลาร์ฯ ในช่วงเช้าวันนี้ (9.27 น.) เทียบกับระดับปิดตลาดวานนี้ที่ 36.31 บาทต่อดอลลาร์ฯ
ทั้งนี้ เงินบาทกลับมาเคลื่อนไหวในกรอบแคบ (หลังกลับมายืนในฝั่งที่อ่อนค่ากว่าแนว 36.00 บาทต่อดอลลาร์ฯ ตั้งแต่ช่วงปลายสัปดาห์ก่อน) แต่อาจมีทิศทางแข็งค่าในระหว่างวันตาม Sentiment ของสกุลเงินเอเชีย นำโดย เงินเยน และเงินหยวน ขณะที่ตลาดรอติดตามสถานการณ์เกี่ยวกับการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ
สำหรับกรอบการเคลื่อนไหวของเงินบาทในวันนี้ ประเมินเบื้องต้นไว้ที่ 36.25-36.45 บาทต่อดอลลาร์ฯ ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตาม ได้แก่ ทิศทางเงินทุนต่างชาติ สถานการณ์ราคาทองคำในตลาดโลกและสกุลเงินอื่นในภูมิภาค ประเด็นเกี่ยวกับการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ และตัวเลขยอดขายบ้านมือสองเดือนมิ.ย. ของสหรัฐฯ
ขอบคุณข้อมูลจาก thansettakij.com
ออกล่าเหรียญ! “ทัพแบดมินตันไทย” บินตรงสู่ปารีส พร้อมลุยโอลิมปิกเกมส์ 2024
ทัพนักแบดมินตันทีมชาติไทยชุดที่ 2 ได้ออกเดินทางไปยังกรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ที่ท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ ด้วยสายการบินไทยเที่ยวบิน TG 930
นำโดย “วิว” กุลวุฒิ วิทิตศานต์ , “เมย์” รัชนก อินทนนท์ , “เอ็ม” สุภัค จอมเกาะ , “สกาย” กิตินุพงษ์ เกตุเรน , “กิ๊ฟ” จงกลพรรณ กิติธรากุล , “วิว” รวินดา ประจงใจ, “บาส” เดชาพล พัววรานุเคราะห์ ,“ปอป้อ” ทรัพย์สิรี แต่้รัตนชัย, “โค้ชโอม” เทศนา พันธ์วิศวาส, “โค้ชส้ม” น.ท.สราลีย์ ทุ่งทองคำ, “โค้ชเป้” ภัททพล เงินศรีสุข และ นฤนาถ ใช้ใจเวทย์ ร่วมเดินทางไปในทริปนี้ โดยมี พล.อ.อ. ณรงค์ อินทชาติ ประธานฝ่ายพัฒนานักกีฬาสู่ความเป็นเลิศ ร่วมเดินทางไปให้โอวาทและให้กำลังใจคณะนักกีฬาแบดมินตันไทยถึงสนามบิน
โดยหลังจากที่ “เม” ศุภนิดา เกตุทอง และ ”โค้ชคิม“ คิมจี ฮุน ผู้ฝึกสอน รวมถึง คุณหญิงปัทมา ลีสวัสดิ์ตระกูล กรรมการคณะกรรมการโอลิมปิกสากล, รองประธานสหพันธ์สหพันธ์แบดมินตันโลก และนายกสมาคมกีฬาตันแห่งประเทศไทยฯ ได้เดินทางไปล่วงหน้าแล้วเมื่อส้ปดาห์ที่ผ่านมา
ด้าน “กิ๊ฟ” จงกลพรรณ กิติธรากุล , “วิว” รวินดา ประจงใจ หญิงคู่มืออันดับ 10 ของโลก ได้กล่าวว่า “ยอมรับว่าสายการแข่งขันออกมาถือว่าเป็นเรื่องที่ดีสำหรับเราทั้งคู่ แต่เราก็ประมาทไม่ได้เลยแม้แต่คู่เดียว ถึงแม้จะมองว่าเราจะมีโอกาสเข้ารอบแต่ทั้ง 4 คู่ในกลุ่มเราต่างก็มีฝีมือกันทั้งนั้น ส่วนสภาพร่างกายนั้นตอนนีค่อนข้างพร้อมมากสำหรับโอลิมปิกครั้งที่ 2 ของพวกเราทั้งคู่ ก็จะทำผลงานให้ดีที่สุด”
ขณะที่ “เอ็ม” สุภัค จอมเกาะ กับ “สกาย” กิตินุพงษ์ เกตุเรน ชายคู่มือ 24 ของโลก กล่าวว่า “ความพร้อมตอนนี้ฟิตเต็มที่ 100 เปอร์เซนต์ สำหรับโอลิมปิกครั้งแรกของเรา ก็มีตื่นเต้นบ้างนิดหน่อยที่ได้ร่วมการแข่งขันมหกรรมใหญ่ขนาดนี้ ส่วนสายการแข่งขันที่ออกมานั้น ก็เป็นเรื่องที่ดี แต่เราจะมองเป็นแมตช์ต่อแมตช์เลยไม่ได้มองว่าเราจะต้องเข้ารอบน็อคเอาท์ให้ได้ ด้านสภาพอากาศที่ฝรั่งเศสตอนนี้ที่ร้อนจัดทั้งคู่ก็ไม่ได้เป็นปัญหาสำหรับพวกผม พอไปถึงปารีสแล้วก็ต้องฝึกซ้อมเพิ่มเติมอีกนิดเพื่อให้ปรับกัยสภาพสนาม และลงไปเล่นให้ดีที่สุดในรูปแบบที่ซ้อมมาเชื่อว่าผลการแข่งขันจะะออกมาดีทุกแมตช์”
ด้านคุณหญิงปัทมา ลีสวัสดิ์ตระกูล กรรมการคณะกรรมการโอลิมปิกสากล (ไอโอซีเมมเบอร์), รองประธานสหพันธ์สหพันธ์แบดมินตันโลก และนายกสมาคมกีฬาแบดมินตันแห่งประเทศไทย ได้กล่าวว่า “ตอนนี้นักแบดมินตันทั้ง 9 คน พร้อมแล้วสำหรับการแข่งขันโอลิมปิกเกมส์ 2024 ซึ่งจะแข่งขันระหว่างวันที่ 27 ก.ค. – 5 ส.ค.67 นี้ ในการแข่งขันในโอลิมปิกเกมส์ 4 ปีครั้ง ก็ขอให้นักแบดมินตันทุกคนระเบิดฟอร์มออกมาให้ได้ดีที่สุดและเล่นในรูปแบบที่ซ้อมกันมา เชื่อว่าผลงานจะออกมาอย่างที่ตั้งเป้าไว้อย่างแน่นอน
เมื่อไปถึงปารีสแล้ว นักแบดมินตันทุกคนก็จะลงซ้อมในสนามจริงที่ สนามอาดิดาส อารีน่า เป็นครั้งสุดท้าย ซึ่งนักแบดมินตันไทยทั้ง 9 คน น่าจะปรับสภาพให้เข้ากับสนามได้เร็วแน่นอน เพราะสนามแห่งนี้เคยใช้ในการแข่งขันเฟรนช์ โอเพ่น เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา
ส่วนการแข่งขันในแบดมินตันโอลิมปิกเกมส์ 2024 ประกอบไปด้วย ประเภทคู่ผสม “บาส” เดชาพล พัววรานุเคราะห์ กับ “ปอป้อ” ทรัพย์สิรี แต้รัตนชัย คู่มืออันดับ 6 ของโลก อยู่ในกลุ่มบี ร่วมกับ โซว ซอนแจ กับ แช ยูจุง คู่มือวางอันดับ 3 ของรายการ คู่มืออันดับ 3 ของโลกจากเกาหลีใต้ , โคเซล่า แมมเมรี่ กับ ทานิน่า วิโอเลต แมมเมรี่ คู่มืออันดับ 48 ของโลกจากแอลจีเรีย และ โรลลิ่ง ทาเบลลิ่ง กับ เซเรน่า เพียค คู่มืออันดับ 19 ของโลกจากเนเธอร์แลนด์
ประเภทหญิงคู่ “กิ๊ฟ” จงกลพรรณ กิติธรากุล กับ “วิว” รวินดา ประจงใจ คู่มืออันดับ 10 ของโลก อยู่ในกลุ่มดี ร่วมกับ เบ็ค ฮานา กับ ลี โซฮี คู่มืออันดับ 2 ของโลกจากเกาหลีใต้ , ไมเค่น ฟลูการ์ด กับ ซาร่า ไทเกเซ่น คู่มืออันดับ 25 ของโลกจากเดนมาร์ก และ มาร์ก็อต แลมเบิร์ต กับ แอนเน่ ทราน คู่มืออันดับ 17 ของโลกจากฝรั่งเศส
ประเภทหญิงเดี่ยว “เมย์” รัชนก อินทนนท์ มืออันดับ 21 ของโลก เจอศึกหนัก เมื่ออยู่ในกลุ่มอี ร่วมกับ ไถ้ ซื่อหยิง มือวางอันดับ 3 ของรายการ มืออันดับ 3 ของโลกจากไต้หวัน และ เลียนเน่ ทราน มืออันดับ 57 ของโลกจากเบลเยียม
ประเภทชายเดี่ยว “วิว” กุลวุฒิ วิทิตศานต์ ถูกจัดเป็นมือวางอันดับ 8 ของรายการ และมืออันดับ 8 ของโลก เจ้าของแชมป์โลกคนล่าสุด อยู่ในกลุ่มซี ร่วมกับ คัลเล่ โจโนเน่น มืออันดับ 61 ของโลกจากฟินแลนด์ และ จอร์จ จูเลี่ยน พอล มืออันดับ 109 ของโลกจากมอรีเชียส
ประเภทชายคู่ “เอ็ม” สุภัค จอมเกาะ กับ “สกาย” กิตินุพงษ์ เกตุเรน คู่มืออันดับ 24 ของโลก อยู่ในกลุ่มบี ร่วมกับ คัง มินฮุ๊ก กับ โซว ซอนแจ คู่มือวางอันดับ 4 ของรายการ คู่มืออันดับ 4 ของโลกจากเกาหลีใต้ , คริสโต กับ โทม่า จูเนียร์ โปปอฟ คู่มืออันดับ 39 ของโลกจากฝรั่งเศส และ ออนเดรย์ คราล กับ อดัม เมนเดรค คู่มืออันดับ 49 ของโลกจากสาธารณรัฐเช็ก
สำหรับการแข่งขันกีฬาแบดมินตันในมหกรรมโอลิมปิกเกมส์ จะแข่งขันระหว่างวันที่ 27 ก.ค. – 5 ส.ค.67 นี้ ที่สนามอาดิดาส อารีน่า
ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com
สัญญาณอันตราย “จอประสาทตาฉีกขาด-หลุดลอก” ความเสี่ยงที่พบได้ทุกช่วงวัย
พบเส้นเลือดในดวงตาผิดปกติ การมองเห็นแย่ลง หรือเห็นเหมือนสายฟ้าแล่บ รีบหาแพทย์ เพราะอาจเสี่ยงจอประสาทตาฉีกขาดและหลุดลอก
จอประสาทตาฉีกขาด-หลุดลอก อันตรายที่พบได้ทุกช่วงวัย
ศูนย์ตา ชั้น 2 อาคาร A โรงพยาบาลพญาไท 2 ระบุว่า “จอประสาทตาลอก จอตาลอก หรือ จอตาหลุดลอก (Retinal detachment) คือ ภาวะที่เกิดการแยกหรือลอกตัวของจอประสาทตาออกจากตำแหน่งเดิม ทำให้ผู้ป่วยมีอาการมองเห็นแสงวาบคล้ายฟ้าแล่บหรือแสงแฟลชถ่ายรูป และมีอาการมองเห็นจุดดำหรือเส้นสีดำๆ คล้ายเงาหยากไย่ลอยไปลอยมา ร่วมกับมีอาการตามัว”
ราชวิทยาลัยจักษุแพทย์แห่งประเทศไทย ระบุว่า “โรคจอตาลอกเป็นโรคหนึ่งที่อาจทำให้เกิดการสูญเสียการมองเห็นอย่างถาวร การสังเกตพบอาการและทำการรักษาในระยะเริ่มแรก จะช่วยลดโอกาสการสูญเสียได้ เมื่อมีจอตาลอกส่วนที่ลอกหลุดจะไม่สามารถรับภาพได้ทำให้เห็นเป็นส่วนมืดเหมือนม่านบังตา บางคนเห็นภาพบิดเบี้ยวมัวเป็นคลื่นเหมือนมองใต้น้ำ หากมีอาการดังกล่าวควรรีบพบจักษุแพทย์เพื่อทำการตรวจรักษา”
ประเภทของจอประสาทตาฉีกขาด และหลุดลอก
จอตาลอกแบ่งออกเป็นประเภทตามลักษณะพยาธิสภาพได้ 3 แบบ
- จอตาลอกหลุดที่มีรูฉีกขาดของจอตา (rhegmatogenous retinal detachment) เป็นแบบที่พบมาก มักพบในคนที่มีน้ำวุ้นตาเสื่อม ซึ่งมีอาการนำคือ จุดดำลอยในตา และแสงวาบในตา ความเสี่ยงมีมากขึ้นในคนที่มีสายตาสั้นมาก เคยมีอุบัติเหตุ หรือการผ่าตัดภายในลูกตามาก่อน
- จอตาลอกหลุดจากผังผืดดึงรั้ง (tractional retinal detachment) การลอกหลุดชนิดนี้ส่วนมากเกิดในผู้ป่วยเบาหวานขึ้นตาระยะท้าย หรืออาจเกิดได้ในโรควุ้นตาอักเสบ เด็กคลอดก่อนกำหนดที่มีผังผืดดึงรั้งในตา ฉะนั้นผู้มีความเสี่ยงเช่นคนที่เป็นเบาหวาน ต้องได้รับการตรวจตาตามนัดตลอดชีวิต แม้การมองเห็นจะดี ก็อาจมีโรคจอตาเบาหวานซ่อนอยู่ ทำให้เกิดการสูญเสียสายตาอย่างฉับพลัน และถาวรได้
- จอตาลอกหลุดแบบน้ำขัง (exudative retinal detachment) จอตาลอกลักษณะนี้จะไม่มีรูฉีกขาดหรือการดึงรั้งที่จอตา ผู้ป่วยอาจมีตามัวเป็นม่านปิดจากบนลงล่าง นอนหงายอาจมัวมากขึ้น ซึ่งเป็นจากการที่มีน้ำเซาะขังใต้จอตา และกลิ้งไปมาได้ตามการเคลื่อนไหวของศีรษะ โรคนี้มีต้นเหตุได้จากหลายโรค เช่นการอักเสบที่จอตาและชั้นคลอลอยด์ใต้จอตา ตาขาวด้านหลังอักเสบ เส้นเลือดในจอตารั่วผิดปกติ หรือโรคก้อนเนื้อ มะเร็งในตา มะเร็งในร่างกายระยะท้ายที่มีการลุกลามเข้าในตา เป็นต้น
กลุ่มเสี่ยง อาการจอประสาทตาฉีกขาดและหลุดลอก
อาการจอประสาทตาฉีกขาดและหลุดลอก สามารถพบได้ในทุกช่วงอายุ แต่ด้วยสาเหตุของโรคนี้ที่มักเกิดจากความเสื่อมตามวัย จึงทำให้พบได้บ่อยในคนที่มีอายุมากกว่า 50 ปี
ปัจจัยเสี่ยง ของอาการจอประสาทตาฉีกขาดและหลุดลอก
- อายุมากขึ้น
- สายตาสั้นมาก
- มีประวัติจอประสาทตาลอกมาแล้วข้างหนึ่ง หรือมีประวัติคนในครอบครัวมีภาวะจอประสาทตาลอก
- มีการติดเชื้อหรือการอักเสบภายในลูกตา
- มีเนื้องอกหรือมะเร็งที่เกิดขึ้นภายในลูกตาหรือแพร่กระจายมาจากส่วนอื่น
- เป็นเบาหวานที่มีโรคของจอประสาทตาแทรกซ้อน
- เคยได้รับบาดเจ็บหรือเกิดอุบัติเหตุที่ลูกตาอย่างรุนแรง หรือเคยได้รับการผ่าตัดภายในลูกตามาแล้ว เช่น การผ่าตัดต้อกระจก
อาการจอประสาทตาฉีกขาด และหลุดลอกที่สังเกตได้
- มองเห็นผิดปกติ โดยไม่มีอาการเจ็บปวด ตาแดง หรือตาแฉะใดๆ
- มองเห็นแสงวาบคล้ายฟ้าแล่บ หรือแสงแฟลชถ่ายรูป ในตาข้างใดข้างหนึ่งหรือทั้งสองข้างในขณะที่อยู่ในที่มือ
- มองเห็นเป็นจุดดำ หรือเส้นดำๆ คล้ายเงาหยากไย่ ลอยไปมาในลูกตา
- ตามัว คล้ายหมอกบัง หรือคล้ายเห็นเงาผ้าม่าน หรือเห็นภาพเป็นคลื่น คดงอ
- หากปล่อยไว้ไม่รีบรักษาจะเริ่มรบกวนการมองเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ ภายในเวลาไม่กี่วัน
วิธีรักษา อาการจอประสาทตาฉีกขาดและหลุดลอกที่สังเกตได้
- เลเซอร์ หรือจี้เย็นเพื่อสร้างแผลเป็นทำให้จอตาส่วนนั้นแข็งแรง ป้องกันการหลุดลอก สำหรับผู้ป่วยที่จอประสาทตาฉีกขาดแต่ยังไม่มีการลอกหลุด
- ผ่าตัด สำหรับผู้ที่จอประสาทตาฉีกขาดและลอกหลุดแล้ว ซึ่งมีเทคนิคการผ่าตัดหลายรูปแบบ ขึ้นอยู่กับลักษณะการลอกหลุดนั้นๆ
- รักษาตามอาการ เช่น หากมีมะเร็งก็ต้องให้เคมีบำบัด หรือฉายแสง เป็นต้น
ขอบคุณข้อมูลจาก sanook.com
คำศัพท์ IELTS Vocabulary (L)
IELTS Vocabulary (L)
เรียนภาษาอังกฤษ คำศัพท์ IELTS ที่สำคัญ เพื่อการสอบ IELTS
เอ็ด ดู เฟิร์สท์ รวมคำศัพท์ IELTS ที่สำคัญ เคล็ดลับเพิ่มคะแนนสอบ IELTS ทุก Part ยิ่งเรารู้คำศัพท์ภาษาอังกฤษมากเท่าไหร่ คะแนน IELTS อัพแน่นอน! เพิ่มคลังคำศัพท์ของคุณ เพื่อการฝึก IELTS Speaking & Writing พบกับคำศัพท์มากที่สุด พร้อมรูปภาพประกอบทำให้การท่องศัพท์ของคุณไม่น่าเบื่อ และที่สำคัญการสอบ IELTS นั้น คุณจำเป็นต้องเตรียมพร้อมล่วงหน้า
IELTS Vocabulary (L)
รวมรายการคำศัพท์ภาษาอังกฤษ IELTS ที่ออกสอบบ่อย มีดังนี้
Latent (เลท’เทินทฺ) แปลว่า แฝงอยู่, ซ่อนเร้น, แอบแฝง, ศักยะ
LATENT: Hidden; present but not fully developed – latent talent that time will reveal.
Synonyms: dormant, quiescent, covert, potential
Antonyms: apparent, patent
Lavish (แลฟ’วิช) แปลว่า ฟุ่มเฟือย, มากเกินไป, เกินขอบเขต
(1) Profuse or generous – lavish in praise. Synonyms: ample, superabundant
(2) Given to extravagance – a lavish spender.
Synonyms: prodigal, munificent, magnanimous.
Antonyms: parsimonious, niggardly, frugal, penurious
Lethal (ลี’เธิล) แปลว่า เกี่ยวกับความตาย, ทำให้ตาย, เป็นอันตรายถึงตาย, ถึงตาย, ร้ายแรง
LETHAL: Deadly – a lethal weapon.
Synonyms: mortal, fatal
Longevity (ลอนเจฟ’วิที) แปลว่า ชีวิตอันยืนยาว, ระยะยาวนานของชีวิต, ช่วงชีวิต
LONGEVITY: Prolonged duration of life – a country remarkable for the longevity of its inhabitants.
Low (โล) แปลว่า ต่ำ, น้อย, เตี้ย
LOW: To bellow softly like cattle – the lowing herd in the meadow.
Synonym: moo
Lucid (ลู’ซิด) แปลว่า โปร่งใส, เข้าใจได้ง่าย, มีเหตุผล
LUCID: Clear; transparent; easily understood – a lucid explanation of a difficult text.
Synonyms: pellucid, perspicuous, intelligible, limpid, luminous, translucent
Antonyms: abstruse, obscure
Ludicrous แปลว่า เปิ่น, น่าหัวเราะ
LUDICROUS: Ridiculous; producing laughter – a ludicrous remark that set them all to roaring.
Synonyms: mirthful, droll, comical, absurd
Antonyms: doleful, lugubrious, dismal
ขอบคุณข้อมูลจาก edufirstschool.com
จิสด้าเผยโฉม ศูนย์ทดสอบดาวเทียม รองรับอุตฯพัฒนาดาวเทียม และ เศรษฐกิจอวกาศ
- GISTDA เปิดบ้านโชว์ “ศูนย์ประกอบและทดสอบดาวเทียมแห่งชาติ (AIT)” มาตรฐานระดับสากล หนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานด้านอวกาศ อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี
- AIT รับถ่ายทอดเทคโนโลยีจาก Surrey Satellite Technology Limited (SSTL) สหราชอาณาจักร ผลการทดสอบได้รับการยอมรับจากบริษัทให้บริการจรวดขนส่ง (Launch Agency)
- ภายในอาคารจะมีห้องวิจัยและพัฒนาดาวเทียมระบบห้องสะอาดควบคุมอนุภาค (Clean room) และอุปกรณ์เครื่องมือสำหรับการพัฒนาต้นแบบดาวเทียม (Test Bench)
GISTDA เปิดบ้านโชว์ “ศูนย์ประกอบและทดสอบดาวเทียมแห่งชาติ (AIT)” หนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานด้านอวกาศ ตั้งอยู่ภายในอุทยานรังสรรค์นวัตกรรมอวกาศ หรือ Space Inspirium อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี
เพื่อรองรับการพัฒนาชิ้นส่วนอุปกรณ์ สร้างประกอบและทดสอบดาวเทียม โดยเฉพาะดาวเทียมขนาดเล็กในประเทศไทย และสามารถรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมดาวเทียมของโลกในอนาคตด้วย
ทั้งนี้ ภายในอาคารจะมีห้องวิจัยและพัฒนาดาวเทียมระบบห้องสะอาดควบคุมอนุภาค (Clean room) และอุปกรณ์เครื่องมือสำหรับการพัฒนาต้นแบบดาวเทียม (Test Bench)
AIT โครงสร้างพื้นฐานอวกาศ
ที่ผ่านมา องค์กรที่ใช้บริการ AIT เช่น mu Space Corp บริษัทสัญชาติไทยที่เชี่ยวชาญในด้านการสร้างชิ้นส่วนอากาศยานและดาวเทียม เข้ารับบริการทดสอบการสั่นสะเทือนของระบบควบคุมการทรงตัวของดาวเทียม,
ศูนย์วิจัยพัฒนาวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีการบินและอวกาศกองทัพอากาศส่งดาวเทียม Thai Universe – 1 หรือ TU-1 ทดสอบการสั่นสะเทือนและการทำงานของดาวเทียมในสภาวะร้อนและเย็น ซึ่งจะเป็นการจำลองสภาวะแวดล้อมที่ต้องเผชิญเมื่อถูกนำส่งขึ้นไปในอวกาศ เพื่อให้มั่นใจว่าดาวเทียมจะสามารถทำงานในอวกาศได้ตามที่ออกแบบไว้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจุบัน AIT ติดตั้งอุปกรณ์รองรับการทดสอบ 3 ด้าน คือ
1.ทดสอบการสั่นสะเทือนเพื่อประเมินความสามารถที่ทนต่อแรงการสั่นสะเทือนของจรวดนำส่ง และสร้างความมั่นใจว่าจะไม่เกิดความเสียหายระหว่างการนำส่ง
2. ทดสอบอุณหภูมิในสภาวะปกติ/สุญญากาศ เพราะสิ่งที่ดาวเทียมจะต้องเจอคือภาวะสุญญากาศและการเปลี่ยนแปลงอุณหภูมิที่เย็นจัดและย้อนร้อนจัดในอวกาศแบบสุดขั้ว ห้องควบคุมอุณหภูมิสุญญากาศ จึงเป็นสิ่งที่ช่วยจำลองสภาวะดังกล่าวได้
3.การทดสอบคุณสมบัติของมวล เพื่อดูจุดศูนย์ถ่วงหลังจากติดตั้งอุปกรณ์เสริมต่างๆ ในอนาคตจะเพิ่มระบบทดสอบสัญญาณรบกวนทางคลื่นแม่เหล็กไฟฟ้า
ดร.พรเทพ นวกิจกนก ผู้อำนวยการศูนย์ผลิตดาวเทียมแห่งชาติ GISTDA อธิบายว่า AIT รับถ่ายทอดเทคโนโลยีจาก Surrey Satellite Technology Limited (SSTL) สหราชอาณาจักร
ข้อมูลที่ได้จากการทดสอบจะถูกนำไปประเมินและเปรียบเทียบกับค่าผลการทดสอบที่ได้จากสหราชอาณาจักร เพื่อประเมินขีดความสามารถของเครื่องมือทดสอบที่ประเทศไทยมีว่าทัดเทียมกับผลการทดสอบในต่างประเทศหรือไม่
ผลการทดสอบได้รับการยืนยันจากทีมวิศวกร SSTL แล้วว่าเครื่องมือที่เราใช้ทดสอบระบบดาวเทียมนั้นได้ค่าผลลัพธ์อยู่ในระดับมาตรฐานเดียวกับบริษัท SSTL และเป็นไปตามมาตรฐาน ISO(EN) 9100 ซึ่งมีความน่าเชื่อถือสูงในระดับที่สามารถนำไปยื่นขอการรับรองการขออนุญาตนำส่งดาวเทียมกับบริษัทให้บริการจรวดขนส่ง (Launch Agency) ได้
โดยเป็นหนึ่งในข้อกำหนดสำคัญก่อนที่ทาง Launch Agency จะอนุญาตให้นำดาวเทียมไปติดตั้งบนจรวดขนส่ง เพื่อนำส่งขึ้นสู่อวกาศได้
อนาคตดาวเทียมฝีมือไทย
สำหรับ AIT สร้างขึ้นภายใต้โครงการระบบดาวเทียมสำรวจเพื่อการพัฒนาหรือ THEOS-2 เพื่อเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีอวกาศ และรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมดาวเทียมของโลกในอนาคต ขณะเดียวกันภายใต้ THEOS-2 ยังระบุให้ผู้ผลิตถ่ายทอดเทคโนโลยีให้กับไทยด้วย
GISTDA ส่งทีมวิศวกร 22 คน เข้ารับการเรียนรู้และฝึกอบรมด้วยการลงมือปฏิบัติงานจริง ร่วมกับทีมวิศวกรและผู้เชี่ยวชาญด้านการสร้างดาวเทียมจากบริษัท Surrey Satellite Technology Ltd (SSTL) เพื่อออกแบบ ประกอบและทดสอบดาวเทียม THEOS-2A เป็นระยะเวลากว่า 2 ปี
โดยมีชิ้นส่วนจากผู้ประกอบการไทยร่วมด้วย จากนั้นถูกส่งกลับมาทำการทดสอบที่ AIT และมีกำหนดขึ้นสู่วงโคจร ส.ค.2567
ระบบดาวเทียม THEOS-2A ซึ่งเป็นดาวเทียมสำรวจโลกที่มีมาตรฐานระดับอินดัสเตรียลเกรดดวงแรกของประเทศไทย ถือเป็นการส่งเสริมและยกระดับขีดความสามารถของผู้ประกอบการในประเทศไทยให้ทัดเทียมนานาชาติ
ดาวเทียม THEOS-2A จะโคจรในระดับความสูง 520 กิโลเมตรจากพื้นโลก ตัวดาวเทียมมีน้ำหนัก 101.5 กิโลกรัม ความละเอียดภาพ 1.07 เมตร สามารถบันทึกภาพแบบวิดีโอสำหรับการติดตามพื้นที่ และการศึกษาข้อมูลเชิงลึกได้ มีอายุการใช้งานขั้นต่ำ 3 ปี เพื่อปฏิบัติงานตามภารกิจสำคัญของประเทศ
ได้แก่ ด้านการจัดทำแผนที่ ด้านการจัดการเกษตร ด้านการจัดการภัยพิบัติ ด้านการจัดการน้ำ ด้านการการจัดการชุมชนเมือง และด้านการจัดการทรัพยากรธรรมชาติ
ทั้งนี้ จุดเด่นของดาวเทียม THEOS-2A คือ มีระบบเรดาร์ สำหรับการติดตามเรือและเครื่องบินด้วย สำหรับดาวเทียม THEOS-2A มีกำหนดขึ้นสู่อวกาศในช่วงกลางปี 2567 ด้วยจรวดนำส่ง PSLV (พีเอสแอลวี) จากศูนย์อวกาศสาธิต ธาวัน เมืองศรีหริโคตา ประเทศอินเดีย
GISTDA สร้างความต่อเนื่องในการเตรียมสร้างดาวเทียม THEOS-3 เพื่อใช้งานในประเทศ ซึ่งเป็นไปตามความต้องการใช้งานจริงของหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชน รวมทั้งสร้างระบบนิเวศเศรษฐกิจอวกาศที่ใช้ชิ้นส่วนดาวเทียมจากผู้ประกอบการไทย และใช้วิศวกรไทยในการออกแบบ และพัฒนา
ทั้งยังตั้งเป้าขยายเครือข่ายผู้ประกอบการไทยให้มากขึ้น เพื่อรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมอวกาศและอุตสาหกรรมที่เป็นเทคโนโลยีขั้นสูงที่กำลังเป็นที่น่าสนใจในขณะนี้
ดาวเทียมสำรวจโลก THEOS-3 จะเป็นดาวเทียม Micro satellite ขนาดประมาณ 120 กิโลกรัม วงโคจรแบบ Sun-synchronous ซึ่งมีแผนจะนำขึ้นสู่อวกาศภายในปี 2569-2570 มีต้นแบบการออกแบบมาจากดาวเทียม THEOS-2A จากการสร้างบุคลากรภายใต้โครงการ THEOS-2 ตั้งแต่ปี 2562.
ขอบคุณข้อมูลจาก bangkokbiznews.com
ราคาทองตามประกาศของสมาคมค้าทองคำ ประจำวันที่ 23/07/2567
| ชนิดทอง | ราคารับซื้อ กรัมละ | ราคารับซื้อ บาทละ | ราคาขาย บาทละ |
|---|---|---|---|
| ทองคำแท่ง 96.5% | n/a | 41,100.00 | 41,200.00 |
| ทองรูปพรรณ 96.5% | 2,662.00 | 40,355.92 | 41,700.00 |
| ทองรูปพรรณ 90% | 2,395.80 | 36,320.33 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 80% | 2,129.60 | 32,284.74 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 50% | 1,198.00 | 18,161.68 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 40% | 932.00 | 14,129.12 | n/a |
| ทองรูปพรรณ 99.99% | 2,759.00 | 41,826.44 | n/a |
ราคาน้ำมันประจำวัน ราคาน้ำมันประจำวันที่ 23/07/2567
ปตท. | บางจาก | เชลล์ | เอสโซ่ | คาลเท็กซ์ |  ไออาร์พีซี | พีที |  ซัสโก้ |  เพียว |  พรุ่งนี้ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| แก๊สโซฮอล์ 95 | 38.85 | 38.85 | 39.25 | 38.85 | 38.85 | 38.85 | 38.85 | 38.85 | 38.85 | 38.85 |
| แก๊สโซฮอล์ 91 | 38.48 | 38.48 | 38.88 | 38.48 | 38.48 | 38.48 | 38.48 | 38.48 | 38.48 | 38.48 |
| แก๊สโซฮอล์ E20 | 36.74 | 36.74 | 37.14 | 36.74 | 36.74 | – | 36.74 | 36.74 | 36.74 | 36.74 |
| แก๊สโซฮอล์ E85 | 36.49 | 36.49 | – | – | – | – | – | – | – | 36.49 |
| แก๊สโซฮอล์ 95 พรีเมี่ยม | 47.44 | 49.84 | 49.84 | 49.84 | – | – | – | – | – | 47.44 |
| เบนซิน 95 | 46.74 | – | – | – | 49.81 | – | 47.24 | 46.89 | – | 46.74 |
| ดีเซล | 32.94 | 32.94 | 33.24 | 32.94 | 32.94 | 32.94 | 32.94 | 32.94 | 32.94 | 32.94 |
| ดีเซลพรีเมี่ยม | 44.94 | 47.14 | 49.84 | 47.14 | 47.14 | – | – | – | – | 44.94 |
| แก๊ส NGV | 19.59 | 19.59 | – | – | – | – | – | – | – | 19.59 |
